基于業態視角的城市建筑遺產再利用

[摘要]城市建筑遺產再利用是當今世界遺產開發與保護的重要議題之一。選取歷史街區建筑遺產再利用較成功的南鑼鼓巷為典型案例，基于業態視角，通過現場實地調研和統計、對比分析，對建筑遺產再利用進行研究。結論包括3點：（1）基于業態視角對建筑遺產的再利用進行了分析和探討，拓展了建筑遺產再利用的分析視角。（2）從業態選擇、業態構成、業態變遷、業態發展趨勢、業態影響因素5個方面，探討了業態與建筑遺產再利用的關系問題；其中前4個方面是從業態自身發展規律的視角進行分析，第5個方面則是從影響業態發展的視角進行分析。（3）文章對其他歷史街區類建筑遺產的再利用具有借鑒和指導作用。

[關鍵詞]建筑遺產；再利用；業態；南鑼鼓巷

[中圖分類號]F59

[文獻標識碼]A

[文章編號]1002-5006（2015）04-0115-12

Doi：10.3969/j.issn.1002-5006.2015.04.011

引言

建筑遺產是珍貴的不可再生資源。它凝聚了各個時代真實的歷史信息和文化記憶，是歷史的見證，文化的載體，是民族與地區歷史的坐標，是人類文明的生動體現和最好見證。朱光亞先生指出，建筑遺產是文化遺產的重要組成部分，主要是指歷史留存下來的從歷史、藝術或科學角度看有突出價值的單體構筑物及建筑物、建筑群、歷史地段、歷史城區、歷史村鎮乃至整個城市及其背景環境。由于我國傳統上以考古學為基礎的“文物保護”理念為核心指導思想，突出建筑遺產的實用性，因此使得建筑遺產相對于可移動文物，其保護管理的嚴格性與嚴密性略遜一籌。隨著社會經濟的發展與城市化進程的加快，建筑遺產再利用成為社會各界關注的焦點。城市建筑遺產能否被再利用，應秉承什么原則、通過什么樣的方式實現再利用，都是擺在建筑遺產保護、開發與再利用過程中的關鍵問題。

從城市發展的實踐來看，城市建筑遺產再利用不應僅停留在保留、修繕和重建等保護層面上，還需要將其進行功能轉換與再利用，使其融人不可逆轉的城市建設與社會發展中，實現其文明的傳承及多重價值。從國外來看，建筑遺產再利用已經成為當代西方國家城市復興實踐的核心內容之一。國外的建筑遺產再利用大體經歷了從19世紀之前僅注重建筑遺產的物質軀殼利用到19世紀中期建筑遺產拆分大規模移人博物館，再到20世紀以來逐漸將建筑遺產再利用自覺與其社會生命質量、存在意義、城市發展緊密關聯3個階段。尤其是在20世紀80年代后期的城市復興浪潮中，產業建筑遺產的大規模、多樣化的利用對區域社會經濟調整、城市建設和建筑保護都起到了難以估量的積極作用。從國內來看，城市建筑遺產也逐漸從單純的遺產保留發展到再利用的嘗試，尤其是歷史街區居住建筑街區的再利用案例突出。近年來，在居住建筑再利用過程中，涌現出上海新天地、天津第五大道、廣州昌興街等典型案例，其成功之處在于充分考慮了建筑遺產再利用中的業態問題，通過業態配置實現了建筑遺產再利用功能的實現和價值的提升。同時，建筑遺產再利用也存在諸多問題。其中拆除重建或改建、建筑雷同、社區割裂的現象尤為突出。究其原因，忽略建筑遺產本身的價值，功能定位單一使得改造后街區的業態組合過于單一或者不能滿足使用者的多樣化需求是一個重要的因素。業態作為建筑遺產再利用中的關鍵環節，對于促進建筑遺產的功能提升、形象重塑具有重要意義，也是實現建筑遺產集聚人氣、煥發生機的重要內容，但從當前建筑遺產再利用的理論研究來看，基于業態視角進行的研究尚不多見，難以與建筑遺產再利用實踐中的業態發展相適應。基于此，本文選取北京南鑼鼓巷作為歷史街區類城市建筑遺產再利用的典型案例，通過業態分析的視角，從業態選擇、業態構成、業態變遷、業態影響因素、業態發展趨勢等方面，對建筑遺產再利用進行綜合分析，以期對居住建筑的再利用有所裨益。

