住宅產業化建筑發展的必由之路

特約記者/同順 向華

近日，2014 年的中國住宅產業化發展大會在濟南召開。建筑行業專家學者云集，共為住宅產業化發展把脈研判，深度剖析住宅產業化的政策與發展規劃。中國房地產業協會會長、中國房地產研究會會長劉志峰等行業人士出席會議。“住宅產業化”再次成為行業矚目的焦點。

歷史發展幾度浮沉

住宅產業化（Housing Industrialization），從本義來講就是住宅生產、供應等的工業化。而工業化的必須前提是標準化。聯合國提出“住宅產業化”的6 條標準：生產的連續性，生產物的標準化，生產過程的集成化，工程建設管理的規范化，生產的機械化，技術生產科研的一體化。一般而言，住宅產業化主要包括：住宅建筑的標準化、住宅建造的工業化、住宅生產與經營的一體化、住宅協作服務的社會化。

“住宅產業化”的理念最早在上個世紀60 年代末由日本提出，為了迅速造出質優價廉的房子以滿足國民對于住房的需要，日本舉全國之力開發住宅。當時2～3 層的獨立住宅占據了日本住宅建筑的67%，他們想到了用生產電視機和汽車的方式生產住宅。一批大公司積極投入技術和資金進行研發，并整合設計、制造、安裝、銷售等環節，根據日本人的居住習慣，推出每棟120～180 平方米的3 層以下住宅建筑，其大部分建筑部品實現工業化生產和機械化施工。隨著社會與經濟的發展，到80 年代中期，日本已經針對住宅產業化建立起了完整的設計、制造、施工、認證、監管體系。進入90 年代以后，住宅產業化又有了新的進步：住宅設計趨于多樣化；工廠制造的技術水平和產品質量進一步提高；施工的機械化、自動化、智能化水平進一步提高，施工管理更加精細；采取了“優良部品認證制度”進一步引導市場健康發展；對住宅建造和使用過程的監管更加到位、合理。

我國早在1993 年到1994 年間，住宅科研設計領域的有識之士就率先提出了“中國住宅產業化”這一概念。其背景是1992 年聯合國環境與發展大會之后，中國發布了《中國21 世紀議程》，其中構思了住宅產業的雛形。隨后的1998 年7 月，原建設部的住宅產業化辦公室成立。按照原建設部的要求，這個辦公室的工作內容就是統一管理、協調和指導全國有關住宅產業化方面的工作，并提供相應的技術咨詢和技術服務。現在這個辦公室已經更名為“住房和城鄉建設部住宅產業化促進中心”。可見，住宅產業化的理念在中國摸索實踐已經超過10 年時間。

1990～1993年實施中日合作JICA項目“中國城市小康住宅研究”，最初引進了日本的住宅經驗。1994年在建設部科技司和房地產司倡導下，開展了住宅產業現代化的全面規劃，編制發展計劃。1996年頒布《住宅產業現代化試點工作大綱》，選擇十個省市進行住宅產業化試點，然而當時把住宅產業化等同于房地產業的發展。中國曾經光彩一時的建筑工業化運動，到上世紀90年代末就基本上停止。

1999年國務院發布了《關于推進住宅產業現代化提高住宅質量的若干意見》，從完善集成化建筑體系、部品規格標準系列建設，實施性能評價、加強質量監督機制等方面著手，明確了推進住宅產業現代化的指導思想、主要目標、工作重點和階段實施要求，住宅產業化再次迎來發展的絕佳契機。遺憾的是，由于當時各種原因，文件發布以來的12年住宅產業現代化基本處在停滯狀態，住宅產業化的地位沒有凸現出來。標準化、體系化、部品化被甩到了腦后，房地產建設的低水平重復，任意性和個性被強調到極點，我國住宅建設還在采取粗放的生產模式。

