廣西欽州城中村改造拆遷安置補償問題研究

文/廣西欽州市國土資源局欽南分局土地征收征用中心 陳德慧

欽州市主城區四個街道辦，分別為：文峰街道辦、向陽街道辦、水東街道辦和南珠街道辦，共有人口2.9229萬人，7353戶，110個自然村，16個社區。2014年，廣西欽州市開始了新一輪的“城中村”改造工作，將選擇部分條件較為成熟的試點村開展城中村改造建設，重點推進欽南區向陽街道新興社區上沙村、欽北區子材街道白水塘社區馬道村2個試點村的改造建設。靈山縣、浦北縣也要各選擇1個城中村作為試點開展改造工作。以改善城中村人居環境和提升土地使用效率為主要方向，采取全面改造和綜合整治等多種形式，有計劃地將試點城中村改造成為功能配套完善、和諧安康的現代化社區，成為環境優美、綠色環保的生態家園，并通過試點項目的改造，積累城中村改造的經驗，為我市全面推開城中村改造做好經驗及政策儲備，使城中村居民共享城市發展的成果，從根本上提升城市整體功能和品位，推進城鄉統籌發展和促進城鄉和諧社會建設。但是在城中村改造過程中存在很多問題，尤其安置、補償方面的問題。

一、欽州市進行“城中村”改造的意義

（一）提高了城中村土地的價值，促進了城市經濟的發展

城市的發展和其規模的擴大都需要大量的土地，而城郊的土地利用率低，政府通過征收農村用地可以為城市的發展和建設提供充足的備用地，這部分土地也就是城中村的土地，沒有被充分開發、利用體現其價值，還沒有被投入到城市建設中去。所以，對城中村進行改造可以盤活這部分土地，推動城市發展，所以說城中村改造勢在必行。

（二）改善村民生活條件，提升城市整體形象

城中村雖然在地區上和城市一樣，與其融為一體，但是村民生活方式沒有改變，仍然是繼承舊的生活觀念和生活方式，和城市有較大的差距，比如文化素質、價值觀念及意識形態上等和城市居民相差甚遠。并且城中村也是農村，具有農村的特點，比如布局規劃不合理，衛生意識較差，居住環境亂，村民的生活水平普遍較低。城中村出租的房屋一般較便宜，這里居住著很多的外來務工人員，人口結構十分復雜，沒有專門的維護治安的人員，治安環境不穩定，甚至會發生一些惡性事件，影響周圍的城市形象，為其帶來負面效應。因此，十分有必要對城中村進行改造，將其納入城市發展規劃，這樣既可以改善村民的生活條件和居住環境，還能促進城市形象的整體提升。

二、廣西欽州城中村改造拆遷安置補償問題存在的問題

（一）補償不合理

補償不合理主要表現在以下三方面：

1.補償標準不合理。在欽州市城中村改造中，被拆遷的房屋很多都是一些破舊的房屋，年久失修，結構功能老化，如果對其評估時以市場交易價格為標準，肯定會出現補償偏低的情況。而被拆遷的村民他們大多收入較低，甚至還有一些是低保戶，這樣的補償標準使他們根本沒有能力在同一地段換到適合的房屋居住，很可能會出現拆遷之后沒有房屋居住的現象，如果不拿出具體的方案改善這種情況，被拆遷人肯定不會積極配合配合拆遷工作。另一方面，城中村中的村民有很多人依靠房屋出租獲得生活來源，租金是家庭的主要收入，拆遷之后村民的收入會大大減少。在補償中沒有考慮房屋的收益能力，僅以房屋的市場價值作為補償標準，這顯然對于村民來說，房屋補償不合理。

2.工業用房、交通用房與商業用房的補償標準不一樣，存在很大的差距，會引起被拆遷人的不滿，從而激化拆遷矛盾。在拆遷過程中涉及到工業用房、交通用房和工業用房，其補償標準不一樣。交通用房和工業用房的補償標準按照四級工業價值進行評估，得到的補償價格比住宅和商業用房要低很多。此外，城中村改造還會涉及到劃撥土地，對劃撥土地上的經營商鋪進行拆遷補償時，依據我國法律的規定，被拆遷人還要繳納增值稅和收益金。政府可以用這部分錢建設廉租房及其基礎配套設施或者是發放居民住房補貼。但在實際的補償中是，沒有征收增值稅，根據市場評估將補償費用全部給了房屋產權所有人，征收的收益金也偏少，而出現商業用房的補償標準明顯比其他用房的補償偏高。

