中國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道發(fā)展的研究

摘 要：在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展鏈條中房地產(chǎn)融資是重要的一部分，它對產(chǎn)業(yè)的發(fā)展至關(guān)重要，同樣為企業(yè)的發(fā)展提供重要的資金保障。國家近年來出臺的一系列政策加強(qiáng)了對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控。由于中國的房地產(chǎn)金融體系尚不完善，狹窄的融資渠道導(dǎo)致企業(yè)在融資上存在困難，這在一定程度上阻礙其發(fā)展。本論文分析了目前我國房的地產(chǎn)業(yè)融資渠道及其結(jié)構(gòu)，并分析了當(dāng)前房地產(chǎn)融資中的問題，并提出比較合理的房地產(chǎn)融資的建議，從而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)； 融資渠道

由于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的政策表現(xiàn)出持續(xù)的穩(wěn)定，貨幣政策也相對穩(wěn)健，使長期處在寬松的資金環(huán)境下的房地產(chǎn)企業(yè)面臨融資的困境，有面臨資金鏈斷裂的危險，其中有些中小房地產(chǎn)企業(yè)因為財務(wù)上的困難被其它房地產(chǎn)企業(yè)收購。

房地產(chǎn)企業(yè)是否有暢通的融資渠道，是否有足夠的資金支持，己成為關(guān)忽房地產(chǎn)企業(yè)未來發(fā)展的重要因素。然而目前，我國房地產(chǎn)業(yè)并未建立完善的符合我國國情的并且能適應(yīng)市場未來發(fā)展的房地產(chǎn)開發(fā)的融資模式。拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，解決房地產(chǎn)業(yè)的資金瓶頸問題，己經(jīng)成為房地產(chǎn)業(yè)亟需解決的重要問題。盡管資本市場在不斷完善、金融市場也在不斷發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)選擇的融資渠道相對也越來越多，但是上市、信托、債券等融資渠道發(fā)展比較緩慢。

1.我國房地產(chǎn)企業(yè)融資特點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)的融資特點(diǎn)是與其本身的特點(diǎn)和經(jīng)營對象是緊密相聯(lián)的。房地產(chǎn)這一商品的許多特征屬性，致使房地產(chǎn)企業(yè)和一般企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的過程存在較多的區(qū)別，尤其體現(xiàn)在融資方面。房地產(chǎn)企業(yè)的融資活動有以下的特征：

1.1開發(fā)資金數(shù)量龐大，外源性融資依賴程度強(qiáng)

房地產(chǎn)業(yè)屬于資本密集型行業(yè)，房地產(chǎn)相關(guān)項目的開發(fā)需要大量資金的支持，根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2012年我國房地產(chǎn)的開發(fā)投資額為71804億元，較上年增長16.2%。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)投資量是非常之大的。僅靠房地產(chǎn)企業(yè)自有的資金，房地產(chǎn)企業(yè)項目的開發(fā)是基本上不能完成的。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要拓寬融資的渠道，通過多種手段從外部融資。從將來的發(fā)展趨勢看，我國房地產(chǎn)業(yè)依賴銀行信貸的情況有所緩解，但是外部的融資比例未減少，在結(jié)構(gòu)上呈現(xiàn)多元化發(fā)展。

1.2房地產(chǎn)業(yè)融資受政策影響大

我國政策對房地產(chǎn)業(yè)的影響主要是從兩個方面來實現(xiàn)的，一是行政審批，二是房地產(chǎn)企業(yè)的融資。行政審批這一政策是對房地產(chǎn)企業(yè)影響最直接的，但并不是最為有效的。最有效的是融資政策的影響。房地產(chǎn)企業(yè)的融資政就是國家對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控、綜合平衡的重要的手段，直接調(diào)節(jié)和控制房地產(chǎn)企業(yè)的融資，從而實現(xiàn)調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的目標(biāo)。無論是作為直接調(diào)控的房地產(chǎn)業(yè)融資政策作為手段，還是產(chǎn)生間接影響的房地產(chǎn)相關(guān)政策，房地產(chǎn)業(yè)的融資注定會受國家政策重大的影響。這是房地產(chǎn)業(yè)融資的不容忽視的一大特點(diǎn)。