1 相關研究進展

1.1 歷史街區類建筑遺產再利用的方式和途徑

城市歷史街區是城市建筑遺產再利用的核心關注對象。尤其在當前遺產保護蔚然成風、旅游開發大行其道的宏觀背景下，城市歷史街區作為歷史和文化的見證、作為具有特殊景觀風貌和人文情懷的旅游吸引物，成為遺產保護和更新的重點關注內容。總結國內外已有研究，歷史街區的文化價值、情感價值、使用價值三大價值，是建筑遺產價值完整而系統的體現。從這個意義上來講，歷史街區的保護與更新，在很大程度上都是針對建筑遺產及其存在空間進行的保護與更新。從具體的更新方式來看，國外學者認為單純的物質更新（包括保護、修繕、整修、完善、改造、重建與復制等）難以維持歷史街區長久的活力，因此強調城市歷史街區的振興必須同時包括物質結構和其中的經濟活動，要在需求方式上，從街區“內部”或“外部”創造經濟的增長，強化、鼓勵歷史街區形成新的功能。劉瑩總結出了福州三坊七巷、蘇州桐芳巷、上海新天地、浙江烏鎮、北京南池子5種國內歷史保護與更新模式，分別從土地出讓程度、景觀風貌協調程度、商業性開發程度、參與改造的主體、參與者之間的關系、搬遷問題、技術與材料、保護或開發方式等方面，進行了對比分析。顯然，歷史街區的保護與再利用受到很多因素的影響和制約，但鮮有研究是從業態的角度系統研究，這是本文研究建筑遺產再利用的重要視角和創新點。

1.2 建筑遺產開發與再利用中的業態研究

業態一詞源于日本，是指以人為中心、以服務為手段的銷售方式，是零售業經營的形態。隨著社會經濟的發展，業態逐漸應用到各個行業，用于不同經營形態的分類統計，業態更多指向于根據經營活動中不同要素如選址、規模、店鋪設施、商品策略、價格策略、銷售的技術手段及提供附加服務等的不同組合。

隨著城市化進程的加快以及城市旅游開發活動的開展，基于旅游、休閑為主要功能導向的旅游開發活動也主要圍繞歷史街區展開。表1匯總整理了近幾年部分休閑街區、游憩街區業態的研究情況，從中可以發現，除了購物、餐飲業態外，美容會所、酒吧、茶吧、咖啡館、書店等業態也出現在研究者的視線中（表1）。

綜上可知：第一，以歷史街區為代表的城市建筑遺產存在不同的開發與更新模式，涉及不同的影響因素，但從現有研究來看，普遍缺失對業態發展的綜合分析，基于業態視角進行的建筑遺產再利用研究更為少見；第二，業態作為當前活躍于城市休閑街區、游憩街區、購物街區的典型存在，是分析建筑遺產再利用的重要切入點。

2 研究方法

2.1 研究思路與框架

在研究視角上，本文主要基于業態分析，從業態選擇、業態構成、業態變遷、業態影響因素、業態發展趨勢等不同方面，探討業態與建筑遺產再利用之間的關系，在對業態進行深入分析的基礎上，尋求歷史街區建筑遺產再利用發展路徑。本文的主要研究思路和邏輯框架如圖1所示。

2.2 典型案例區的選擇

南鑼鼓巷位于北京市東城區交道口街道，形成于元代，是元大都“左祖右社，面朝后市”的城市格局中“后市”的組成部分；南至地安門東大街，北至鼓樓東大街，全長約786 m，平均寬6 m。南鑼鼓巷地區是我國唯一完整保存著元代“八畝院”式胡同院落肌理、規模最大、品級最高、資源最豐富的棋盤式傳統民居區，也是元朝以來不同時代風格的建筑藝術的匯集區。從2005年開始南鑼鼓巷進行街道整治和改造，逐漸發展為北京知名的休閑創意街區。本文選擇北京南鑼鼓巷的原因在于：（1）南鑼鼓巷業已成為較為知名且人氣旺盛的休閑街區。2007年南鑼鼓巷獲得“北京十佳胡同”的稱號；2008年獲得“全球游客最喜愛的中國四大特色商業街”、“北京消夏特色商業街”、“全國商業街先進集體”；2010年先后獲得“25處亞洲風情體驗地之一”、AAA級景區、“新京味旅游十大名片”、“北京市特色美食街”等諸多稱號。這也驗證了市場對南鑼鼓巷的認可。（2）南鑼鼓巷是建筑遺產再利用較為成功的典型案例。（3）南鑼鼓巷的現場調查和數據取樣相對較為便利。