這種情況一直延續到2010年，這段期間，僅有沈陽、北京、深圳等少數幾個城市在做著住宅產業化的探索。直到我國提出計劃“十二五”期間建設3600萬套保障性住房，這種狀況才有了改變。由于保障性住房的建設規模巨大、標準化程度較高、用戶的個性化需求較低，剛好為住宅產業化提供了難得的市場機遇和發展空間。我國可以應用住宅產業化的成果，把標準化、系列化、工業化的設計和生產方式應用進去，實現保障性住房的標準化、規模化、工業化生產。從歐美和中國香港特區的發展看，面向中低收入者的住宅產品很多都用工業化方式生產，國際經驗也已表明保障性住房適合產業化。我國住宅產業化政策出臺十多年來，雖有一定的進步，但是與國際先進水平相比，還只能算是處于起步階段，發展緩慢也是不爭的事實，其中主要原因就是缺少一個整體的統籌，零零散散，只有整體規劃和長效機制的建立，才能穩步推進住宅產業化的發展。

住宅產業化發展新機遇

近年來，我國大氣污染日益嚴重，尤其是“霧霾”的不斷“騷擾”，已經引起國家對環境問題的高度重視，頻繁出臺應對措施。“住宅產業化”以其能夠減少施工揚塵對環境造成污染等優勢，為業界矚目。同時，我國計劃“十二五”期間建設3600萬套保障房，今年新開工建設保障房數量為1000萬套，這是中國有史以來保障房建設規模最大的一年，為住宅產業化提供了難得的市場機遇和發展空間。

除此之外，于上層決策方面，則不得不提在去年11月在京召開的全國政協第二次雙周協商座談會，全國政協主席俞正聲主持會議。俞正聲說，建筑業是國民經濟的重要物質生產部門，與整個國家經濟的發展，人民生活的改善有著密切的關系。通過協商座談會，大家對推進建筑產業化在節能節水、降低污染、提高效率等方面的重要性形成了共識。要按照轉變經濟增長方式、調整優化產業結構的要求，制訂和完善推進建筑產業化的相關政策法規，積極抓好落實。

委員們在發言中認為，“建筑產業化”是指利用標準化設計、工業化生產、裝配式施工等手段來建造建筑，利用信息化等方式來管理建筑的一種建筑工業化發展趨勢。在發達國家，建筑產業化的比例已經達到60%以上，而我國才剛剛起步，產業化率很低。主要原因是缺少相關政策法規的支撐，不能適應當前“住宅產業化”發展的要求；現行的工程建設管理模式，也不能適應產業化工作的需要。委員們建議，要加大政策扶持力度，完善標準體系，營造良好的市場環境，創新組織管理模式，真正推動建筑產業化。

這是我國建筑產業化發展歷程中第一次真正落實到政策層面的推動舉措。同期數據表明“建筑工業化”成為了新生熱詞，至此我國建筑工業化正式進入2.0時代。

當然，“住宅產業化”并不等同于“建筑產業化”、“建筑工業化”。它們有著不同的概念與范疇，包含內容既有區別也有交叉，本篇不做贅述。但我國不論是對“建筑產業化”、“建筑工業化”的政策扶持，還是對“綠色節能建筑”的大力倡導，都在很大程度上推動了和推動著我國“住宅產業化”的發展。因為，它們的根本目的都在于促進我國建筑住宅的資源節約，亦為環境友好型社會的建設添磚加瓦。

其實，對住宅產業化的加速推進，早在去年初就已顯現。當時，國務院發布《綠色建筑行動方案》，其中要求“十二五”期間，全國要完成新建綠色建筑10億平方米，同時將“推動建筑工業化”列為十大重要任務之一，在國家層面有了支持。 與此同時，如何在滿足保障房建設數量的同時保證保障房的質量，是住建部一直高度關注的問題。據悉，到2015年的目標是在全國培育20個左右試點城市（區），其中東部地區發展10個左右，中西部各發展5個等諸多計劃執行方案。

