房地產評估辦公自動化管理系統的設計與實現

董運成

根據房地產評估公司的業務流程，利用計算機軟件開發出一套房地產評估辦公自動化管理系統，從報單管理、勘察管理、預評管理、正評管理、業務統計等多個方面提供房地產評估公司辦公自動化解決方案。已在公司運行多年，取得了較好的社會效益和經濟效益。

房地產估價是指專業房地產估價人員，根據特定的估價目的，遵循公認的估價原則，按照嚴謹的估價程序，在對影響估價對象價值的因素進行綜合分析的基礎上，對估價對象在估價時點的價值進行估算和判定的活動。主要內容包括房地產與房地產估價、房地產價格、房地產估價原則與估價程序、市場比較法、成本法、收益法、假設開發法、其他估價方法、房地產估價報告。房地產交易、租賃、抵押、擔保、商品房開發與銷售等環節都離不開對房地產的估價。

隨著房地產市場的迅速膨脹，房地產與土地評估業務愈加頻繁，而面對大量激增的評估業務和評估數據，以紙質或excel表格等傳統評估業務管理手段已經無法滿足評估公司的業務管理需求。基于房地產評估的流程及核心內容，并根據鄭州某房地產評估測繪咨詢有限公司（以下簡稱公司） 的實際需求，我們開發了基于B /S 模式的房地產評估辦公自動化管理系統，并成功在公司中應用實施。

1 房地產評估辦公自動化管理系統的業務分析

通過我們與公司業務人員的咨詢，結合房地產與土地評估的相關業務規范，并根據公司的實際業務需要，得到房地產評估業務主要有以下幾個過程，包括報單管理、現場勘查、預評管理（ 簡稱預評） 、正評管理（簡稱正評） 、業務統計、業務歸檔等幾個主要關鍵流程。

報單管理：公司業務經理收到委托方（銀行、法院、政府或個人等）房地產評估業務請求。公司業務經理如果受理，則將此業務通過報單具體分配給公司某個業務員，由他來具體承辦此單評估業務。

現場勘查：公司業務人員接收到業務報單，由現場勘查人員到現場進行現場勘查。現場勘查人員根據業務分派詳細信息，對業務現場勘查與記錄，收集評估體相關資料，填寫現場勘查記錄表。

評估管理：預評人員根據現場勘查人員的現場勘查記錄表，確定評估所用方法，完成房地產評估初評報告。由審核估價師審核已完成的評估報告。審核未通過的評估報告將發回給報告撰寫評估師重新調整，直至審核通過。評估報告分為預評報告和正評報告兩類報告格式。預評報告內容簡略，通常是以表格形式展現，涵蓋房地產評估主要方法及結果，而正評報告內容規范并詳實記錄評估方法應用過程。

提交用戶：完成估價報告書后，最后要將估價報告書交付給委托估價者，并可就某些問題作口頭說明，完成對委托估價者的估價服務。

歸檔管理：由于公司不同的人員從事不同的業務，通過房地產評估辦公自動化管理系統可以自動地統計出每個人不同業務的業務量，方便領導、員工、財務及相關人員進行查看、匯總及費用統計。權限不同，每個人查看的具體內容也不一樣。

2 房地產評估辦公自動化管理系統的角色分配及功能設計

系統角色分配。根據業務流程，并考慮到評估業務管理系統用戶的多樣性，將用戶分為系統管理員、業務經理、報單管理員、現場勘查員、預評報告撰寫員、預評報告審核估價師、正評報告撰寫員、正評報告審核估價師、財務員等角色。在實際工作中，公司同一工作人員可以利用多種角色權限使用系統。

系統功能設計?；A模塊主要包括：人員管理，對公司員工基本信息的維護，如用戶名，密碼，地址，所擁有的角色等；部門管理，對公司部門基本信息的維護，如部門名稱、種類、所擁有的角色等；角色管理，根據業務的要求，對不同的角色擁有不同的權限，如報單權限、業務經理權限等。

業務管理，按照評估項目運作過程中各個項目狀態建立評估業務工作流，詳細記錄工作流中的項目過程信息。評估工作流包括報單管理、現場勘查管理、業務分配管理、預評管理、預評審核、正評管理、正評審核、業務統計等。該文原載于中國社會科學院文獻信息中心主辦的《環球市場信息導報》雜志http：//www.ems86.com總第547期2014年第15期-----轉載須注名來源在系統的設計中，根據錄入的信息，可以方便地導出報單、預評、正評等各種Word文檔，各種統計通過報表顯示一目了然，業務量的統計也可以通過Excel表格方便地導出，極大地方便了公司用戶的。

其他模塊，根據公司的實際需要，還開發有公告通知，行業新聞，我的便簽，法律法規，技術交流等模塊[3]。

3 系統實現與功能界面展示

本系統已在鄭州某房地產與土地測繪評估有限公司實施并正常使用，基本滿足該公司日常評估業務辦公需求，很方便地幫助房地產與土地評估人員快速地完成評估業務，更加方便地進行各種統計，圖形報表的輸出一目了然。自動化地導出報單、預評報告、正評報告，方便地從系統中查詢可比實例是這一系統的幾大亮點。當然，隨著公司業務的進一步發展，對系統功能提出了更高的需求，如完善現場勘查階段中的移動端應用、與財務軟件的結合等。系統進一步開發完善正在進行中。

（作者單位：信陽職業技術學院網絡中心）