淺論城中村改造問題

【摘要】城中村是我國在城市化快速發(fā)展進程中的普遍現(xiàn)象。在我國的經(jīng)濟發(fā)展初期，城中村在降低城市運營成本方面發(fā)揮了很大作用，但是隨著經(jīng)濟的進一步發(fā)展，城中村的各種負面社會效應(yīng)日益凸顯，改造城中村是社會進一步發(fā)展的需要。本文以鄭州市菜王村為例，分析了城中村的負面效應(yīng)，提出了城中村改造在拆遷補償、安置、農(nóng)民生活成本提高、流動人口住房及農(nóng)民的可持續(xù)生計等方面的問題，并給出了相關(guān)建議。

【關(guān)鍵詞】城中村改造;鄭州市菜王村

城中村是中國城市化快速發(fā)展中的一種特有現(xiàn)象，指的是城市的快速發(fā)展，使得周邊農(nóng)村被城市包圍，村民持有部分集體土地，兼具城市的某些特征與功能，但是仍然保持農(nóng)村的外觀形態(tài)、人際網(wǎng)絡(luò)、管理模式和生活方式的特殊社區(qū)。

一、鄭州市菜王村改造情況分析

位于中原路與大學(xué)路交匯處的菜王村因為地處鄭州市老城區(qū)的市中心，由于城市化的擴張，村子的可耕地早已失去，二十年前曾經(jīng)搬遷過一次，現(xiàn)在搬遷屬于二次搬遷。村子里的住房有之前搬遷時政府統(tǒng)一蓋的單元樓，但因為是老式的樓房，所以基礎(chǔ)設(shè)施有點落后，村子里還有村民自建的幾層的民房。

菜王村村子里共有兩個生產(chǎn)大隊，現(xiàn)在已經(jīng)拆遷并原地回遷了一個隊多一點。菜王村的拆遷是從2008年開始，到2011年時村民回遷的。新拆遷的居民樓就在還未拆遷的居民樓旁邊，從外觀上看，對比鮮明。老的居民住宅區(qū)臟亂差，新的小區(qū)干凈衛(wèi)生美麗。具體表現(xiàn)在：

（1）安全隱患的對比。

城中村的房子質(zhì)量安全無保證。還未拆遷的菜王村有一部分是單元樓，但是建筑年代久遠，估計快到壽命周期末了，并且村子里到處是私搭亂建的電線。村子里的道路也不暢通，且農(nóng)民缺乏安全常識，建房缺乏一定的科學(xué)性，一旦發(fā)生爆炸、火災(zāi)等不可預(yù)測風險，消防車、救護車根本無法進入，而發(fā)生災(zāi)害地點的人員也無法及時疏散。而新建好的小區(qū)一共八幢高33層的現(xiàn)代居民樓，其中兩棟分給了拆遷戶，其余六棟用于商品房出售。新小區(qū)里干凈衛(wèi)生，有專門的物業(yè)公司進行管理，有門禁，有地下車庫，有綠化，各種消防設(shè)施都有，安全隱患大大降低。

（2）治安情況的對比。

未拆遷改造的菜王村人員繁雜，缺乏治安管理，容易滋生社會犯罪。城中村的流動人員大多為外出打工者，而這部分人的大多數(shù)文化程度不高，工作具有流動性、工資不高。這部分人聚集在一起，極易滋生社會犯罪。此外，治安狀況差也與村民自身素質(zhì)低有關(guān)：村民自以為在城市里有很大面積的房，自以為是本地人，就對外地人很不友好，欺行霸市，目無王法。而在新建成的小區(qū)內(nèi)，買商品房住進的居民的文化素質(zhì)比較高，其中不乏高校的老師、機關(guān)公務(wù)員等高素質(zhì)人群，小區(qū)的治安情況與未拆遷改造的菜王村大不一樣。

二、鄭州市菜王村在拆遷改造中存在的問題

截至目前，除鄭東新區(qū)、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)外，鄭州市建成區(qū)310平方公里內(nèi)的228個自然村中，已有119個獲批改造，其中30個村（組）通過招拍掛出讓了改造用地，出讓土地總價款約130億元，盤活建設(shè)用地約13484畝。但改造中也出現(xiàn)了不少的問題。以菜王村為例：

（1）農(nóng)民的拆遷補償單一問題。

怎樣補，補多少，是城中村改造的大問題。菜王村的拆遷補償問題在這方面做的有褒有貶。褒的是村民在2008年到2011年期間，每月可以領(lǐng)到每月8元/㎡的過渡安置費，這基本可以保證村民在這段時間的租房問題，而且這部分錢也發(fā)放的及時。貶的是村民們在這段時間內(nèi)除了得到每月8元/㎡的過渡費外，其他的保障統(tǒng)統(tǒng)沒有，比如說住哪里的問題沒有人幫忙解決。