當前，國內80%的省市都出臺了地方文件響應國家在住宅產業化方面的號召。有更多的地區正在積極跟進，譬如合肥正在制定出臺有關優惠政策，從源頭上引導企業采用新的產業化生產方式，對住宅產業化項目實施獎勵，鼓勵傳統建材企業向住宅產業化部品生產企業轉型，整合產業鏈資源。當地政府鼓勵開發、設計、部品生產、施工、物流企業和科研單位組成聯合體，培育以產業化方式建設住宅的大型產業集團。他們還與安徽建筑大學合作開展住宅產業化千億產業發展規劃編制工作。為此，合肥市專門成立了住宅產業化專家委員會，加強政府與企業之間的溝通及對住宅產業化的理論研究和技術指導。他們還定期舉辦綠色建筑和住宅產業化培訓班，提高管理人員、各類技術人員的業務素質，為全面推動住宅產業化提供有力支撐，幫助和督促企業制訂詳細的培訓方案，為企業培訓產業化熟練工人和管理人員，提供充足的人力資源保障。

是可實現的藍圖？還是難實現的夢？

很多行業人士認為，住宅產業化優勢突顯。譬如從保障性住房層面上講，保障性住房建設規模大、工期緊、售價低、利潤空間小、成本壓力大，一般的企業做保障房很難盈利甚至虧本。住宅產業化在保障房建設中發揮了產業化優勢，讓開發、施工、建材、設計全部無縫連接形成一條產業鏈，提高了效率，降低了成本，保證了質量。實踐證明，住宅產業化模式相比傳統施工模式在確保質量、節約資源、減少工期等多個方面，成效是非常明顯的。目前的住宅建設中，每平方米住宅將造成相當于20公斤標準煤的能源、0.05立方米水、0.05立方米木材、3%混凝土和3%鋼材的損耗。采用產業化模式建造后，能使建筑垃圾減少約83%，材料損耗減少約60%，可回收材料增加約66%。在減少工期方面效果則更明顯，例如一個10萬平方米的小區，用傳統方法建完需要594天，而用住宅產業化的施工工藝僅需290天。

住宅產業化還能夠減少施工對環境造成的污染。現場裝配施工相較傳統的施工方式，減少了建筑垃圾的產生、建筑噪聲的干擾、有害氣體及粉塵的排放。實行裝配施工，既減少了空氣中的揚塵，又可以讓老百姓更早地住上安居房。

住宅產業化果真如此美？恐怕未必這么簡單。

首先便是行業專門技術人才（包括技術工人）的短缺。據中國混凝土與水泥制品協會預制構件分會理事長蔣勤儉介紹，對新工藝不熟悉，專門產業工人缺少等問題一直困擾著住宅產業化的發展。日本上世紀60年代已經開始推廣建筑“部件化”，經過40多年的發展，他們的建筑工人已經由單純出賣勞動力的熟練工變成了具有專門技能的技術工人，每個建筑商手下都有大量的熟練技術工人。這些建筑工人入行前，必須經過兩年系統的培訓與實踐才有資格進入工地。發達國家在采用工廠化生產方式后，施工失誤率可降低到0.01%，外墻滲漏率水平為0.01%，精度偏差以毫米算小于0.1%。而國內的建筑業工人入行門檻低，技術要求不高，無法達到產業化住宅生產的要求。