2.3 數據獲取與分析

本文研究方法主要采用文獻法和現場調查與訪談法。通過文獻分析了解南鑼鼓巷業態變遷狀況；通過現場調研與訪談了解南鑼鼓巷業態現狀。本研究進行了連續2年的追蹤調研，分別于2013年1-3月、2014年2-3月和5月對南鑼鼓巷主街的店鋪進行現場調研，重點訪談了30余家店鋪。目前，南鑼鼓巷的業態包含了酒吧/咖啡館、餐飲店、創意服飾店、創意工藝品店、會所客棧和其他類。對于一些涉及業務綜合，尤其是既銷售創意服飾又銷售創意工藝品的店鋪，以其核心產品和主體經營為準進行歸類。經營數據與流量數據通過逐家訪談店主獲得，并通過大眾點評網進行校對后進行再次調研。2013年南鑼鼓巷主街的店鋪為198家。2014年的調查南鑼鼓巷主街店鋪為207家。在數據采集的基礎上，通過統計方法對數據進行分析。

3 基于業態視角的南鑼鼓巷建筑遺產再利用

3.1 業態選擇對建筑遺產再利用的影響分析

建筑遺產再利用一方面是對建筑遺產本體的利用，另一方面是對建筑遺產外圍空間的利用。在對歷史街區建筑遺產的再利用上，更重要的是通過業態的選擇，實現建筑本體和外圍空間的協調發展。從南鑼鼓巷的案例來看，從2006年以來，南鑼鼓巷將文化創意產業作為先導產業實現建筑遺產的再利用。這樣的再利用方式，一方面促進了建筑遺產的價值傳承，另一方面也通過現代功能的改造，實現其活化利用與持續發展，將建筑遺產本身的價值與城市發展、社區促進緊密聯系起來。為此，交道口街道自2006年起申請到北京市3.7億元專項資金的支持，進行了環境整治和市政基礎設施改造、“微循環”院落改造、水電“一戶一表”改造項目、煤改電項目、特色商業街配套設施建設項目、雨污管線改造和路面鋪裝、景觀優化整治、架空線入地、火災自動報警噴淋和圖像采集系統安裝等工程。其中4個核心環節對南鑼鼓巷的遺產再利用起到至關重要的作用：外部環境改造、景觀環境改造、形式風格保存和內部功能置換。外部環境改造促進南鑼鼓巷的基礎設施水平提升，安全隱患消除，可到達性提高。景觀環境改造中，通過周邊環境的綠化、小品與標識系統等公共設施的建設、內部交通疏導與街道建設突出了南鑼鼓巷的地方個性更加突出，游人與建筑遺產的關系更加緊密。南鑼鼓巷風貌改造工程以胡同沿線為貼入點，采取小規模的漸進方式。在南鑼鼓巷中，重點文物都被保留并配套解說系統，傳統的街巷肌理、房屋構造、建筑外觀都得到尊重和保留，傳統古建的建筑風貌和重要建筑遺產單體都得到很好的保護，成為旅游開發的核心吸引物。通過臨街店鋪及周邊一些房屋的功能置換，滿足現代人的消費需求，進而實現建筑遺產的活化使用。通過上述改造，南鑼鼓巷具備了文化創意產業及相關產業開發的基礎環境層、建筑本底層和業態衍生層。通過外部環境改造和景觀環境改造，營造了南鑼鼓巷建筑遺產再利用的基礎環境層，為建筑本地層奠定了基礎的環境條件。通過形式風格保存，使得南鑼鼓巷的建筑遺產的整體形態和重要建筑單體得以保存和面向大眾。通過進一步內部功能的置換，從原來的居住功能衍生出相應的游憩、文化體驗、美食、商業等功能，呈現出不同的業態表現與組合（圖2）。遵循建筑遺產的景觀構造和建筑肌理，通過內外部協調，實現業態選擇與建筑遺產的協調發展，是實現建筑遺產再利用的重要內容。

