關于新時期房地產企業財務管理和控制的探析

于慧慧

摘要：財務管理和控制是房地產企業日常管理中的一個重要內容，直接關系到企業發展和壯大。本文闡述了房地產財務管理的概念以及意義，在分析房地產企業財務管理現狀的基礎上探討了做好企業財務管理的措施。

關鍵詞：房地產 財務 管理

隨著我國經濟建設的不斷深入，房地產企業不僅需要保持良好的業務素質，也需要不斷完善企業的相關機制，提高對于企業內部財務的管理與控制。一般來說，房地產企業的財務管理與其他企業還是存在一定的區別，滿足不同用戶的需求成為房地產企業發展壯大的根本。在這種情形下，企業的財務管理也需要與時俱進，不斷改進管理理念以及管理技術，為企業的良好發展保駕護航。本文就新時期房地產財務管理以及控制的相關措施進行詳細的探討。

一、房地產企業財務管控的概念以及意義

所謂房地產財務管控，是指企業通過運用先進的管理技術以及管理理念，局部和綜合結合的方法以及多樣化的會計方式對企業在從事經營過程中所有的行為進行科學和合理的控制、監督以及規范。企業進行財務管理，主要是提高企業在日常運行中的工作效率以及資產安全，保證財務信息學的真實程度，從而在企業進行新的決策時提供有效的參考，提高企業的經濟效率。房地產企業與其他企業有著一定的區別，財務管理具有以下特點：首先房地產產業鏈比較長、資金需求大、投資周期長并且中間環節多，這些決定了房地產企業財務管理的復雜性和高難度；其次房地產企業財務管理要處理好外部和內部的關系；最后是房地產企業的財務風險以及經營風險都比較高，這要求財務管理人員具有很好的職業素質和風險預測能力。

財務管理是企業的一項重要管理內容。房地產企業需要大量的資金作為支撐，企業的目標就是通過合理的利用資金，獲得最大的利益。這種情形下，房地產財務管控的意義就顯而易見：第一，財務管控是企業整體管理水平的有效體現，能有效調節各個部門之間的關系，協調財務活動，通過對企業的財務進行預算以及監測，保證企業朝預期的方向發展。第二，企業的財務管控是當今信息化財務管理的一種必然要求。科學技術的進步，信息技術在財務管理中的應用越發廣泛，之前簡單的財務管控手段已經不能滿足企業在新時期的發展需求，使得開放化和網絡化的財務管理制度和體系出現。最后，企業內部的財務管理對于企業的治理和結構具有很好的完善作用，能將企業較為分散的經濟活動有效的統一起來，保證企業長期的經營目標有著舉足輕重的作用和效果。所以，房地產企業的財務管理對于企業的發展和運營來說，必不可少。

二、房地產企業財務管理的現狀及存在的問題

（一）房地產企業內部管理和控制制度薄弱

房地產企業在日常生產活動中的流動性以及各個項目之間的獨立性，使得企業內部的管理和控制的難度也比一般生產性質的企業高，財務內部控制也顯得較為薄弱。主要體現在以下方面：首先內外部審計監督乏力，內部審計部門職能弱化，目前很多房地產企業內部監督評審主要依靠內部審計部門，而有些單位的內審部門隸屬于財務部門，與財務部同屬一人領導，內審在形式上缺乏應有的獨立性，在職能上也未發揮作用；其次企業的存貨管理不夠完善，很多企業因為存貨而占用的資金通常會超過成本的兩倍，這樣容易造成企業在資金周轉方面的流動不暢，增加資金的占用成本，嚴重影響企業的運行；第三，應收賬款的控制不強。房地產企業經營過程中，產品的生產周期比較長，容易導致資金的回收時間較長，這就存在很大的風險。很多企業也沒有嚴格的賒銷制度和收賬手段，導致企業的應收賬款很容易成為呆賬壞賬，嚴重影響企業的經營效益和資產的運轉。

（二）企業財務管理和控制的意識淡薄

房地產行業的高利潤在帶給企業充足資金的情況下也會使企業的管理者和領導者對財務管理和控制不夠重視。在企業的發展過程中，我們發現目前落后的財務管理制度以及理念已經很難適應和滿足新時期房地產企業的發展需求，并逐漸影響企業的發展壯大。很多企業對財務的管理以及控制的不夠重視，缺乏完善的控制體系和措施，導致財務工作出現很多問題，比如賬目不清、會計信息失真以及核實不明等情況，給企業造成了一定的經濟損失也影響著企業的健康發展。