3.補償標準的執行不一致，具有個體差異性。由于在“城中村”拆遷改造中，補償程序沒有公開，拆遷人為了促進拆遷工作的順利開展，通常會出現“暗補”情況。對于一些容易鬧事的群體補償標準高于政府的補償標準，對于實實在在的老實人則按政府的補償標準進行補償。因此，出現同一地區的補償標準不一致的情況。這樣的情況嚴重損害了被拆遷人的選擇權和知情權。

（二）安置不到位

“城中村”拆遷改造過程中，涉及到兩個概念“安置”與“補償”，其兩者意義不一樣，不能混為一談。根據“欽州市人民政府辦公室關于印發欽州市城中村改造試點工作方案的通知”，通知中規定：對改造范圍內村民擁有的產權住宅房屋，實行產權調換（回建安置和公寓房安置）為主、貨幣補償為輔的安置方式。實行房屋產權調換的，按照相關規定執行。實行貨幣補償的，產權房屋貨幣補償按現行標準執行。但是產權調換和貨幣補償兩種機制，都是評估被拆遷房屋的市場價值進行補償的。但是由于安置房和公寓房的房源十分緊張，廉租房建設的數量偏少，致使城中村拆遷區域周圍的房價不斷上漲。由于被拆遷居民的經濟條件有限，導致他們很難找到合適的住房，面臨新的困境。雖然房屋拆遷安置費包括：搬遷補助費、超過過渡期限的臨時安置補助費、不能提供周轉房情況下的臨時安置補助費、非住宅房屋因停產或停業造成的損失賠償費四部分，其總額為這四部分之和，這部分費用能解決被拆遷人眼前的房屋居住問題，但是，安置問題涉及到被拆遷人的長遠生計。所以，政府要加強“安置”的理解,安置才是拆遷最終的目的。如果安置的問題解決不當，就會影響拆遷的順利進行，產生新的矛盾。

三、“城中村”拆遷改造后，實現村民到市民的轉變障礙很多

城中村改造之前，村民依靠房租就可以維持生活。改造之后，雖然可以得到補償款，但在他們沒有相應的社保，生活開支大，很難維持以前的生活水平。由于城中村的村民普遍缺乏相應的勞動技能，他們再次就業的幾率較低，使他們面臨生活的困境。所以，城中村實現村民到市民的轉變不是一朝一夕能夠完成的，是一個十分漫長的過程。進行“城中村”改造的最終目的是提高村民的生活水平和改善其居住環境，提升城市形象，使城市更加和諧。如果政府沒有采取相應的就業措施、技能培訓措施等，只是單純的改變他們的身份，那么改造是不成功的，這種不成功的改造還會給社會的發展和穩定產生不利影響。因此，除了居住條件的改善之外，更重要的是幫助他們融入城市的生活，最終實現農村向城市的轉變和農民向市民的轉變。

四、結束語

城中村改造拆遷過程中涉及到政府、拆遷人及被拆遷人（村民）。在這個過程中，如果政府對一方有偏袒，肯定會影響拆遷的結果。因此，政府要保持中立的態度，從拆遷的執行過程中脫離出來，盡到規劃監督和協調管理的責任。并且在這個基礎上，政府、村民和拆遷人三方在保證自身利益的同時，做出相應的讓步，實現拆遷的“共贏”目標。比如拆遷人可以預留部分土地建設村民安置住房，使村民的安置更加合理；政府還可以提高對被拆遷困難戶的補償標準，讓利于民；被拆遷人還理解政府的相關法規，積極配合，盡早達成拆遷協議。除此之外，政府還要采取就業措施、技能培訓措施等，加強對村民的培訓，促使他們順利就業，從而促進“城中村”改造的順利完成和城市的和諧發展。

[1] 洪運,陳嵐君.征地拆遷中的農村住房安置補償制度研究[J].經濟體制改革,2012,03:78-81.

[2] 陳國強,馬西恒.城市動拆遷:作為公共事務的分析[J].學海,2011,05:12-19.

[3] 李娟,趙佳,闕傳佳.城鎮住房拆遷補償制度的改革探析[J].經營管理者,2011,19:58+57.