西安市經濟適用房發展現狀探析

宋喆 張華 馬紅燕

摘要：近年來，隨著西安市經濟不斷的發展，城市居民的生活水平也有了顯著的提高，住房條件也得到了明顯改善。但是處于弱勢地位的城市中低收入家庭住房問題依然嚴峻，因此本文正是針對這個問題進行相關研究。

關鍵詞：西安市 中低收入家庭 經濟適用房

為了有效緩解城市中低收入家庭住房保障問題，西安市自1998年起開始實施經濟適用房政策，并取得了較為顯著的成績，但是西安市經濟適用房政策實施過程中依然存在許多問題。與沿海城市及一線城市相比，由于受到經濟發展的制約，城市中低收入家庭數量較多，在當前房價不斷攀升的形勢下，城市中低收入家庭住房問題日益突顯。因此研究西安市經濟適用房發展現狀，對切實解決西安市中低收入家庭的住房問題以及確保經濟適用房政策的順利實施都具有實用價值和現實意義。

1 西安市經濟適用房發展現狀

響應國家大力推進經濟適用房建設的號召，西安市政府于1998年開始啟動經濟適用房工作，并陸續提出了一系列適合本地特色的經濟適用房政策和具體措施。首先在2000年正式出臺了《西安市經濟適用住房建設管理辦法》。該《辦法》為經濟適用房建設的起步提供了很多的政策支持，比如土地政策、稅費政策、價格政策等。但是該辦法在實際的實施工程中，逐漸顯現出一些問題，比如房價過高、房屋面積過大等，針對這些問題政府又出臺了相應的《西安市經濟適用住房銷售審定程序》，明文規定了購買人購房資格和面積等。之后在2005年西安市政府頒布了一部針對經濟適用住房管理的規章制度，該制度對經濟適用房進行了一個全面的限定，包括項目的價格、建設標準、申請人范圍等。此后在2006年西安市又出臺了新的《西安市經濟適用住房管理辦法》，后又分別在2007 年和2009年發布了《西安市經濟適用住房管理實施細則》、《關于經濟適用住房權屬登記及交易有關問題的通知》等相關意見。這些政策及辦法對于推動西安市經濟適用房發展起到了重要作用。

同時在經濟適用房建設方面，從1998年到2012年期間西安市一直都在建設經濟適用房，市政府對于經濟適用房的投入力度較大，經濟適用房在此期間發展較快。例如僅2009年用于經適房建設資金就達21億。至2011年西安市的經濟適用房已經達到了150萬平米左右，開工建設面積同2010年相比增長了近140%，經濟適用房供應量也大幅度增加。2012年西安市共建成浐灞新城四期、圣和家園二期、陽光北郡等共計約8081套經適房，并且開工建設蔚藍小城、灞橋區的教師新村三期、、長安星園及鴻雁小區等一些新經適房。

總體來說，西安市經濟適用房政策自實施以來，已經幫助很多城市中低收入家庭解決了住房難的問題，在西安市住房保障方面、社會和經濟發展等方面發揮了重要的積極作用。

2 當前西安市經濟適用房發展中存在的問題

2.1 供應量不足，供需矛盾明顯 據有關部門調查結果顯示，西安市經濟適用房的市場剛性需求一直很大，并且以每年至少200萬平方米的速度遞增，但從1998至今已建成經適房面積遠遠滿足不了增加的需求。同時不少開發商取得建設用地后并不用于建設經濟適用房，而是進行商品房開發項目，比如旭景名園、世家星城、明德門小區二期等，如此更加劇了供需矛盾。此外，西安市每年經濟適用房建設面積只占全市房地產竣工面積約10%，低于全國水平5%。在未來的5年內，西安市要想滿足人們對經濟適用房的需求，至少每年應增建500萬平米的經濟適用房。

2.2 價格偏高，保障對象無力購買 據調查，目前西安市場上在售經適房項目均價約3500元/每平米，而目前西安市低收入家庭年平均收入不到5萬?？上攵F實情況是西安市低收入家庭根本買不起經濟適用房。因此即使政府在大力投入興建經適房，但由于低收入家庭購買力不足，其根本無法享受到這一政策帶來的福利。此外查閱相關資料發現，現階段的西安經濟適用房價格是建立在家庭年收入30000元的參數上制定的，如此一來很多中低收入家庭還是沒有能力購買，這樣中低收入家庭的住房問題依然存在。