其次，是推進工業化的建造方式，與現有的評價體系是矛盾的。目前在住宅建設中普遍采用的是最低價招標，建筑施工模式已經實現了對成本的最優控制，而住宅產業化則需要大量前期的建設投入，在競價中并不存在優勢。蔣勤儉認為，目前我國的勞動力成本在逐漸提高，在房建行業中也是如此。在一線城市如北京、上海、廣州等地房建行業的用工成本越來越高，一方面說明工人的收入水平得到改善，另一方面也要求工人更新知識，具備進行建造產業化住宅的技能。他預計在未來5到10年內一線城市將會普遍實現住宅產業化。 第三，對企業來說，最重要的一點，成本不降反升。住宅建造的工業化最大的優勢之一是降低成本，但據筆者了解到，在國內推行建造工業化項目的房企成本卻不降反升。據遠大住工相關人士稱，正常來說，像日本這種住宅產業體系完善的國家，預制率越高，平均成本越低。可是目前在我國國內，按現階段的產業鏈情況，預制率越高，成本則越高。據悉，萬科中糧假日風景項目B3、B4號樓采取了住宅的工業化方式運作。不過，這兩棟實際上較其他樓座成本反而高出400～500元/平方米。推行住宅的工業化建造方式原本是為了壓縮成本，而目前國內此類項目的成本卻不降反升。

遠大住工人士也坦言，相對于工業化建造所用的設備和建筑材料而言，國內人工成本更為便宜，而工業化恰好對設備材料要求較高。他舉例稱，例如PC(預制混凝土)外墻模具是可以反復使用，但如果生產規模不大，所生產的PC外墻均攤下來的成本就會很高。如果建筑構件難以形成規模化生產，加上額外的研發費用、運輸費用，項目總體成本并不低。時任萬科執行副總裁王文金此前也曾公開表示，住宅建造的工業化在國內尚屬于發展培育階段，其材料采購成本、所需技術人員的人工成本還相對較高，在目前較小的規模下住宅建造總體成本高于傳統施工方式。據統計，日本建筑人工費基本上占到建筑成本的50%左右，香港的比例則為30%～40%，而國內僅占16%～17%。“住宅工業屬于制造業范疇，目前國內還沒有哪一家房地產公司擁有真正的建筑構件生產線。”遠大住工的人士稱。萬科在過去的住宅建造工業化項目中，都是與各地的構件廠合作，采購部件造房。

北京市建筑設計研究院第十設計所副所長樊則森也坦言，包括萬科在內涉足住宅建造工業化的公司PC構件目前很難同時滿足規范、成本適當、節能、防止滲漏、預制率高和施工簡易6個方面的要求。大部分工業化建造的住宅僅僅將外墻、陽臺板、樓板等進行預制，主要受力結構仍采取現澆方式，預制率普遍在15%～30%之間。

事實上，國內目前多數涉及住宅工業化的項目，與過去開發的樓盤，在施工程序上并無太大差異。只是所謂的“住宅工業化”樓盤或項目中的某些建筑構件，是采用OEM(俗稱貼牌生產)的方式從廠商處采購。在這個過程中，建筑構件的采購價格被無形推高。

管業內普遍認同住宅工業化是未來建筑產業趨勢，但我們聯系的多家一線房企對住宅工業化均處于觀望中，稱短期不會采取工業化方式建設項目。而其中最重要的理由是住宅工業化屬制造業范疇，在構件沒有規模化生產、工業化住宅建設沒有大規模推開之前，其成本將遠遠高于現有的建筑模式。 北京中聯環建文建筑設計有限公司副總經理、保障性及住宅產業化研究中心主任宋兵更是深刻地指出，目前我國建筑工業化的發展仍然處于一個較低水平，主要表現在三個方面：其一，科研沒有形成體系，且深度不足。科研過于專注在結構的裝配體系，片面強調PC板的裝配率。然而對于一個建筑來說，只有完成了機電設備安裝和室內裝修后才是一個完整的建筑產品，我們稱這樣的建筑產品叫成品建筑。以住宅為例，在發達國家是沒有毛坯房的概念的，所有的住宅都是拎包入住的。因此應該把機電安裝和室內裝修的工業化與結構的工業化共同研究，最終才能形成一個完整的體系。其二，從業人員對工業化的理解不夠。從項目管理人員、設計師、監理工程師，直至施工生產人員，缺乏對工業化的基本概念，缺乏工業化的基本思維訓練。大家對裝配、精度、公差等不理解，對工業化的理解仍然停留在“齊不齊一把泥”的階段。其三，沒有形成全產業鏈的發展模式，即每個專業領域都有相當出色的企業和產品，但缺乏一個平臺去將其整合成一個大體系。