3.2 業態變遷對建筑遺產再利用的影響分析

建筑遺產的歷史是被不同使用者利用和傳承的歷史，因此在建筑遺產內部和外部空間存在、發展的不同業態，是建筑遺產歷史的見證。從業態變遷的角度看待建筑遺產的再利用，可以清晰地反映出建筑遺產被利用的方向、方式和過程，對于把握建筑遺產的發展脈絡，以及確定今后的發展方向都具有積極意義。在業態變遷過程中沉淀和留存下來發展較好的業態就成為當前建筑遺產再利用的典型特征。從南鑼鼓巷的實例來看，其再利用過程經過了4個重要的時間節點：第一，“文革”時期，南鑼鼓巷的門墩、牌樓、磚雕等大量文物損毀；第二，唐山大地震及其后的防震棚、簡易棚搭建破壞了四合院的規整格局；第三，改革開放后，鼓勵個體經營，居民開始將臨街房改為店鋪，居民生活相關業態基本齊備，具有商業街的雛形；第四，2006年，《南鑼鼓巷保護與發展規劃》和《交道口街道社區發展規劃》的制定與發布，明確提出了將文化創意產業、文化旅游業和現代商務服務業作為南鑼鼓巷地區主導產業的發展方向，由此具有700多年歷史、體現北京800多年都城史的南鑼鼓巷逐漸向文化創意、文化休閑與商業街區發展。隨之，南鑼鼓巷的業態變化也呈現出由原來傳統的居住建筑，逐漸向文化創意與休閑商業街區功能演變的脈絡（表2）。

從表2可以看出，南鑼鼓巷的業態在2005年前后發生了根本性的變化，這與3.1所述的業態選擇有直接關系——南鑼鼓巷主導產業方向的確定，直接導致了業態選擇的變化，從而改變了南鑼鼓巷建筑遺產再利用的方向和性質。從2005年至2011年間，不同的業態此消彼長，呈現出業態不同的發展態勢；經過多年的發展沉淀，手工創意、創意服飾、酒吧/咖啡館等業態成為南鑼鼓巷業態的核心代表，而這些業態與南鑼鼓巷總體的產業發展定位相協調。因此從表2業態的變遷中可以反映出，南鑼鼓巷建筑遺產在再利用中經歷的過程和變化，從而使業態變遷成為建筑遺產再利用的直接證明。

3.3 業態組合與構成對建筑遺產再利用的影響分析

業態構成與組合是建筑遺產再利用與功能實現的重要指標之一，直接影響建筑遺產再利用的效率和水平。業態組合是特定區域內，通過各種經營方式的交叉組合，達到互補經營的方法。不同業態在特定區域內的數量組合及其數量變化，實現集聚效應與優勢互補，實現該區域的發展。北京華貿中心、重慶萬達廣場、上海的七寶老街、多倫路、新天地等特色商業街區、上海新天地、昆明文化巷等歷史街區的業態組合研究表明，業態組合狀況的好壞，一方面是街區空間功能布局的重要體現，另一方面也是表明街區開發與保護方式是否科學合理的重要指標。通過對南鑼鼓巷的業態組合進行了2013年、2014年兩次跟蹤調查顯示（表3）：創意工藝品店鋪是整個主街數量最多的店鋪類型，其次是餐飲，再次是創意服飾、酒吧咖啡館、其他類店鋪、創意工作室、會所客棧。其他類店鋪包含茶莊和日用商店等。顯然，創意工藝品、創意服飾店、創意工作室鋪已成為南鑼鼓巷文化創意街區的有力支撐。文化創意相關的業態也是目前的主體部分。衍生而來的餐飲、酒吧咖啡館、會所客棧成為南鑼鼓巷旅游、休閑、商業功能的具體表現。創意工作室總體上數量較少，究其原因：一方面，南鑼鼓巷優越的地理位置和較高的房租對創意工作室的盈利能力形成極大挑戰；另一方面，藝術家對安靜環境的要求也與日均游客2萬人的繁華喧鬧局面有一定差距。因此，一些創意工作室選擇在南鑼鼓巷主街相連的16條胡同中經營，如蓬蒿劇場、綠皮車等。