2.3 面積超標現象嚴重 根據西安市相關標準，經適房以小區為單位戶均套型建筑面積不超過80平米，小套住房面積控制在60平米左右，最大套型建筑面積不得超過120平米。但是在實際過程中，很多在售或已售的經適房項目建筑面積都超過100平米，甚至個別項目還存在超過200平米的超大戶型。如西安市百花園經適房項目，還存在分別為250和356平米的躍層戶型。這種建筑面積失控現象，只會導致房價過高，使中低收入購買者根本無力承擔，從而將迫切需要經適房的中低收入群體擠出購買行列。

2.4 保障對象界定困難 衡量是否具有購買經濟適用房資格的一個重要指標就是家庭收入水平，而目前政府管理部門在審核申請人收入證明時，很難根據工資表中數字判斷其是否具有購買資格。因為居民有各種不同收入渠道，因此家庭年收入就無法準確確定，那么在審核申請者收入時，難免會出現機會主義行為，出現造假騙購現象，從而讓很多不具備資格的人有機可乘，而有需要的人無法享受到此項福利，同時還給政府相關部門造成很大麻煩。

2.5 區位不佳，配套設施不完善 目前，西安市大多數在建與已建的經適房，多集中在西安三環及以外，并且由于市政基礎配套設施不能及時到位，在交通、生活、教育和醫療等方面給居住在這里的居民帶來極大不便，增加了居民的生活成本，從而降低了生活品質。

3 完善西安市經濟適用房發展的建議

3.1 加大資金投入，增加政策性土地供應 政府應在經濟適用房的建設中扮演“主導者”的角色，是資金的主要提供者。政府應仍然繼續加大對經濟適用房建設的資金投入，同時對資金進行專項管理、保證專款專用并實時動態監督以保障資金的有效使用。用于經適房建設的土地是經適房建設的關鍵要素之一，為了最大限度解決數量巨大的中低收入家庭住房困難問題，政府必須增加用于建設保障性住房的土地供應，要依據已制定的保障性住房建設用地規劃，制定每年度的用地供應計劃，切實落實用于經適房建設的地塊，增加用于經適房建設的政策性土地供應量。

3.2 嚴格控制經濟適用房價格 通過政府主導，多方面監管，以確保經適房的價格最低，而使得中低收入家庭能切實獲得合理價格的住房。首先必須改革現有的開發商主導開發建設模式為政府主導模式，盡可能減少開發企業尋租的空間。其次經適房的銷售價格及浮動幅度，應由有定價權的價格主管部門會同住房主管部門，依據公共住房價格管理的有關規定，在綜合考慮地方經濟發展與居民收入水平的基礎上確定并向社會公布，使其能夠更有效的滿足更多城市中低收入家庭的住房需求。

3.3 嚴格控制經濟適用房戶型面積 政府應按照今年國家房地產宏觀調控政策及經濟適用住房管理辦法的規定，嚴格將經濟適用住房戶型面積控制在國家規定標準以下。如發現在建設過程中，不按照在政府相關部門備案面積進行施工的，應加大懲戒力度。

3.4 建立個人信用與申報系統 首先政府應建立與本地區相適應的個人信用制度，可以此減少政府部門的統計審查等繁瑣工作，更好的降低政府部門的管理成本，同時提高工作效率，此外此舉還有助于申購對象的明確界定。其次建立個人收入申報制度，可以考慮結合當前戶籍制度的改革，逐步從臨時申報制度向正式申報制度過渡。在建立個人收入申報制度的過程中，應重點監測居民的隱形收入，將勞務收入與資產性收益結合起來考慮，從而更好地為保障對象服務。

3.5 注重經濟適用房的選址及配套設施建設 由于經適房項目建設用地采取行政無償劃撥方式，政府不能從中得到相應收益，加之政府財政承擔拆遷成本，因此經濟適用房項目選址應注重降低土地使用成本。但同時也應注意要尊重消費者需求，應根據消費者的實際情況來選擇適當的建設區位，不能為了降低房價而把住房建設在過分偏遠地段，否則已建成的經適房項目就可能出現空置形成一種浪費。需要注意的是這里所說的合適地理位置并不是單純指距離市中心的遠近，還應注意各種基礎配套設施是否完備，從而使經適房無論是從生活享受角度，還是從經濟角度來講，都能為老百姓所接受。

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作者簡介：宋喆（1979-），男，河南人，教師，講師，研究方向：經濟管理。