住宅專項維修資金管理應發揮市場作用

文 蕭鳴政 曹偉曉

蕭鳴政 北京大學政府管理學院教授，行政管理系主任曹偉曉 北京大學政府管理學院行政管理系博士生

在住宅專項維修資金管理中，政府應該放松支取標準，加大監督力度，促進資金轉變為基金，讓資金保值增值，樹立執政為民形象，提高政府公信力。

十八大以及十八屆三中全會以來，中央不斷提出政企分開、政資分開、政事分開、政社分開，建設服務型政府；要簡政放權與轉變政府職能。

目前全國住宅專項維修資金管理中存在的普遍問題，深刻地體現了社會與民眾期待政府簡政放權、改進政府治理方式的訴求與意見。

北京市商品住宅專項維修資金，自上世紀90年代的房改開始收繳，2005年7月開始使用。截至2013年10月31日，全市已累計歸集商品住宅專項維修資金357.58億元，歸集套數234.3萬套，歸集房數19.3萬幢。全市共有1530個小區使用商品住宅專項維修資金6.74億元，維修工程涉及電梯、屋面防水等5805個項目。357.58億元，使用了6.74億元，使用率僅為1.88%。

專項維修資金在保障房屋安全，共用部位、共用設施的正常使用發揮了重要作用，但在實踐中依然存在著諸多的隱患和問題。多年來全國各地的維修資金使用率低已是一個不爭的事實，許多地區維修資金的使用率幾乎接近于零。維修資金的安全以及保值增值問題日益得到實踐理論界領域人士的關注。具體說來，住宅專項維修資金運作存在“三難”：歸集難、審批難、撥付難。

因此，住宅專項維修資金管理問題改革的重點在于轉變政府職能，發揮市場和基層業主的作用。因此建議：

第一、理順管理機制，由多部門管理轉向單一部門統一管理。

按照大部制改革精神，由一個部門統一管理專項維修資金，明確權責，提高行政效率，降低管理成本，方便政策咨詢和相關事務辦理。同時，強化對該部門的監督審計，保障專項維修資金的安全性。

在歸集階段，在業主購買房子時一次性收取，保證資金基礎數額。業主和開發商共同繳納，物業提取一部分，最后轉交給政府。維修資金不應該一次性歸集很多，在比較成熟的國家，維修資金每年都由業主大會做預算，然后由需要維修的業主出錢，以達到“基層自治”“專款專用”。我國目前擁有的第一批維修資金用完后，宜進一步“簡政放權”，逐步改為由業主委員會按年度收繳維修資金，每年由業主委員會做出收支規劃并予以實施，逐漸消解資金的安全性和保值增值問題。

一次性繳納的辦法受到質疑, 而按月積累的維修資金繳納辦法更適合房屋維修的特點, 即在房屋使用初期, 維修資金歸集得少;隨著房屋使用年限的增加, 維修資金歸集得越來越多, 但維修的可能性也越來越大。因此, 應當采用專項維修資金一次性繳納, 隨物業管理費用按月收取專戶儲存, 大維修、更新和改造時向業主隨時收取等多種收繳方法。

第二、明確政府定位，完善與細化相關制度。政府的職能在于行政管理并制定執行政策法規，它不應當直接操作小區公共維修資金的運轉，同時它不應該統籌這筆資金。權力和義務應該圍繞業主為核心展開，維修資金的主體關系為:業主為所有人, 銀行為保管人, 物業公司為使用與核算人,第三方機構為受托管理人, 房地產行政機構為外部監管人。

目前專門規定維修資金制度的《辦法》僅為部門規章，未能上升為行政法規，缺乏強制性和約束力。同時，與之相配套的一系列規章制度的建設嚴重滯后，缺乏全國統一規范的維修資金財務管理、會計核算、使用范圍和行政監管的制度和標準，各地受部門利益的驅使和經驗水平的局限，使得維修資金制度存在著大量立法誤區，這是公共維修資金無法發揮有效用途的重要原因。政府應在尊重市場調節的基礎上，科學決策、使政策細化、具體化、配套化、法制化。應在全國范圍內進一步明確公共維修資金的繳納時間、繳納主體、資金管理者、資金使用方式、監管方式以及法律責任，加強資金管理的透明化和監管力度。并且需要進一步細化和規范政策，實現與中直、國管系統維修資金的并軌運行。

在我國，業主的主體地位的建立，政府從全能政府代管社區事務到逐漸監管社區事務，都需要一定的時間去過渡。可以采取三步走，逐步改變現有的制度。第一個階段可以由政府收取，銀行保管理，政府委托會計師審核，業主委員會開支使用。政府也可以委托資金管理機構進行信托投資，收益歸業主和支付管理成本。第二個階段由政府指導業主委員會行使職能，公共維修資金由銀行保管，大型的社區，業主大會和業主委員會制度比較健全的社區還可由業主委員會從政府指定的管理公司中選擇進行代理管理和投資。由律師、會計師事務所從旁監督，業主大會通過后，業主委員會支取使用；第三階段當業主大會和業主委員會成長起來以后再逐漸過渡到用私人財產管理企業，按管理房地產資金的方法管理公共維修資金。

第三、改進資金托管方式，提高資金增值收益率。建議在不影響正常使用的前提下，允許結余資金進入低風險信托、優質公租房等政府主導項目，提高資金收益；開展業主參與分紅等試點，以增加資金收益、盤活存量。還可采取部分資金定期存儲以及招投標引入銀行競爭機制的方式提高資金的增值收益，把資金轉變為基金。從而建立起政府監督，銀行運營管理，小區物業使用支取的管理體制。

用改革思路解決問題，以職能轉換凸顯政府權威。政府作為監管角色，應該遠離具體事務。在住宅專項維修資金管理中，政府應該放松支取標準，加大監督力度，促進資金轉變為基金，讓資金保值增值，樹立執政為民形象，提高政府公信力。