對于養老地產項目的規劃設計分析

廖錫棟

筑博設計集團股份有限公司

摘要：隨著我國經濟的快速發展，科學技術和人們的生活水平也逐漸得到了提高。在這種大好情形下，我國的居民不在僅著眼已當前的生活環境，越來越多的人已經開始重視養老問題，由于養老地產和一般地產存在一定的差異，這也給養老地產項目的規劃設計提出了新的要求。本文對養老地產項目的規劃設計進行分析探討，以期對行業內的各位同仁有所幫助，帶來參考和借鑒。

關鍵詞：養老地產；養老社區；規劃；設計

0.引言

中國隨著實行計劃生育政策和平均壽命的延長，21世紀初開始人口老齡化的進程逐漸加快，今后隨著低生育率的長期化，毋庸置疑中國最大的人口、經濟、社會問題之一是人口老齡化。隨中國社會老齡化進程，新興起的中國養老地產項目得到了一定發展，目前已經開始進入專業化發展和產業整合的階段，產業整合意味著行業由自我發展與老年產品、服務、投資和管理相關的各種業態進入到產業角色定位的階段，多種行業和市場需求發展要求進行對接，同時相互分工融合形成養老地產項目。但這個過程還需要成本和時間的積累，才能優化養老地產項目的規劃設計。

1、工程案例

湖州太湖旅游度假區（圖一）位于湖州市區北部、弁山東麓、太湖南岸、大錢港以西，下轄仁皇山、濱湖兩個街道，常住人口5萬余人，行政區劃總面積55.3平方公里（并擁有300平方公里太湖水域的開發利用權），由湖州市人民政府正處級派出單位——湖州太湖旅游度假區管理委員會統一開發管理。湖州太湖旅游度假區是湖州濱湖大城市建設重點打造的濱湖新區，集旅游、購物、休閑、度假、居住為一體的國家AAAA級旅游區、浙江省首批省級旅游度假區，國家級水利風景區，正在全力爭創國家級旅游度假區。湖州太湖旅游度假區正在向旅游產業鏈后端發展，項目將更多融入健康、養生、養老的主題。但目前度假區仍缺乏融合健康、養生、養老的綜合開發項目進駐，而本項目將填補空白，完善度假區項目體系和空間結構布局。

圖一 湖州太湖旅游度假區

本項目用地坐落于素有南太湖明珠之稱的古城湖州，秉持著對太湖歷史文脈的傳承，在項目本身自我提升的同時，著重強調其與中心城區的聯動發展。在地域文化已成為城市競爭力的當下，豐富的江南文化元素、形式多樣的河湖水系以及高品質大規模的養老度假設施的建設，都為本項目的價值提升提供了絕佳的條件。“山從天目成群出，水傍太湖分港流。行遍江南清麗地，人生只合住湖州。”太湖湖畔豐富的人文基底以悠遠的音律靜靜傳達著對這片宜居之地的贊美之辭。在湖州未來城市發展的宏偉藍圖上，太湖度假區濱湖南片地塊必將寫下濃重的一筆，對于湖州在環太湖城市圈中的地位提升也定會產生深遠的影響！

2、養老社區分析

2.1養老社區特征分析

滿足人們的需求，應該特別注意強調三大需求（社會需求、物質需求、精神需求）并重。對于老者而言，“老而不覺老”的心境將會使他們更加積極愉悅的生活，并激發老年人對于社會的生產能力，從而提升引領養老地產的發展，因此，在本案中我們提出“隱性養老”的概念，在打造高品質居住環境的基礎上，更加注重對長者心理與精神層面的關懷，并將這種關懷映射進本案的空間設計和功能策劃之中，創建一個積極的養老社區。對于對高端居住有需求的人群而言，我們認為分為長居型與候鳥型，能夠構建一個可以逃脫工作之外的世外桃源，通過塑造與日常風景風情不同的居住組團來吸引他們。

2.2營建養老社區的原則

當前人們對養老社區提出了一些新的要求，這也就促使在營建社區必須滿足：社區的公共活動空間足夠大、環境品質高、居民居住足夠舒服；建立社交圈、養生等配套設施；提供陪護、醫療保健服務，建立業主保健檔案、云端健康監控系統；提供更為專業的養生產品；建立完善的養老保障機制。

2.3養老社區空間營造策略

我們在規劃養老地產項目的時候我們應該采用不同的空間營造策略來滿足人們的不同活動的需要。養老社區空間（如圖 二）主要分為：私密區、半私密區、半公共區、公共區四類。私密區提供不同類型的戶型的產品針對不同類型的人群，我們提供了豐富的戶型產品，迎合不同人群的需求，合理的戶型的設計讓老人擁有自己理想的生活空間，細致的無障礙細節考慮讓老人便捷的生活；半私密區提供各種鄰里空間為居民打造鄰里的交流平臺，讓居民鄰里關系重新連接起來；半公共區營造各類社區交流空間豐富居民的日常娛樂生活；社會活動則打造社會生活空間讓居民重新回歸社會，讓自己的專業技術和愛好再一次為社會做出貢獻，獲得自我價值的肯定。重新煥發出生活的活力。四個空間類型對照著四種層次空間，相互協調相互配合，最終滿足人們的不同活動需求。

圖二 養老社區空間

3.基地現狀和項目定位

3.1基地現狀

通過分析可知調查該地區基地內部地形高低變化并不明顯，沒有對本案產生障礙的不利地形存在；基地內部水網阡陌交錯，景觀資源豐富，為設計中形成優良景觀空間奠定基礎；基地西南角有兩條分別為220KV 和500KV 的高壓線穿過，對基地將會產生較大的消極影響；基地北側有新建奧特萊斯折扣店，將為本案帶來大量的潛在人群，在設計中通過業態與功能布置將這部分人群引入本項目中；杭師大附小緊鄰基地西側，對于本項目是重要的教育資源，在臨近地塊考慮學位房的設置，提升社區商業價值；基地南側分布大量農莊用地，環境品質良好，對本案有一定積極影響；基地周邊已建成道路有太湖路、環太湖路、申蘇浙皖高速路，分別連接基地至中心城區、梅西片區至長東片區、上海和安徽；但三條道路與本案均不直接相連，對外交通較為不便。

3.2項目定位

以養老養心為主題，以康療與生態休閑居住為載體，充分挖掘湖州當地優秀的非物質文化遺產，把培育社區文化與建立社區生活作為規劃首要理念，讓來此居住、度假、休閑、康體的人群感受“逆時光里的充實生活、慢時光里的優雅生活”，讓鑫遠太湖健康城成為“名譽長三角，享譽全世界的先鋒案例”。以營造不同的空間氛圍與生活方式的設計作為項目價值的手段，設計提供不同的生活方式吸引不同的人群。

4、規劃設計

4.1規劃方案

規劃為“一帶兩心多組團”的規劃結構。一帶指以體育公園和水系串聯起來的公共景觀帶。兩心指北側結合體育公園及放大水面設置的養老服務核心，以及東側結合文化公園及長兜港形成的度假核心。多組團指沿兩