破解之道在何方？

住宅的工業化建造最核心優勢有兩點，首先是降低人工成本，其次是縮短工期。以國外成熟案例來看，若以傳統澆灌方式建樓需要1000名建筑工人，如果采用工業化方式建造，只需要400人左右即可。而對于房企最看重的建筑周期，在采用工業化建造模式后，基本上可以縮短40%～50%。

行業期待政策扶持已經成為亟待解決的問題。碧桂園工作人員認為，房企實質上就是房地產資源整合方，即便是要采取工業化操作，也是選擇與建筑承包方合作，而且要等到住宅建造的工業化規范成熟后。在近年凈利潤率普遍下滑背景下，房企理應向往降低成本的渠道。然而，不少房企卻將這一極富前景的產業拒之門外。從目前住宅產業化現狀來看，也確實難以助房企降低成本。

AMT咨詢曾出具報告稱，中國住宅產業化時代的到來需要三個方面的前提條件：一是地產暴利模式終結；二是政府的大力推動，其手段主要包括標準制定、技術認證、財政金融方面的經濟政策；三是人工成本、原材料等生產要素價格變動迫使住宅工業化提速。

業內人士認為，目前國內做的并非真正意義上的工業化住宅，最主要的原因有兩方面，從行業內部來看，缺乏統一的行業指引標準，目前建筑施工方所做的基本都是迎合傳統建筑標準。缺乏配套鼓勵政策同樣制約行業發展，僅僅依靠萬科、遠大住工等公司單獨推動住宅工業化很難奏效，住宅工業化缺乏適合行業發展的外部環境。然而據筆者了解，PC構件作為工業產品進入施工方，不但沒有減免稅扶持，反而存在增稅環節。目前，預制構件出廠，按照17%的稅率征收增值稅，再加上構件蒸養、運輸，PC構件因生產、施工、構造要求增加鋼材用量，構件的“身價”已經不菲。 此外，國家目前僅僅是鼓勵，并沒有具體獎勵措施，這導致很多民企在參與生產工業化構件的過程中舉步維艱。

盡管住宅工業化受到內外因素制約，但在諸多業內人士眼里，一旦行業標準制定，再配合鼓勵政策，住宅工業化規模迅速擴張是水到渠成的事。而隨著工業化施工規模擴大，采購成本和技術人工將逐步降低，工業化工期短、人工少、能耗低等優點將得到體現。

事實上，官方早在幾年前便給出行業預期。北京提出在“十二五”期間，以保障性住房為重點，到2015年工業化建造方式的住宅達到當年開工建筑面積的30%以上。上海將于未來幾年內實現本市裝配整體式住宅面積占住宅開工總量的20%左右。雖然國家還沒有統一的標準規范，不過北京、上海、江蘇、深圳相繼出臺了一些設計、施工驗收規范。

住宅產業化“國際面面觀”

丹麥：世界上第一個將模數法制化的國家

丹麥住宅建筑產業化主要特點是：首先，模數標準較健全并且是強制執行的。1960年制定的《全國建筑法》規定，所有建筑物均應采用1M（100毫米）為基本模數，3M 為設計模數，并制定了20多個必須采用的模數標準。這些標準包括建筑設計和建筑預制構配件設計中的尺寸、公差、模數協調等。從而保證了不同廠家構配件的通用性。同時國家規定，除自己居住的獨立式住宅外，一切住宅都必須按模數進行設計。其次，以發展“產品目錄設計”為中心，推動通用體系發展。丹麥將通用產品、部品稱為“目錄產品、部品”。每個廠家都將自己生產的產品、部品列入產品目錄，由各個廠家的產品、部品目錄匯集成“通用體系部品、產品總目錄”。這些部品的連接（規格和連接方式）都符合“模數協調”標準，因此不同廠家的同類產品具有可互換性，設計人員可以任意選用總目錄中的產品、部品進行設計。第三，重視住宅多樣化和工業化的結合。丹麥國立建筑研究所（SBI）和體系建筑協會（BPS）進行了通用化體系方面的研究，技術的開發首先體現于預制構配件產品中，使之不僅適用于新建筑的建造，也適用于舊建筑的更新改造。丹麥較重視住宅的多樣化，甚至在規模不大的低層住宅小區內也采用富于多樣化的裝配式大板體系。