1.3資金上面臨經(jīng)濟(jì)風(fēng)險及財務(wù)風(fēng)險

一是房地產(chǎn)業(yè)與宏觀經(jīng)濟(jì)的周期的關(guān)聯(lián)性較強(qiáng)，行業(yè)波動很明顯。在我國，政府宏觀調(diào)控的內(nèi)容之一就是對房地產(chǎn)業(yè)的促進(jìn)或抑制，國家宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)的影響較大。因此，房地產(chǎn)企業(yè)遭受的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險很高。二是我國房地產(chǎn)的融資體系結(jié)構(gòu)比較單一。在房地產(chǎn)項目開發(fā)的過程中，需要較大的運(yùn)營資本作為保證，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行債務(wù)融資獲來獲得所需資金。因此，房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率一般都比較大，財務(wù)風(fēng)險較高。

2.房地產(chǎn)企業(yè)融資的現(xiàn)狀

2.1融資規(guī)模持續(xù)增長

我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過20年左右的高速發(fā)展，已經(jīng)成為我國市場經(jīng)濟(jì)不可或缺的一部分。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要資金的支持。盡管最近一段時間內(nèi)出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫的爭論以及央行出臺的收緊信貸的政策，但是房地產(chǎn)的開發(fā)資金仍有較大的增長幅度。2006年我國房地產(chǎn)的投資為1.9萬億元，2008年為3萬億元，2010年增長為4.8267萬億元，到2012年我國房地產(chǎn)投資突破7萬億元。

2.2融資方式比較單一

房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)資金主要以銀行貸款為主，而直接融資的比重比較小。在我國現(xiàn)有金融體制的條件下，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)、消費(fèi)的過程都需要銀行的支持。目前我國房地產(chǎn)業(yè)的金融市場化程度仍不高，對應(yīng)的房地產(chǎn)貸款方式也需有待創(chuàng)新和拓展。

2.3融資工具組合較為簡單

房地產(chǎn)企業(yè)大多對自身生命周期缺乏判斷，融資策略的前提未能做好。工具使用上存在一定程度上的限制與不足。我國房地產(chǎn)企業(yè)對融資工具的使用是被動的，雖然在實際過程中采取多種融資工具，但是在整體缺乏思量和籌劃，還不能稱之為融資工具的組合。對我國房地產(chǎn)企業(yè)情況的研究不夠深入細(xì)致，未能根據(jù)企業(yè)的發(fā)展周期來確定融資策略，未曾意識到房地產(chǎn)企業(yè)所處的周期對于融資策略根源性的決定作用。因此，融資策略不但要缺乏科學(xué)理論的支持，而且還缺乏策略上的前瞻性與靈活性，使融資結(jié)果未能達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)。

3.我國房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的問題

3.1資金主要來源于銀行貸款，融資渠道單一

最主要融資方式仍然是商業(yè)銀行貸款。我國房地產(chǎn)企業(yè)主要的資金來源是銀行貸款（包括國內(nèi)銀行貸款以及其自籌資金中間接來自銀行的部分和他資金項中的預(yù)付款與定金）。

在調(diào)控作用下銀行貸款融資開始縮減。盡管對銀行資金依賴度一直居高不下，但是近期銀行貸款整體的增速呈現(xiàn)回落態(tài)勢。我國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中的銀行貸款月度累計同比增長率在2010年5月出現(xiàn)高位后迅速下滑，2011年的最后三個月出現(xiàn)了同比負(fù)增長。

3.2資金結(jié)構(gòu)不合理，財務(wù)風(fēng)險高

短期資金與長期資金的融資結(jié)構(gòu)不合理。以前，開發(fā)商采取的是長期使用購房者的預(yù)售款和建筑商投資資金的辦法延長資金的使用期限，也使用向銀行申請貸款來延長解決資金時間的不匹配問題。但在控制開發(fā)貸款和要求預(yù)售款需要設(shè)立專門賬戶政策的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)以往的這些方法受限，這將使不少房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)資金緊張甚至財務(wù)危機(jī)的情況。

行業(yè)融資的難度空前變大，房企融資受到限制。房企資金杠桿率指標(biāo)主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)資金來源的容易度，房企的數(shù)值越高表示企業(yè)更容易獲得融資資金，企業(yè)發(fā)展的速度更快。而數(shù)據(jù)小則反映企業(yè)面臨資金壓力較大，進(jìn)行融資的難度大。

