土地交易中安全性的比較法考察

摘 要：在市場機制下，土地交易的安全性不要僅僅局限于某種土地出讓方式，要采用多元化的方式，并不斷完善土地交易方式，確保市場資源的合理配置，進而也促進房地產市場的可持續發展。

關鍵詞：土地交易；交易方式；安全性

土地交易就是以土地為主體所進行的一種交易行為。從產權角度來說，土地的權利其實就是以土地所有權為中心的一個權利集，這個集合包括土地所有權、抵押權、使用權、租賃權等，這個權利集合也就是稀缺資源的一種獨有權利。不同權利會帶來不同的收益。土地交易主要是由三個要素組成：交易的主體、交易的客體以及交易的行為。這三個要素的任意排列組合構成了土地交易的多樣化。

1.土地資源配置的方式

土地具有自然和經濟的雙重屬性。土地的自然性體現在數量的有限性、沃度的差異性、利用方式的可持續性和位置的空間性等方面；土地的經濟性反映在供給的稀缺性、報酬的遞減性、用途的多樣性和增值性等方面。在一定時期內可利用的土地不可再生，在一定的時間內土地的總供給量是一定的，土地用途在不同性質之間轉換，一種用途的土地的產生總是以另一種土地的減少為代價。因此，一切土地使用性質的轉換都可以看作是土地資源配置到不同人類活動中去，即土地交易。資源配置有兩種基本模式，即市場模式和計劃經濟模式，其中的決策主體和決策模式是不相同的，政府的管制方式也是截然不同的。自由市場模式基于價格機制發生作用，市場經濟的參與者以個體利益最大化為目標，資源為價高者得。但價格機制并非一種零成本的機制，市場很容易受人類行為機會主義的性質所左右，產生交易成本，當來自人類本性的干擾大到一定程度，市場就會失效。那么，計劃經濟和市場經濟機制如何共同對城市土地使用發生作用處在過渡經濟體制下的我國城市應如何對計劃和市場的手段進行取舍以合理利用城市土地資源？要采取市場手段時，支撐這種機制運作的條件是否已成熟，如未成熟如何改進。

2.土地交易安全性影響因素

由于土地的價格非常高，所以土地的購買行為帶有極大的風險性，在進行土地交易投資時，就會面臨投資風險。在農業生產中，買方為了提高土地利用效率，改善土壤環境，會購置大型的農用機械設備，建設大型糧倉以滿足農業生產需求，這迫使買方特別想獲取土地所有權，以免土地使用權到期后無法收回投入的資金。在許多國家，經過登記的土地價格要比未登記的土地價格高，尤其將土地作為抵押物時，土地的價值較高，這在一定程度上保障了土地交易的安全性。土地交易安全性是土地相關利益各方所需要的，需要國家制定相關的規定給予土地交易規范性重視。從世界范圍上看，土地交易制度主要包括以下三種制度形式：其一，信息披露制度，以法國為典型代表，法國實施的是轉錄式等級制度，也稱為公開制度；其二，土地登記薄制度，以德國為典型代表的土地等級制度，該制度主要是在土地登記薄進行注冊；其三，托倫斯制度，該土地交易制度是指在任何情況下都要以已經注冊的土地登記為依據進行交易，以澳大利亞為典型代表。從理論上進行分析可知，第一種土地交易制度的安全性較低，而第三種土地交易制度的安全性較高。

3.土地交易中安全性的比較考察

土地交易訴訟的頻率是衡量土地交易安全性的有力證明，在訴訟過程中可以使土地的占有者從非權力人手中取得所有者權利。澳大利亞的土地交易制度能夠增強安全性，由于登記的轉讓者必須在持有登記證的情況才能成為土地所有者，擁有隨時處置土地的權力，在一定程度上確保了交易的安全性。但是從澳大利亞國家的實際操作上看，關于土地交易的訴訟異常頻繁，究其根本原因在于買方與賣方以及抵押土地的所有者和受讓者之間擁有返還請求權，當其中一方行使請求權時，便會使受讓者的土地登記行為實效。同時，澳大利亞的立法也允許前所有者主張現在的占有者系從非所有者那里獲取土地所有權，根據相關法律規定，如果土地所有權在不屬于原本所有者的情況下轉讓給其他人，且第二個受讓者是出于惡意的行為，那么可以申請主張權。可怕的是，原本的所有者至少在有限的范圍內也可向惡意的第二受讓者主張他與現在繼續轉讓土地者之間的買賣合同無效。這樣，與德國土地登記法相比，澳大利亞法律給予的保護更少，因為德國法允許向第三人主張債法上的買賣合同無效。在有惡意的情況下，這種主張更容易得到支持。澳大利亞法律的基本原則就是，土地所有權和其他權利（如抵押權）都是通過登記而自動獲得的。人們將其表述為：不是登記所有權，而是通過登記設立所有權。登記之后，無論實際的權利狀況如何，所有權就確定無疑地轉讓。但是這個原則的實施必須有一些例外來做補充。在很早以前，澳大利亞各個州就已經進行了相關的限制。盡管在具體規定上不盡一致，但是大多數州都傾向于認為，如果所有權是通過欺詐取得的，則該權利即使被登記也是無效的。另外，根據判例，如果通過合同或者合同的無效產生了一個債法上的返還請求權，則可以直接對受讓者行使這種請求權，這也削弱了受讓者的地位。轉讓者和受讓者之間的各種債法上的請求權都可以主張。相反的意見認為，善意的第2受讓者應當享有較為安全的地位。若第一個獲得的所有權可撤消，且第2受讓者知道這種情形，則第2受讓者的權利也是可以撤消的。如果第2受讓者在獲得所有權時存在欺詐或惡意欺騙，則可直接撤消他的權利。原所有人也可以直接對惡意的第2受讓者主張債法上的請求權，但是可以主張哪些具體權利尚存在爭議。

4.結束語

通過對土地登記制度的比較，我們可以認為，規則的效力和績效有時取決于其他領域的規定，這里主要指公證制度。在澳大利亞，還與該國的法律體系的特殊性有關。由于法律基礎主要是法院的判決，法院明顯傾向于將法律如同托倫斯制度一樣進行狹義的解釋，尤其是還認可被法院發展為非成文的土地法的法律救濟制度。澳大利亞的不安全性值得關注，登記行為創設權利而無須考慮登記行為是否合法，這種激進式的解決方法并不是很有說服力。

參考文獻：

[1]徐現祥，土地財政的財稅體制配套改革[J]，企業文化，2014

[2]梁若冰，財政分權下部門利益與土地違法[J]，科技與企業，2014