（2）農(nóng)民的拆遷安置不合理問題。

房屋拆掉了，農(nóng)民住哪里？菜王村在拆遷重建的這段時間里村民的住房問題自己解決。新房建好之后采取就地回遷的辦法。現(xiàn)在拆遷戶均已全部回遷到位。在這次城中村改造中，菜王村是按照1：1.2的比例進行房屋面積的補償?shù)模蛘呤前磻艨诓旧系娜丝冢咳丝?00㎡的安置標準，多出的面積村民可按每平米3600元的價格購買。這種安置補償辦法可以解決拆遷人口的回遷住房問題。這種在房屋上的補償辦法，造成了有的村民擁有十幾套住房，有的卻很少，進一步拉大了貧富差距。

（3）農(nóng)民的生活成本提高問題。

拆遷錢的村子里物業(yè)費一年每戶也就幾十元錢，并且沒有暖氣費什么的，而且也不存在停車難問題。但是回遷的小區(qū)由于基礎(chǔ)設(shè)施條件大大提高，農(nóng)民的生活成本也有了很大的提升。新建小區(qū)的物業(yè)費是每年1元/㎡，再加上暖氣費；由于新建小區(qū)的車位配比率不到0.5，在補償安置那一項里是沒有車庫的補償?shù)模迕窨梢曰蜃饣蛸u，買的話車庫的現(xiàn)價是19萬一位的。在拆遷前的村子里居住，村民除了日常的柴米油鹽外基本是不會有其他的日常開銷的，但是入住新小區(qū)后，村民們每月的物業(yè)費停車費取暖費等對于沒有任何經(jīng)濟保障的又沒有分到很多房用來出租的村民來說就是一筆不小的固定開支。

（4）加劇了流動人口的住房困難問題。

村子有幾千口人，可流動人口占了本地人的好幾倍。這一部分流動人口怎么安置，是城中村改造面臨的大問題。

（5）農(nóng)民的可持續(xù)生計難以保障問題。

失去了土地，現(xiàn)在又要失去房子，也就是要失去唯一穩(wěn)定的生活來源。這次的拆遷，除了在三年的過渡期內(nèi)每月給8元/㎡的過渡費和就地回遷按1：1.2的比例補償房屋面積外，失地農(nóng)民是得不到其他任何補償?shù)模送醮宕迕竦目沙掷m(xù)生計問題非常突出。

三、城中村改造的建議

（1）在過渡期內(nèi)政府幫助村民尋找臨時住房。

鄭州進行大規(guī)模的城中村改造，大量的村民短時間內(nèi)涌入了租房市場，對此，政府應(yīng)提早準備，可適當增加廉租房屋的建設(shè)等引導(dǎo)村民有序找房。

（2）對村民的補償采取補房和補錢相結(jié)合的方式，而不是單純的補房。

在補錢方面，又可以采用一次性支付和分期長期支付的方式，使農(nóng)民的生活有基本的保障。這樣也在一定程度上彌補了農(nóng)民住進新小區(qū)之后生活成本提高的問題。

（3）增建小戶型和廉租房安置外來務(wù)工者。

鄭州市城中村改造將增建小戶型并在郊區(qū)大量建設(shè)廉租房以解決租房難。比如鼓勵各區(qū)政府和市公共住宅集團等，在三環(huán)四環(huán)附近和城市郊區(qū)大量建設(shè)廉租房，市政府在土地、收費等方面給予優(yōu)惠政策。[5]

（4）努力解決農(nóng)民的可持續(xù)生計問題。

以后的生活保障是農(nóng)民最關(guān)心的問題。因此，在就業(yè)方面就應(yīng)明確提出因城中村改造而增加的就業(yè)崗位，優(yōu)先用于安排原村民。另外，原村民依法參加社會保險，由政府、改制后的新經(jīng)濟組織和原村民個人按照比例承擔。還要積極對農(nóng)民進行再就業(yè)培訓(xùn)，提高他們的就業(yè)意識和就業(yè)能力，切實提高失地農(nóng)民的可持續(xù)生計問題。

參考文獻

[1]呂拉昌，梁政驥.廣州城市創(chuàng)新職能的若干建議[J].城市觀察，2010

[2]周林.換一個視角看深圳特區(qū)的城中村[N].開放導(dǎo)報，2005

[3]汪菁，劉成才.鄭州地區(qū)“城中村”建筑安全問題及對策研究[N].中州大學(xué)學(xué)報，2012

[4]袁偉.我國城中村改造模式研究[J].華東經(jīng)濟管理，2010

[5]羅清和，蔡騰飛.深圳城中村問題的思考[N].深圳大學(xué)學(xué)報，2007

作者簡介：李舒（1989-）女，漢族，河南駐馬店人。現(xiàn)為鄭州大學(xué)旅游管理學(xué)院2012級土地資源管理專業(yè)研究生，主要研究方向為房地產(chǎn)經(jīng)營與管理。