理性看待房地產的金融屬性

◎ 文/李志鋒

理性看待房地產的金融屬性

◎ 文/李志鋒

隨著我國城鎮化和房地產業的發展，房地產金融以實踐領先于理論的方式迅速發展，在為房地產的投資開發和住宅商品化提供了強大金融支持的同時，也出現了房地產發展區域不平衡、保障性住房金融支持不足、一二線城市房價高企、房地產資產泡沫不同程度存在等一系列問題。這些房地產金融實踐存在的問題，其背后的原因之一就是房地產的本質屬性，即對房地產的金融屬性存在模糊的認識，導致了房地產金融制度的缺陷和有關房地產金融政策出現偏差。 筆者針對我國房地產金融實踐中存在的有關問題，從金融與經濟關系的角度，對房地產的金融屬性進行了界定，并闡明房地產金融屬性的理論意義和現實意義。

復雜性理論為房地產金融研究提供了方法論

房地產金融作為房地產和金融相結合發展的邊緣理論，具有異常的復雜性。必須有創新性和領先性的方法論，才有利于深度研究和揭示其發展的規律。系統科學的復雜性理論作為一種前沿的方法論或方法，為房地產金融的研究提供了新的方法或方法論。

根據復雜性理論的觀點，在當今經濟金融化、金融全球化的發展條件下，房地產金融不是金融的一個具體內容或一個被動的金融工具，更不是金融理論范疇內的一個封閉狹窄的概念，房地產金融與金融一樣是一個復雜的巨系統，具有“整體性”和“系統性”。

房地產金融是以房地產為載體，涉及到金融、經濟、社會等各個方面的開放的巨系統。在微觀層面，房地產金融關系居民資產、房地產開發以及房地產金融業務；在宏觀層面，房地產金融影響相關產業發展、社會協調、生態平衡以及國家金融的穩定。

房地產金融是一個復雜的巨系統，其由許多組分構成，這些組分之間存在著復雜的關系。有關房地產與金融關系的房地產金融屬性就是其中重要的組分，并占據支配地位，對于研究房地產金融的本質具有重要的意義。

房地產的金融屬性分析

研究一個理論的發展規律，總是從研究最基本的元素開始，而房地產的金融屬性，是房地產金融理論中重要而且尚在探討的一個基本問題，它是研究房地產與金融的關系，進而研究房地產金融理論的一個重要切入點。

房地產的金融屬性是由房地產的自然屬性與經濟屬性相結合的結果，是在經濟金融化的條件下，以房地產為載體的金融功能的強化。

1.資金密集性分析

房地產的資金密集性，體現房地產對資金的巨大吸納功能，這一特性是由房地產的自然屬性引起的。房地產業是以土地和建筑物為經營對象，從事集房地產投資、開發、建設、運營等多種經濟活動為一體的綜合性產業。房地產項目的開發涉及諸多產業的固定資產的投資和運營。從土地征用到物業開發建設，再到銷售和后期的運營管理，形成了房地產行業投資額大、建設周期長、覆蓋行業多、產業帶動性強、投資風險大的特點。

房地產不同于一般實業的固定資產生產和消費的特殊性，形成了資金密集性。從土地開發（或拿地）到房屋建設，至少長達3年或以上的建設過程中，投入小于產出的生產建設過程需要大量的資金，形成了房地產投資開發的資金密集；在房地產消費環節，房屋作為最昂貴的消費品，構成了家庭或個人幾乎是一生最昂貴的消費，形成了房地產消費的資金密集；商業地產的運營和資產管理以及房地產開發過程中關聯產業同樣需要巨額的資金，形成了房地產持有與運營管理的資金密集。

城鎮化的發展使房地產的資金密集性得以強化，開發規模日益增大，土地等資源的價格日益提高，使房地產開發、銷售和運營管理的整個產業鏈，對金融產生了密切的巨大需求，這種對金融的高度依賴和強吸納功能，使房地產占有和沉淀了巨額的金融資源，構成了金融存量的一個重要部分，也是房地產金融屬性表現的一個方面。

2.投資性分析

房地產的投資屬性主要是源于土地的資源稀缺性，房產要依賴土地才能完成開發生產過程形成房地產產品，土地因此成為房地產業生存和發展的基礎和關鍵的因素。由于房地產在很大程度上依賴土地這一不可再生的資源，其發展就具有了其他一般產業所不具有的特殊規律。

土地資源的稀缺性和政府壟斷凸顯了其資產價值。由于房地產的開發需要不斷占用土地，并涉及和影響到環境和生態資源保護以及能源節約等問題。2001年以后，我國土地資源配置逐步引入市場機制，對于經營性用地實行了“招拍掛”的方式出讓。并且，通過實行土地儲備制度，政府作為惟一的土地供給者參與市場，形成了對土地一級市場的壟斷。土地資源的稀缺和政府的壟斷管理使土地的資產價值更為凸顯。

土地資源的稀缺性、資產價值以及住房剛性需求，形成了房地產價格的長期上漲機制。居民的自然增長、城鎮化帶來的農村人口向城市的轉移以及人口的增加，形成了城市住宅的剛性需求，連同改善性需求和投資性需求一起，形成住房和房地產的多樣化需求。多種住房需求的存在和內在結構的可轉換性，形成了住房和房地產消費的放大效應。同時，城市人口和產業的聚集效應，形成區域性核心地段的供不應求，使以城市為核心的房地產價格呈長期上漲趨勢。