3.4 業態發展趨勢對建筑遺產再利用的影響分析

建筑遺產再利用是一個動態的系統過程，其間存在的業態發展勢必會隨著上述影響因素的影響而發生變化，從這個意義上來講，建筑遺產再利用能否得到持續、健康、穩定的發展，與業態能否保持持久旺盛的生命力密切相關。簡而言之，業態發展的前景和趨勢，影響著業態發展的類型、性質和方向，并最終影響建筑遺產再利用的方向、方式和途徑。從南鑼鼓巷的實例來看，結合本文調查與文獻進行合并統計，剔除同一年的較粗略統計，可以對業態時間變化進行比對（圖3）。2005年之前的南鑼鼓巷的業態基本是以滿足當地居民的日常需求為主；經過街區改造后南鑼鼓巷的商業用地擴大，并且主要面向外來游客。隨著游客的增加及房租的上漲，從2005-2014年的變化可以發現，社區服務和日用品零售類的業態在減少；創意工藝品服飾的比例一直較高，與南鑼鼓巷文化創意的定位密切相關；酒吧/咖啡館的比例逐漸加大，調查中發現其經營收入相對較高；餐飲的比例也逐漸增加。本文調研和前人研究中酒吧咖啡館、餐飲店鋪的數量稍有差異，是由于店鋪判讀的差異。本調研中將一般銷售咖啡等店鋪都歸為餐飲，只有提供相應餐飲并冠名咖啡酒吧招牌的才將其歸人咖啡館酒吧類中。在地價和房租逐漸上漲的壓力下，普通的日用品及社區服務的業態逐漸退出，一些創意工作室尋求和餐飲、零售等的綜合經營，并逐漸從主街進入周圍的胡同。總體上，創意工藝品服飾和創意工作室、酒吧咖啡館及衍生的餐飲店鋪比例并無明顯變化，保證了南鑼鼓巷在游客心目中的穩定形象。由于其作為文化創意與旅游體驗功能的重要組成及高盈利性，未來業態比例將保持甚至增加。

3.5 業態影響因素對建筑遺產再利用的影響分析

如前所述，業態選擇決定建筑遺產再利用的方向和性質，業態構成與組合影響建筑遺產再利用的效率和水平，而業態自身的發展也受到眾多因素的影響和制約。從歷史街區的情況來看，不同利益相關者的相互制衡成為其建筑遺產再利用的重要因素。識別這些因素對業態發展的影響，并進而分析這些因素與建筑遺產再利用的關系，是準確把握建筑遺產再利用過程和機理的關鍵。

通過對案例地南鑼鼓巷的實地調查和訪談，發現影響南鑼鼓巷業態形成和發展的因素主要包括4個，即建筑遺產本身、當地居民、消費者、經營者；同時，政府的政策也影響到上述4方面因素。建筑遺產本身的因素包括：（1）建筑遺產所在的區位、交通與環境條件；（2）建筑遺產提供的可利用空間；（3）建筑遺產的區域文化。當地居民的因素包括：（1）基礎設施的使用；（2）對外來者（經營者與消費者）行為的包容程度；（3）政府政策的支持程度。經營者的因素包括：（1）經營者的利潤空間；（2）經營者的持續經營能力。消費者的因素包括：（1）市場范圍與認可度；（2）市場消費能力。政府的相關政策會對建筑遺產本身、當地居民、消費者、經營者都有影響，進而對南鑼鼓巷的業態形成發揮作用（圖4）。