法國：不斷升級的住宅建筑工業化

二戰后，法國出現了缺房現象。為此，法國于20世紀50年代和60年代進行了大規模的工業化住宅建設。在此階段，以“又多、又快、又省地建設住宅”為口號，以功能主義等現代派建筑理論為指導，以預制板和工具式模板為主要施工手段，進行了成片住宅新區的開發，被稱為“數量時期”。在20世紀70年代，由于居民生活水平的提高，新區的問題逐漸暴露。其受到的主要指責有：住宅區選址不合理，受到周邊交通和工業設施的干擾；功能單一，缺乏活力，居民早出晚歸，形成所謂“臥城”；平面設計呆板，建筑物缺乏個性，面貌單調且難以識別；住宅公共設施缺乏，在使用功能上存在諸多缺陷；住宅保溫隔熱性能不良，部件接口存在滲漏現象；住宅小區與周圍環境不協調，交通阻塞現象嚴重等。許多社會學學者還將犯罪率提高歸責于不恰當的住宅小區建設。為此，法國政府被迫花費更多的人力、物力進行新區改造。

法國是世界上推行建筑工業化最早的國家之一。20世紀50年代到70年代法國走過了一條以全裝配式大板和工具式模板現澆工藝為標志的建筑工業化道路，稱為“第一代建筑工業化”。到70年代，為適應建筑市場的需求，向以發展通用構配件制品和設備為特征的“第二代建筑工業化”過渡。

為發展建筑通用體系，法國于1977年成立構件建筑協會(ACC)，作為推動第二代建筑工業化的調研和協調中心。1978年該協會制訂尺寸協調規則。同年，住房部提出以推廣“構造體系”，作為向通用建筑體系過渡的一種手段。構造體系一般表現出以下特點：一是為使多戶住宅的室內設計靈活自由，結構較多采用框架式或板柱式，墻體承重體系向大跨發展；二是為加快現場施工速度，創造文明的施工環境，不少體系采用焊接和螺栓連接；三是傾向于將結構構件生產與設備安裝和裝修工程分開，以減少預制構件中的預埋件和預留孔，簡化節點，減少構件規格；四是建筑設計靈活多樣，建筑師有較大的自由。

1982年，法國政府調整了技術政策、推行構件生產與施工分離的原則，發展面向全行業的通用構配件的商品生產。法國政府認為，要求所有構件都做到通用是不現實的，一套構件目錄只要與某些其它目錄協調，并組成一個“構造邏輯系統”即可。為了推行住宅建筑工業化，法國混凝土工業聯合會和法國混凝土制品研究中心將全國近60個預制廠組織在一起，由它們提供產品的技術信息和經濟信息，并編制出一套G5軟件系統。這套軟件系統把遵守同一模數協調規則、在安裝上具有兼容性的建筑部件(主要是圍護構件、內墻、樓板、柱和梁、樓梯和各種技術管道)匯集在產品目錄之內，它告訴使用者有關選擇的協調規則、各種類型部件的技術數據和尺寸數據、特定建筑部位的施工方法、其主要外形與部件之間的連接方法、設計上的經濟性等。采用這套軟件系統，可以把任何一個建筑設計“轉變”成為用工業化建筑部件進行設計而又不改變原設計的特點，尤其是建筑藝術方面的特點。