由于土地資源的稀缺性和房地產價格長期上漲的趨勢，形成了居民或機構投資者對房地產價格上漲的預期和投資沖動，從而使房地產在具備一般使用功能的自然屬性的同時，又具有了投資屬性和投資功能。而且在使用功能和投資功能之間不存在明顯的分隔和界線，隨著居民收入的增長和房地產價格的變化，房地產使用功能與投資功能可以隨時轉化，尤其在房地產發展的順周期和存在價格上漲預期時，房地產的投資功能和投資屬性將更為明顯。

3.房地產的抵押擔保資產屬性分析

由于房地產的固定性和不可移動性，在正常條件下，不易損壞、易于管理，并能夠保值和增值，自古以來，就成為融資和債務清償的抵押物和擔保資產。合理確定抵押率之后，在發生債權清償風險時，用于抵押擔保的不動產能夠通過拍賣變現或直接受讓充抵債權的損失。在市場經濟條件下，抵押擔保的其他權利設置，為房地產成為抵押擔保資產提供了法律保障。

由于具備上述特征，房地產成為銀行貸款或其他融資首選和普遍適用的擔保資產和擔保措施。而且在社會信用體系沒有完善之前，房地產仍然是各種融資擔保措施中最主要的擔保資產。房地產的這種抵押擔保資產的特性，使得房地產在使用價值和投資價值之外，又增加了一項價值——融資抵押擔保的價值。房地產的抵押擔保資產的特點和性質，也是銀行按揭等房地產金融產品或房地產金融業務據以存在和創新的基礎。

房地產抵押擔保資產的特征，使得房地產與金融在法律上和經濟關系上更緊密地聯系在一起，形成金融資金和擔保資產的相互依賴、相互循環，甚至相互轉化。在有房地產抵押擔保的條件下，房地產價格越高，抵押資產的估值就越高，銀行及金融機構的債權資產就越安全；反之，房地產價格下跌，抵押擔保資產估值降低，金融機構的被擔保債權就存在擔保不足的風險。銀行信貸和其他融資對房地產的這種嚴重依賴，構成了房地產價格“只漲不跌”的利益推動機制。

房地產抵押擔保資產的屬性，不僅將房地產與金融緊密地聯系在一起，在經濟金融化的條件下，被抵押房地產的估值及其變化，成為金融創新和金融風險防范的重要方面，也形成房地產的金融屬性的新特點。

4.金融對房地產的依賴性分析

房地產的資金密集性等特征產生了對金融的巨大需求和依賴，與此同時，金融的特征及發展要求對房地產也具有很強的依賴性。

大規模、高收益、風險可控制是金融產品和業務開展的前提和基礎。房地產的自然屬性和經濟屬性，在規模化經營、長周期投放、可擔保抵押等方面非常切合金融業務發展的內在要求，因此，房地產作為一種商品一出現就成為金融業務的寵兒，房地產金融業務成為金融的主導型業務。

金融創新是市場經濟條件下金融發展與風險管理的必然要求。資產證券化是金融創新的發展趨勢和不可回避的重要方面，由于房地產貸款產品還款周期長、還款來源穩定，房地產成為資產證券化重要的基礎資產，房地產信貸資產證券化就成為資產證券化和金融創新的主要方面。

金融對房地產的依賴性還體現在貨幣政策方面。房地產的綜合性和資金密集性，借助金融杠桿對國民經濟的相關產業具有巨大的帶動作用。房地產價格作為資產價格的重要方面，成為宏觀經濟和金融穩定的重要監控指標。房地產金融成為貨幣政策和宏觀調控的重要內容，并居于核心位置。

通過金融對房地產的依賴性分析，從抵押擔保的標的物到金融業務的開展，從金融創新的載體到貨幣政策的內容，金融對房地產都具有很強的依賴性，房地產已經成為金融的重要載體和金融發展的一個內生變量，房地產與金融融合的趨勢非常明顯。

房地產金融屬性的界定及其意義

房地產在具有固定性、耐久性等自然屬性的同時，又具有保值增值等經濟屬性，并且在經濟金融化的條件下， 房地產的金融屬性是以房地產的自然屬性為基礎，將房地產的經濟屬性進行金融化的結果。房地產的資金密集性，是房地產金融屬性的基礎；房地產的投資性，是房地產金融屬性的根本原因；房地產的抵押擔保資產屬性是房地產金融屬性的重要現實基礎；資產證券化等金融創新對房地產的依賴是房地產金融屬性的牽引性因素；政府貨幣政策對房地產的依賴，是房地產金融屬性的政府政策保障。

房地產金融屬性的界定是房地產金融概念的深化，甚至是一種金融范式的變革。作為一種范式的變革，房地產金融屬性在理論上突破了房地產與金融的不可融合的關系。運用系統科學復雜性理論的方法，從金融發展歷史與金融創新前瞻的縱向維度，以及房地產與金融的相互依賴、縱橫交錯的橫向維度，分析了房地產業不同于一般實體產業的與金融業之間高度關聯、相互依賴和相互發展的關系，使對房地產與金融的關系有了一個立體和系統的研究和認識。房地產金融屬性的研究和概念的提出，為房地產金融理論的研究提供了一個新的基礎和視角。

房地產金融屬性的分析和研究，對于房地產和房地產金融發展規律的認識具有積極意義。房地產金融屬性的存在，對于房地產的發展不僅僅是解決金融支持的問題，更需要揭示、發揮和控制房地產的金融屬性，才能有效地控制房地產的過度發展帶來的金融風險，使房地產與金融保持協調的發展。

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（作者單位：山西財經大學）

編輯：張涵