（三）企業未建立健全預算管理制度及績效考評獎懲機制

目前，盡管有些企業對財務管理中的費用預算管理也比較重視，但在預算的編制和執行方面仍然存在很多問題。一些地產企業在項目前期階段著急上項目，沒有對成本進行合理的測算及層層落實，預算計劃做的并不細致，另外地產企業的開發周期長，在過程中無法做到費用預算根據實際情況進行相應的調整，導致預算與實際嚴重脫節，使得預算形同虛設，這些嚴重影響企業的財務預算管理工作效果，進一步導致企業財務管理工作的實施和企業經營效果和質量的嚴重下降。有的企業只有預算管理機制，未與績效考評獎懲機制結合起來，無法確保企業預算管理目標和低成本戰略目標的實現。

（四）企業財務管理人員素質有待提高

財務部門的設置通常是金字塔形的，這種模式導致財務管理的層次繁多并且效率較低，這樣的財務管理制度以及財務設置已經很難滿足目前房地產財務管理的實際需求，尤其是在信息化趨勢下，很多工作都需要通過信息化的手段完成。新時代也需要更加專業和高素質的財務管理人員加入到財務管理的隊伍中來，更好的運用先進技術和手段以及理念，完成財務管理工作。但是，受制于傳統模式的影響，目前的企業財務從業人員理念相對較為落后，也缺乏主動學習財務相關知識的積極性，業務水平相對低下，不能適應新時期財務管理發展的需求，對財務管理造成一定的制約作用，也不利于企業健康發展。

三、改善房地產企業財務管理和控制的措施

（一）不斷完善財務內控制度，加強財務內部審計

不斷建立和完善對于房地產企業財務管控的內部制度，這是做好財務監督工作最為基本的要求，也是貫穿企業整個生產和經營活動的各個方面的。房地產企業需要根據會計的相關要求逐漸健全企業內部財務管控的制度，建立起內部核查、會計核算、財產清查等一系列完整的財務管理的制度，密切監控企業的存貨、資金、成本核算以及應收賬款等情況，有效降低企業管理的成本，保證企業能夠健康、安全運行。另外，企業不但需要對財務進行內部嚴格的管控，還需要對企業的決策以及相關的規章制度的執行力度進行控制和審計，保證企業所有進行程序都科學合理。加強企業的內部審計，可以從以下幾個方面著手：首先是要建立職務的分離制度，合理安排財務管理工作的每個崗位，明確每個崗位相應職責；其次是要建立財務會計控制制度，主要包括財會工作規則、核算流程以及財會人員的責任；第三是要建立授權審批控制，明確財務人員的授權的權限及相應的承擔責任；第四是要建立企業現金與銀行存款的管理制度，確保企業資金運轉健康。

（二）加強企業財務管理和控制的意識

首先要加強企業領導者對于財務管理和控制的重視，放棄房地產行業中普遍的重視項目開發而忽視項目財務控制的老的觀念；其次是要加強財務管理的宣傳教育工作，讓所有員工充分認識到財務管理和控制對企業發展的重要作用，樹立良好的財務管理和控制理念。最后是要加強企業內部的結構調整，在每個部門職能的分配上盡量要合理有效，并且相互制約，創造良好的企業運營環境。

（三）建立成本控制制度，健全預算管理績效考評機制

房地產企業不同于一般的企業，其項目開發的周期很長，通常需要兩年以上，相比于其他的行業來說資金的需求量更加大，是一種資金密集型企業，施工的成本較高。由于施工成本高，并且涉及到的耗材也較多，所以企業要建立嚴格的材料物資的管理制度，建立倉庫管理機制，耗材進出都有記錄、耗材使用都嚴格按照預算來進行，降低企業成本。同時要健全預算管理績效考評機制，企業只有將預算管理績效考評與獎懲結合的機制，才能夠充分發揮預算管理績效考評的約束和機理作用，確保企業的最終目標的實現。要不斷完善績效考評的基礎工作，在配置與配置之間、成本與成本中心之間，做好計量基礎工作，為實現降低成本和全面預算績效評價創造良好的環境。

（四）提高房地產企業財務管理人員素質

針對現階段房地產企業存在的賬目不明、管理混亂等情況，要通過提高財務管理人員的素質來解決。第一，要對財務人員進行定期培訓，不斷強化他們的職業道德，從而在根本上杜絕做假賬的行為；第二，提高財務人員工作能力及素質，加強應用新技術的能力，提高對于新時期財務管理工作的適應性。第三，加強業務輔導，讓財務人員及時掌握與房地產企業經營有關的各項法律和法規。房地產企業的性質以及經營的對象決定了財務人員需要對于造價審核、預決算書審核以及材料敬愛個審核有良好的專業技能，從而有助于對房地產施工進行良好的成本控制。

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