“房冷地熱”，釋放樓市多重危險信號

2014年開年，樓市步入“分化與盤整期”，呈現(xiàn)“房冷地熱”趨勢，可謂是冰火兩重天。一邊是房市量價齊跌，一邊是地市熱火朝天。

毫無疑問，“房冷地熱”現(xiàn)象背后，透露出樓市多重風險暗流涌動的信號，一是房市冷遇反映出，高房價脫節(jié)市場有效需求；二是地價瘋狂上漲，助推房價上漲的預期；三是地價走高，警示土地已成為地方債風險敞口的“虛幻遮羞布”；四是房價上漲動力增加，意味未來調控進一步的升級。

雖然“房冷地熱”現(xiàn)象或在2月之后消失，但城市分化仍會加速，一二線樓市火勢不減，三四線樓市冷熱不均。“房冷”與“地熱”之間正積蓄著巨大的能量，在一個合適的時間點就會釋放。

樓市降溫速度猶如天氣，瞬間進入寒流模式，告別去年火熱的行情——2014年1月“一手”住宅成交量跌入歷史低谷，中國指數(shù)研究院監(jiān)測的43個城市中，有36個成交量環(huán)比下降；易居研究院的30個典型城市總體環(huán)比下降17%，同比減少14%，其中4個一線城市同比大降47%；中原研究部的54個城市成交量同比降15.6%，且春節(jié)期間出現(xiàn)集體“休眠”現(xiàn)象。

不過與此同時，土地市場卻呈現(xiàn)亢奮狀態(tài)，高燒不退。北京、上海、杭州、深圳、廣州5個城市1月份土地出讓金總額已創(chuàng)紀錄地突破1100億元。除了瘋狂的出讓金總額外，這5座城市共誕生8個“地王”。房企對一線城市土地的“饑渴”引發(fā)了土地市場的火爆，同時房企卻頻頻海外發(fā)債，此舉意味著房企兜里的錢其實并不十分充裕。

房地產市場上出現(xiàn)這種怪現(xiàn)象，但凡對房地產調控進行觀察與研究的人都會發(fā)e3e9bb3c0a7bb0d7cc353680a7bc923c現(xiàn)，“房冷”是短暫的，而“地熱”會進一步推高房價。由于“房冷地熱”產生的原因，主要是住房需求季節(jié)性斷層與房貸收緊及調控持續(xù)，與此同時地方政府賣地熱情延續(xù)，房企重回一二線，處于補空庫階段，特別是樂觀看好后市。預計元宵節(jié)后，隨著返鄉(xiāng)置業(yè)人群回城與市場供應增加，樓市量價逐漸進入平穩(wěn)趨勢，“房冷地熱”現(xiàn)象會消失。

不過，城市分化仍會加速，一二線樓市火勢不減，三四線樓市冷熱不均。眼下“房冷”與“地熱”之間正積蓄著巨大的能量，在一個合適的時間點就會釋放。不妨透過開發(fā)商搶著逆市“儲食”做一個判斷：開發(fā)商正在利用土地市場主導權對可能到來的房價上漲做一個預調。換言之，就是選準市場突破口來操作房地產市場。不少開發(fā)商從三四線城市抽身，通過拋售的方法收攏資金，盡快從這些城市中撤出，向一二線城市等重要區(qū)域挺進。當開發(fā)商對于一二線城市房地產市場的信心更加趨于明朗，在資金充裕的情況之下，拿地欲望高漲導致一二線城市出現(xiàn)地價節(jié)節(jié)攀升的“地熱”景觀。

房市的清冷和地市的升溫，給市場一種霧里看花的感覺。從成交量看，房價真的很難再漲；從房企拿地的熱情看，房價又有很大可能上漲，畢竟這些資本大亨們的市場敏感度是一般人無法企及的。既然從樓市看房價上漲預期不明顯，房企拿地熱情緣何高漲呢？不外乎兩種可能，要么房企自己有房價上漲預期，要么想通過地市升溫制造民眾對房價的上漲預期。顯然，賣方想把產品賣一個高價格，必須讓買方先認可這個價格。但是，面對部分城市如此高的房價，購房者的收入基本與高房價脫節(jié)，意味著市場需求脫離高房價。

此外，銀行房貸的成本不斷上漲。對于大多數(shù)二三線城市而言，2013年則是庫存積累的一年。上一輪調控中由于一二線城市限購政策，使得2010-2011年大量開發(fā)企業(yè)涌入非熱點二三線城市，推動這類城市土地成交大量釋放，商品住宅新增供應不斷釋放，進而導致當前庫存持續(xù)積累的局面。一些二線城市的成交速度明顯放緩，部分三線城市出現(xiàn)供應過剩風險，未來1～2年時間內預計市場都將處于高庫存壓力之下，房價上漲動力也將被階段性削弱。

眾所周知，支撐這些年來樓價飆升的一個根本原因是各個地方政府對“土地財政”的高度依賴。1月各地土地市場特別是一線城市土地市場的火爆，昭示著未來一年樓價想降很難。一個無法回避的現(xiàn)實，就是開發(fā)商對房地產市場的盤算著眼于地方政府“土地財政”而發(fā)力。對于“房冷”，開發(fā)商之所以并不在乎，是因為他們判斷地方政府為了保持“地熱”，不會任由“房冷”這種不利于地方政府創(chuàng)收的趨勢延續(xù)下去，前不久曝出的某縣攤派公務員賣房就是一個極端案例。就房地產市場而言，土地投資能否最終轉化為財富要取決于房地產市場終端需求。中國城市化進程不可逆轉，大量人口向城市流動也不可逆轉，住宅供求矛盾并沒有發(fā)生變化。而“地王”頻現(xiàn)與樓面價上升卻有著直截了當?shù)年P聯(lián)，土地市場升溫，注定了在今后相當長的時間內，相關區(qū)域的房價仍然堅挺。在重要區(qū)域住宅供不應求的趨勢之下，預示著房價上漲周期很快到來。

當前房地產市場處于階段性的淡季。從全年來看，一線城市樓市今年或將出現(xiàn)供應趨緊、成交回落等情況，春節(jié)前出現(xiàn)的“地王”風潮對市場的實際影響也將緩慢釋放，其間可能觸發(fā)監(jiān)管調控，市場需要注意這一現(xiàn)象釋放的信號。土地市場的火爆對樓市的傳導或將需要較長時間，但也不排除土地高價成交對周邊在售樓盤的短時拉動作用，特別是一線城市土地市場具有風向標意義，也是監(jiān)管調控的重點對象。目前土地市場的走強仍是“點狀”的，并未出現(xiàn)市場“面上”的整體性走勢，高地價推高樓價的邏輯并不能簡單地建立，但這一市場信號仍值得注意。無疑，春節(jié)前土地市場異常火爆的行情使市場對2014年房地產行業(yè)的走勢充滿了想象力，預計也將引發(fā)監(jiān)管部門關于行業(yè)的遠期考慮與政策安排。譬如北京市土地整理儲備中心在2014年1月17日公告暫停4宗土地招標/掛牌交易活動后，市場便普遍將這一動作解讀為監(jiān)管部門可能將對目前土地市場進行“降溫”，未來政策層面或將迎來部分調整。特別是房地產市場在2013年處于政策調控的“潛伏期”，調控長效機制的政策可能在2014年出臺或落地，而市場在面對多次“狂潮”的洗禮之后或將漸趨理性，筆者預計2014年一線城市樓市仍將延續(xù)2013年前熱后穩(wěn)的全年走勢。

（摘自《南方都市報》 本文作者：謝逸楓）