“房地產危機關聯”的概念及判斷

簡貴來

對當前樓市形勢的準確判斷，不僅是房地產問題、金融問題，還是中國發展特定條件下的社會、政治、經濟的治理、效率和發展的集合問題。

目前對房地產市場關注不應該只注意房地產本身的問題，而是要以高度的社會責任感理性地研究現在的局面。基于中國處在社會經濟發展的初級階段，過去和今后很長一段時間內，樓市與經濟仍然會緊密關聯。

理性地認識房地產自身危機和“危機關聯”是宏觀政策的當務之急。“房地產危機關聯”的概念是強調房地產自身危機之外的危機，指由于房地產危機觸發的更大范圍的危機連鎖反應，涉及縱橫社會、政治、經濟的各個層面，微觀上牽連著40多個行業和四分之一的GDP。

“房地產危機關聯”的提出，旨在跳出微觀房地產的拐點或衰敗論的狹義視野，從國家治理層面的高度觀察評估房地產的危機危害，在學術層面上建立房地產頂層設計的理論界面，為政策制定提供另一種思路;在微觀層面上評估危機關聯對國民經濟的影響程度，找到化解當前樓市危機的有效政策，進而將房地產周期性調整的風險及成本降到最低限度。

規范房地產市場運行機制必須先解決如何看待房地產危機的危害程度和“危機關聯”的影響，清晰把控目前問題的性質和危害才能在規范房地產發展過程中不再顧此失彼，才能判斷房地產模式的演化趨勢及其社會經濟特性的表現形式，才能解決好房地產發展的自身規律與社會經濟治理的邏輯關系。

控制房地產風險引擎。房地產行業是否存在泡沫一直是一個熱議的話題。房地產有泡沫，就像啤酒一樣。房地產不僅僅具有居住價值，也具有典型的投資價值。捅破泡沫和放大泡沫同樣危險，放大泡沫是經濟規律的“外部性”原理決定的，是人類可以克服的負面清單。而捅破泡沫則是主觀行為，具有破壞性。世界經濟史上還沒有明顯的由政府主導捅破泡沫的極端行為，但無心為之的事還是時有出現。

風險時刻存在，就像啤酒的泡沫和股市的投機。但控制風險的發展方向和規模是政府治理方向的重點。積極的、有引導的消化目前高庫存的房地產市場是一個正確的導向，把中低收入人群的住房問題攬在政府的懷里，讓市場化的高端項目自由調節，分類滿足各類人群的需要，迅速回歸市場化資源配置機制 。

社會經濟的系統性風險正在積累。房地產危機特征業已形成。由此引發的金融、經濟系統性風險正在快速影響著各個行業，危及國民經濟的平穩發展。房地產引發的經濟下行不同于其他產業，它會嚴重導致規模化的上游產業的產能過剩，投資收益和投資回籠發生顛覆性改變;開發進程的停滯引發規模化信貸風險和施工企業大規模勞務糾紛;土地財政累及政府運行和企業財務費用上升;市場運行不暢導致企業以價格戰方式惡性競爭，民間資金緊張和高利貸繃緊了社會矛盾的弦;整個國民經濟運行體系的紊亂局面形成。

房地產風險杠桿被延長。由于房地產產業鏈較長，資金流的不均勻萎縮使得行業發展冷熱不均，區間性風險跳躍式被放大，傳導給關聯產業，在資金流和市場信心的推動下形成浪涌式風險。

上游工業項目產能過剩嚴重，投資收益風險放大，銀行信貸風險劇增;房地產開發貸規模龐大，違約風險激增;銀行信貸的大半江山風險高懸。中國超過6成的農民工陷入勞務糾紛怪圈，社會不穩定問題突出。購房人資金去向空沌，開發商外流的海外投資每年不低于150億美元。每一個環節的風險都會在其他環節中傳導并放大、變異，相互關聯中向社會經濟的核心領域積聚，引發社會紊亂和金融危機。

風險危害需理性判斷。房地產的風險源自泡沫論和政策長期干預。房價與人均收入比、空置率、投資性購房等作為泡沫的評價體系。在屬于社會公共政策管理的為中低收入人群的保障房建設缺項時，房地產市場的不平衡就會成為社會性問題而放大政治關注，讓充分市場化的經濟成分背負起社會責任。

房地產的問題長期被負面化，導致判斷相關問題時出發點和理論體系嚴重扭曲。理性的判斷是建立在社會、政治、經濟的大框架基礎上的宏觀關系上。以限貸限購為主的房地產調控沒有退去，市場業態已完全表現出量價齊跌的惡性萎縮。

由此引起的房地產風險大規模傳導和發散性外溢與經濟體系的強關聯性需要得到更多關注。僅中國房地產的上游產業的鋼鐵、水泥、玻璃等等行業的產能過剩的投資價值規模約10—20萬億，強化了無效投資的形成，嚴重拖累國民經濟效率和運行態勢。

樓市處在調整窗口期。房地產已陷入不相信“狼來了”的群體非理性困境。改變人們對房地產存在問題的認識和改變市場行為同樣困難。

房地產行業的危機和危機外溢是中國目前經濟下滑主要推手，穩經濟、調結構是國策，針對泛房地產產業目前的局面，在適宜調控的關鍵期理性應對，形成高屋建瓴的房地產頂層設計制度，改變房地產行政治理的模式，不僅能改變危機規模和走向，還能夠利用調整產業結構擠出落后產能，優化產業布局，把風險控制成本降到最低。

政策的窗口期是多個關聯因素的復雜組合。矛盾和風險積聚期也是解決問題的窗口期，調整成為現實的需求。它不是流行的拐點論能夠表達的，拐點更多看到了量價齊跌的現象，但量價齊跌這個局面是市場不能接受的，且不可持續。從宏觀經濟學的視角看，房地產的調整是一個震蕩上行的過程，曲線斜率受市場供求關系影響。

房地產產業完全市場化是改變長期受社會政策困擾的現狀的關鍵所在。確立房地產的投資屬性是房地產頂層設計的突破口，分開市場化的房地產開發和政策性的保障房建設是房地產制度建設的基礎。在鼓勵高端項目建設滿足長遠規劃的前提下，不斷提高人們的居住和生活品質是政策應有的導向，同時，房地產的市場化增加政府的稅費收入，合理優化資源配置，減少“規劃型浪費”，讓市場機制發揮作用是符合經濟發展規律，是有中國特色的社會主義建設的發展方向。

綜上，讓房地產退出對國民經濟的主導地位需要長期產業結構調整。維持一定的泡沫是促進發展的手段，泡沫放大和捅破泡沫同樣具有破壞性。

（作者系內蒙古置業晟基有限公司總經理）

責任編輯：康偉