上市融資難度較大。房地產(chǎn)企業(yè)在股票市場進(jìn)行上市融資難度很大。不僅條件嚴(yán)苛，手續(xù)比較麻煩，需要經(jīng)過一年時間的進(jìn)程。再融資也有重大的限制和時間間隔上的要求，同時監(jiān)管機(jī)構(gòu)對上市企業(yè)經(jīng)營信息的透明度要求比較高，能滿足要求的房企確實很少，發(fā)行股票融資的房地產(chǎn)企業(yè)占有非常小的比例，截至2013年底，我國七萬多家房地產(chǎn)企業(yè)中只有168家在滬深兩市上市（依據(jù)證監(jiān)會行業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn)）。不過，有些房企積極通過借殼上市、海外上市等其它途徑來進(jìn)行股票融資。特別是在香港上市，已經(jīng)成為內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)重要的融資渠道。

4.優(yōu)化我國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的對策建議

4.1完善相關(guān)的法律法規(guī)

房地產(chǎn)企業(yè)多元化融資健康的發(fā)展，離不開完善法律法規(guī)的支持。我國法律法規(guī)的不健全、不完善是影響房企的融資拓寬重要因素之一，房地產(chǎn)企業(yè)的融資需有法可依，否則融資活動將會陷入僵局。而在我國現(xiàn)有的法律法規(guī)中，比如商業(yè)法、銀行法、公司法、合同法、建筑法、民法等法律法規(guī)條文很少有涉及房地產(chǎn)信貸與金融條款的法律條款，因此不利于約束和規(guī)范房地產(chǎn)的開發(fā)商和個人金融的行為，進(jìn)而造成一些開發(fā)商和購房個人利用假資信、假資料騙取信貸資金。商業(yè)銀行同時也產(chǎn)生了一些降低資質(zhì)等級評定的門檻、簡化審查的手續(xù)、加快審查的速度等一些急功近利的傾向，最終造成資產(chǎn)的流失。對我國房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)金融規(guī)范的發(fā)展和安全的運(yùn)行造成不利影響。因此，我國應(yīng)盡快建立健全法律法規(guī)，確立房地產(chǎn)信貸法律地位，明確規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)權(quán)利和義務(wù)，最終規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)商融資的行為，從而促進(jìn)房地產(chǎn)金融市場健康發(fā)展。

4.2加大房地產(chǎn)信貸的監(jiān)管

為防范房地產(chǎn)的信貸風(fēng)險，商業(yè)銀行可從以下幾個方面來加強(qiáng)房地產(chǎn)的信貸管理：（1）加強(qiáng)對貸款內(nèi)部的監(jiān)管，強(qiáng)化內(nèi)部的監(jiān)督機(jī)制。商業(yè)銀行應(yīng)不定期地對銀行貸款情況進(jìn)行檢查，并針對發(fā)現(xiàn)的問題嚴(yán)厲處罰，強(qiáng)化信貸人員的自律行為，同時加強(qiáng)內(nèi)部的監(jiān)督機(jī)構(gòu)獨(dú)立性，監(jiān)督機(jī)構(gòu)不受限制而進(jìn)行檢查；（2）建立健全問責(zé)機(jī)制。針對信貸出現(xiàn)的問題，要根據(jù)貸款發(fā)放過程中人員的作用、責(zé)任的大小不同而進(jìn)行處罰，對于內(nèi)外勾結(jié)、失職、讀職甚至是以權(quán)謀私等行為要堅決進(jìn)行嚴(yán)懲，對于造成重大損失的需要移送至司法機(jī)關(guān)處理；（3）監(jiān)管部門更要加大監(jiān)管的力度，增強(qiáng)監(jiān)管部門威懾力，依法進(jìn)行嚴(yán)格執(zhí)行的監(jiān)管職責(zé)，提高監(jiān)管的效力。