澳大利亞的“組裝HOUSE”

早在19世紀60年代，澳洲皇家建筑師協會便提出了快速安裝預制住宅的概念，并于此后做了大量的研究。但結論是，澳洲住宅建筑市場尚未大到足以克服預制件的成本。

隨著高應力、輕質量的冷成型結構鋼在技術上的突破，澳洲建筑師的舊夢成真。用于制作鋼構架的鋼材具有如下一些先進的特性：是能承受高應力狀態的高強度結構鋼；與相同承載力的木材相比，其重量僅為其1/3；表面經鍍鋅處理以防銹蝕，其耐久性在免大修的情況下可達75年。澳洲在住宅施工技術上的另一項重大突破是“速成墻”(Rapid Wall)系統。Rapid Wall是一種中間挖空的板材，由工廠預制并在工廠完成粉刷。其重量僅38公斤/平方米，主要成份為石膏板，玻璃纖維及水密聚脂材料等的混合體。標準板材尺寸為13米 (長)×2.85米(寬)×12毫米(厚)。這種尺寸保證了它只需要一次性安裝便能形成住宅建筑的整片墻體。同時，它也可裁剪成任何長度和高度的組合件。而在其中間孔洞處灌注混凝土，則可使其具備很好的防火、隔聲、隔熱效果及承載能力。

對比磚木結構，預制鋼構架和混凝土速成墻系統具有若干明顯的優越性，例如，能夠創造出更靈活的建筑空間；比磚木結構具有更長的持久性；只需要少量的維修，砌底免去了殺害蟲的麻煩；施工的方便和快速，使它同時具有良好的經濟性。此外，它更為明顯地節省了施工現場的勞力，使安裝及運輸簡便，減少了土方工程，它在價格上也是極具優勢的。 快速安裝house的想法從20世紀60年代起就纏繞在澳洲建筑師的夢中，但是直到近年來，鋼構架與預制混凝土墻體的組合，才使“house建造”真正變成了“house組裝”。 澳大利亞的住宅產業化要晚于美、加兩國，其國土條件與美、加類似。在20世紀80年代，隨著居民生活水平的提高及輕鋼結構住宅建造技術的突破，工業化住宅在性能和成本上漸顯優勢，由市場完成了傳統住宅生產方式向工業化的過渡。

日本：持久專注住宅產業之路

日本的住宅產業化始于20世紀60年代初期。當時住宅需求急劇增加，而建筑技術人員和熟練工人明顯不足。為了使現場施工簡化，提高產品質量和效率，日本對住宅實行部品化、批量化生產。70年代是日本住宅產業的成熟期，大企業聯合組建集團進入住宅產業。到90年代，采用工業化方式生產的住宅已占竣工住宅總數的25%～28%。日本是世界上率先在工廠里生產住宅的國家。例如：輕鋼結構的工業化住宅占工業化住宅約80%左右；70年代形成盒子式、單元式、大型壁板式住宅等工業化住宅形式，90年代又開始采用產業化方式形成住宅通用部件，其中1418類部件已取得“優良住宅部品認證”。

日本住宅產業化的發展很大程度上得益于住宅產業集團的發展。住宅產業集團是應住宅產業化發展需要而產生出的新型住宅企業組織形式，是以專門生產住宅為最終產品，集住宅投資、產品研發、設計、配構件部品制造、施工和售后服務于一體的住宅生產企業，是一種智力、技術、資金密集型、能夠承擔全部住宅生產任務的大型企業集團。如大和房屋集團作為目前規模居日本第二位的住宅產業集團，其核心企業——大和房屋工業株式會社在日本全國設有一個本部、 2個分總部、65個分店、328個營業所、12個住宅部件生產工廠、一個綜合研究所和三個研修中心。

