關于公平分配保障性住房的研究

摘 要：在現階段規制政策執行力缺失及信用違約成本沒有制度支持的情況下，保障住房市場的公平分配需要引入罰金與刑罰作為規制的手段，并且加快完善相配套法律及調動地方政府積極性，支持收入狀況評定，直到建立行之有效的保障住房專業性機構。

關鍵詞：保障性住房；房地產市場；分配公平

保障性住房建設對于加快解決群眾住房困難，調整住房供應結構，促進房地產市場平穩健康發展具有重要的促進作用。住房具有明顯的社會保障性質，世界各國政府都對國民的住房問題給予了相當程度的關注，并采取了一系列調控措施，我國政府也不例外，自1998年住房實行貨幣化改革之后，出臺了“富人購買商品房，中低收入者購買經濟適用房，最困難的居民享受政府補貼的廉租房”政策，以實現“居者有其屋”的理想。

一、我國保障性住房市場現狀

（一）保障性住房建設力度有待加強

1997—2008年，盡管經濟適用房投資總額從185.5億元增加到982.6億元，增長了429%，但其占城市住房投資比例卻從 12%下降到4.45%。1998—2007年，經濟適用房銷售面積雖然從1700萬平方米增加到3500萬平方米，但從2001年開始，經濟適用房的銷售面積從絕對額上確實下降的。

（二）政策保障的目標對象偏離

住房保障政策本應體現為中低收入家庭或低收入家庭的傾斜和支持，但在實施過程中，政策保障對象發生了偏離，導致了不公平現象的發生。在公積金政策中，住房公積金由個人和單位依照工資一定比例同時繳納同樣的份額，受制于單位經濟效益和個人收入，因此導致單位效益好、收入高且穩定的非低收入階層受益較多，而真正需要扶持的中低收入階層卻收益較少或被排斥在住房公積金的受益范圍之外。

（三）經濟適用房申購管理混亂

經濟適用房的居住與購買，為何會出現名實不符的情況呢？大多數人認為，各個環節的監督不力是導致種種怪現象的根源。通過調查了解到按照北京目前購買經濟適用房的政策，大致可分為按類領表填表、核定總額、登記備案、網上公示持證購房六個步驟，而現有管理流程卻存在諸多漏洞。在北京，購買經濟適用房的條件之一是家庭年收入不超過6萬元，而由于我國并沒有收入考評體系，使得這一規定形同虛設，很多高收入人群鉆了政策的空子。

二、造成保障性住房分配不公的原因

（一）收入標準評估的模糊性

由于我國各地區經濟發展水平和城鎮居民住房狀況千差萬別，各地對于經濟適用房申請者審核的標準各異。1994年建設部頒布的《城鎮經濟適用住房建設管理辦法》規定，“中低收入家庭住房困難戶認定的標準由地方人民政府確定”。因而各地方政府在制定實施細則時，有的把中低收入理解為包括70%的城市中的中低收入家庭，有的則理解為涵蓋30%的城市中等偏下加低收入家庭（除了作為廉租住房申請對象的最低收入的10%家庭）。

（二）資格審核不嚴

資格審核是住房保障中公平性最容易受到扭曲的環節。保障性住房的分配首先要對申請人進行資格審核。目前資格審核程序表面看似公平，但由于我國金融系統和稅務系統的不完善，以及個人信用制度的尚未建立，在資格審核的實際操作過程中住房保障的公平性極易受到損害。

（三）監督體系上互動性與時效性不足

首先，從購買銷售上來說，在經濟適用房分配過程中，堅持了住房申請者的分類體系。目前由于住房市場的需求大于供給，而且惠及人群的廣泛性，這樣不可避免出現了經濟適用房的熱銷。其次，受益人群也出現難以甄別的狀況，目前我國尚未建立科學的個人收入申報制度，從而使得“中低收入家庭”變成一個十分寬泛而模糊的概念。

三、保障性住房分配公平的有效規制手段

（一）建立監督機制并增強懲戒力度

社會監督是保證公平性的有效手段。推行嚴格的審核和懲戒制度，把好住房保障最后一關。推行嚴格的審核和懲戒制度是保障性住房政策順利實施的重要保證，我們應該明確界定購買對象，資格審核由多重門檻改為雙重門檻，即住房條件、工種、收入、級別等條件改為依靠收入和住房條件來衡量，達到其福利保障的目的。

（二）住房保障法規的建立與完善

我國自20世紀80年代啟動的住房制度改革，雖然在不同的發展時期，曾經頒發了相應的條例和條令，但是迄今為止，還沒有一部專門涉及住房保障的法令，甚至連基本的《住房法》都沒有頒布，住房保障主要依靠行政手段加以干預，公共住房政策的實施缺乏立法體系強有力的保障。住房法律制度的完善是保證住房貨幣化改革順利實施的基礎，住房法律為住房保障明確了保障目標、保障模式、保障計劃、保障實施策略，這為解決城市邊緣化群體的住房困難問題提供必要的法律依據。

（三）分權化治理進入和退出甄別機制

住房保障制度針對的是無力在房地產市場購買商品房的中低收入困難家庭，而不是面向全體社會成員的普惠制度，因此，準確界定購買對象是實施住房保障制度得以成功的關鍵。

（四）建立嚴格的收入考評制度

為了保證符合條件的中低收入者買到經濟適用房或租到廉租房，杜絕不符合條件的人“搭便車”，一個最基本而又十分重要的工作就是通過嚴格的收入考評搞清楚申請者的真實收入狀況。為此，一是要建立收入考評機構。近年來稅務、社會保障、民政、建設等部門都根據各自工作的需要在一定范圍開展家庭收入調查。

綜上所述，發達國家住房保障制度的演變過程表明，居民的住房保障問題，是一個長期性問題，隨著具體情況的變化而不斷發展。我國的保障性住房分配不公的問題與政策缺失以及社會發展程度有關，所以我們在分析的時候需要結合實際，首先在制度上規范準入與退出市場，加大懲罰力度，然后加快完善相關法律，建立嚴格的收入考評制度，逐步建立行之有效的保障住房專業管理體系。

參考文獻：

[1]張春香.經濟適用房的改革探討. 中國物價，2007（4）

[2]沈衛平.我國住房保障制度建設：經驗、問題與發展.現代經濟探討，2009（10）

[3]梁紹連.我國住房保障政策公平性的缺失.城市問題，2007（11）

作者簡介：王強，山西財經大學公共管理學院，社會保障專業，研究方向：住房制度方向。