4.3完善個人的信用制度，監(jiān)管二手房市場的交易

房地產(chǎn)企業(yè)在建立多元化的融資渠道時，需要利用各種房地產(chǎn)融資手段和工具，而這些手段和工具需要以個人信用制度、抵押擔(dān)保保險制度等制度為保障，而我國的個人信用體系遠(yuǎn)沒有建立起來，這阻礙了我國房地產(chǎn)企業(yè)融資多元化的發(fā)展。因為房地產(chǎn)企業(yè)用各種手段進(jìn)行融資時，都要以房產(chǎn)作為抵押，當(dāng)無法按期償還債務(wù)時，房產(chǎn)就用來沖減債務(wù)，這就要有較為完善的二手房交易市場使房產(chǎn)變現(xiàn)。以商業(yè)銀行個人住房抵押貸款為例來講，當(dāng)債務(wù)人無法償還債務(wù)時，房產(chǎn)作為抵押物沖減債務(wù)，商業(yè)銀行需要將房產(chǎn)變現(xiàn)，若二手房市場不能作為保證，商業(yè)銀行就難以將房產(chǎn)轉(zhuǎn)化為資金。因此，我國應(yīng)盡快建立個人信用制度，使我國商業(yè)銀行在發(fā)放個人貸款時有據(jù)可依。

4.4加強(qiáng)人才的培養(yǎng)和教育

房地產(chǎn)企業(yè)需要拓寬融資渠道，開展多元化的融資模式，就需要有一批對融資領(lǐng)域較為熟悉的專業(yè)人才，尤其是熟悉基金的管理、經(jīng)濟(jì)預(yù)測等方面的有關(guān)法律、會計、審計、評估等專業(yè)的人才。沒有人才的支持，房地產(chǎn)業(yè)融資的多元化只能空中樓閣。這些人才知識全面，對金融、證券、法律、資產(chǎn)評估與房地產(chǎn)經(jīng)營等知識全面涉獵。只有大量專業(yè)的人才作為基礎(chǔ)，房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)投資信托基金、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金一系列新興的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)才能發(fā)展起來。而目前我國房地產(chǎn)業(yè)極其缺乏這方面的人才。因此，為拓展我國房地產(chǎn)融資的渠道，需要大力培養(yǎng)精通金融和房地產(chǎn)知識的人才。同時，相對歐美國家發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)融資理論的研究，我國的房地產(chǎn)業(yè)融資研究是比較落后的。因此，為了更好地指導(dǎo)我國的房地產(chǎn)融資工作，應(yīng)進(jìn)一步的加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資理論研究。

4.5加強(qiáng)政府的宏觀調(diào)控

我國房地產(chǎn)業(yè)融資的過程中，需要充分發(fā)揮政府宏觀調(diào)控的作用來引導(dǎo)房地產(chǎn)融資多元化健康發(fā)展。因為市場有其自身的缺陷，即市場失靈的問題。如果沒有政府的干預(yù)，就不能實現(xiàn)資源的有效配置。房地產(chǎn)企業(yè)是以盈利為目的的，如果對其融資不加干預(yù)，勢必會影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展，那么房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展也就無從談起。政府在兼顧企業(yè)利益的同時，要控制金融風(fēng)險。政府調(diào)控的目的就是在保證金融安全的前提下加快房地產(chǎn)融資的進(jìn)程。

5.結(jié)論

不同的房地產(chǎn)融資渠道有著不同的特性，包括在資金運(yùn)用能力、資金供給的期限、對房地產(chǎn)企業(yè)帶來的融資成本以及風(fēng)險的承受能力等方面都不一樣。一方面，由于房地產(chǎn)企業(yè)自身在規(guī)模、實力、信譽(yù)等方面具有差異，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在綜合考慮融資的安全性、經(jīng)濟(jì)性、可行性等基礎(chǔ)上，選擇適當(dāng)?shù)娜谫Y途徑及其組合，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，不斷降低資金成本和金融風(fēng)險等。另一方面，在房地產(chǎn)不同的開發(fā)項目以及同一項目的不同環(huán)節(jié)中，也需要對融資途徑進(jìn)行特殊考慮，因為不同的開發(fā)項目和不同的開發(fā)階段對資金的數(shù)量以及時性要求不同，要衡量融資的可行性與融資成本的均衡就必須慎重組合融資途徑。因此，在不同的融資模式下，房地產(chǎn)的具體融資路徑的選擇性具有差異性。

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