日本的標準產業分類中并沒有住宅產業這個領域，其產業化是在20世紀60年代中期由市場促成的。當時，與住宅建設相關的鋼鐵、木材、水泥等大型工業企業預測其行業在10余年后將步入衰退期，而國內住宅需求會保持穩定持續的增長。為此，各大企業促進日本通產省和建設省制定了“住宅生產工業化促進補貼制度”和“住宅體系生產技術開發補助金制度”，并通過金融機構對開發生產住宅新部品提供低息貸款。

1968年，日本通產省提出促進住宅產業的具體設想：第一階段，正確地把握現在和將來與住宅相關的國民的需求結構。第二階段，推進與需求相適應的標準化。以此為基礎，在第三階段中謀求健全生產體制。

日本是世界上率先在工廠里生產住宅的國家。其住宅產業化發展從1966年到2000年經歷了7個5年計劃，每一階段都提出了明確的基本設想和計劃目標。2000年末，日本將其住宅產業發展重點集中于4個方面：1.適應國民需求，配備優質的住宅；2.推進安全而舒適的城市居住條件，完善居住環境；3.為了實現生氣勃勃的長壽社會，完善居住環境；4.完善住宅以及居住環境，有助于搞活地區發展。

北美：住宅建設新技術為“核”

美國住宅建筑市場發育完善，往宅用構件和部品的標準化、系列化，及其專業化、商品化、社會化程度很高,幾乎達到100%，各種施工機械、設備、儀器等租賃業非常發達，商品化程度達40%。由于美國住宅建筑沒有受到“二戰”的影響，因此沒有走歐洲的大規模預制裝配道路，而是注重于住宅的個性化、多樣化。美國住宅多建于郊區，以低層木結構為主，用戶按照樣本或自己滿意的方案設計房屋，再按照住宅產品目錄，到市場上采購所需的材料、構件、部品，自己動手或者委托承包商建造。其特點是采用標準化、系列化的構件部品，在現場進行機械化施工。加拿大的情形也類似。 北美住宅技術實用、高效，注重積極開發、推廣應用污水處理和回用技術、生活垃圾處理技術、太陽能和地熱等自然能源的利用技術、小型箱式變壓器技術等實用技術，體現“健康住宅理念”的“4R"理論，即檢查(Review)標準程序和做法，減少(Reduce)產生的浪費， 重復利用(Reuse)資源和材料，回收(Recycle)通常被廢棄的材料。

美國政府尤其重視新技術的研究工作，國會每年撥付住宅與城市發展部1000萬美元專門用于新技術的開發與研究經費，委托美國國家建筑技術研究中心負責建筑技術的研究開發工作。而美國的各種協會等社團組織，更是集中大量的資金和人力，推動美國住宅技術的開發和應用。例如美國航天署正計劃將太空船中心先進環境技術如水的循環、凈化利用、太陽能電池等逐步開發成民用品以推廣到住宅產業中去。

結語：羅馬不是一天建成的，世界各國的住宅產業化各有千秋，成就斐然，但皆是建立在長久、有效、務實的積極努力下。目前，我國各地的住宅產業化項目也都在起步階段，后起城市也都在向先行城市學習的同時不斷探索適合自身特點的發展模式。在住宅產業化推廣過程中突破成本瓶頸，可以通過引進、消化、吸收國外先進生產技術，培育部件生產和總承包一體化的模式，擴大規模、降低成本，進而吸引房地產開發企業。另外，產業化施工隊伍的培訓工作不足，急需培養一批住宅產業化的施工管理人員、設計人員、監理人員和專業的技術工人。工作的中心轉移到工廠，所以在工廠的監理工作變得十分重要。同時，還應繼續加強制度創新，并實現技術創新，建立產業化住宅的研發中心，完善產業化住宅的各項地方標準。國家、地方、企業以及建筑領域各層面的人團結奮進，共為同一目標出謀劃策、落實跟進，相信我國的住宅產業化之路，在不遠的將來一定會實現！