3.5.1 建筑遺產本身與遺產再利用中的業態形成

整體上，南鑼鼓巷的大區位和交通、環境條件差別不大，一些店鋪的微區位稍有差異，本文進行ArcGIS分析發現其對業態結構受區位的影響不明顯（圖5）。區域文化在街巷尺度無太大差異。但在建筑遺產本身提供的可利用空間方面對業態形成影響較為明顯。南鑼鼓巷店鋪的2013年（n=198）平均面積41.60m²，2014年（n=203，此外4家店鋪連續7日不經營）的平均面積為51.17m²。不同的業態所占用的面積有所差異（圖6）。所占面積最多的業態類型是會所客棧，但其數量較少，其中東堂客棧為2層，古巷二十號酒店為3層，面積達3000 m²；其次為酒吧咖啡館；隨后為創意工作室、創意服飾、創意工藝品、其他和餐飲。餐飲店鋪分為飯店和特色小吃兩類。湘私菜、南鑼人家等飯店面積均在100m²以上；小吃多以20 m²以下的小店面為主。實際上，可利用面積影響到建筑遺產再利用中的業態選擇，直接影響經營者的租金與游客感受。南鑼鼓巷和北京一些建筑遺產同樣面臨著產權狀況對可利用面積的直接影響。

3.5.2 居民的態度和感知是建筑遺產再利用關注的核心要點

南鑼鼓巷作為仍有大量居民居住的生活型歷史街區，其胡同內居民對歷史街區及建筑遺產再利用的態度和感知，是涉及居民生存發展的人類學命題，因此是建筑遺產再利用需要關注的核心要點。通過對菊兒胡同、雨兒胡同等周邊胡同的十余位居民訪談發現，居民對政府政策和外來游客有較高的包容程度。對主街業態經營的總體要求是不干擾正常生活。如訪談中69家酒吧的負責人表示一般演出都會在晚上12點前結束，避免影響居民。胡同中幾乎所有的四合院門口都有謝絕參觀的提示。同時，南鑼鼓巷的開發較好地保持了居民與社區的生活功能，當地居民的基礎設施，尤其是公共廁所和道路是居民和游客、經營者共用設施。總體上，南鑼鼓巷地區周邊居民對主街業態較為包容，當然也有一些影響居民日常生活、不受歡迎的業態出現。

3.5.3 消費者（游客）的偏好與評價影響業態的選擇與布局，并進而影響建筑遺產再利用的方式和途徑

消費者對南鑼鼓巷建筑遺產再利用業態形成的影響體現在兩個方面，一方面在于市場范圍和市場認可程度，更明晰地體現于人流量，另一方面是消費能力。這決定了業態的能否經營與盈利空間。

從南鑼鼓巷的情況看，酒吧咖啡館、餐飲店鋪是游覽人氣和消費人氣旺盛的業態。通過2013年和2014年兩年的進店調查與訪談數據可以發現，平均每日的發生消費人次以餐飲和酒吧咖啡館最多，其次為創意工作室、創意工藝品店、其他店鋪和創意服飾店。從進店人數看，游客熱衷于到訪酒吧咖啡館、創意工藝品店、餐飲店鋪以及創意服飾。從進店消費人次占總進店人次的比例來看，依然是餐飲店鋪的消費比例最高，創意服飾的實際購買比例最低（表4）。與此同時，從調研數據與實際訪談中也發現，游客進南鑼鼓巷店鋪“只看不買”現象愈來愈多。這一方面對店鋪的經營有所影響，另一方面也使得南鑼鼓巷店鋪好客度逐漸降低。

從市場消費情況看，創意服飾和創意工藝品是游客平均消費較高的店鋪（圖7）。2013年南鑼鼓巷的游客平均消費為43.79元，2014年游客平均消費為57.29元。創意服飾店的游客平均消費超過70元，創意工藝品店游客平均消費超過45元。游客平均消費最低的是人氣旺盛的餐飲店鋪，平均20多元。

3.5.4 經營者經營模式與盈利能力直接關系特定業態的存活幾率，并進而對建筑遺產再利用的方式和途徑產生影響

經營者的經營模式與盈利能力影響到店鋪生存與業態組合。調查中，10m²左右的小店鋪變化較大。2013年至2014年間隔1年的調查中南鑼鼓巷主街消失了50家店鋪，新出現了41家店鋪。2014年間隔3個月的調研中南鑼鼓巷主街有36家店鋪消失，新增了54家。有些店鋪的原名稱還在，經營內容已經發生變化，如舌尖上的青藏高原。有些店鋪還在裝修中或者關閉中。南鑼鼓巷主街的店鋪呈現不斷的變化中。連鎖經營也較為突出，2013年調查中發現有26家連鎖店鋪的情況：阿拉伯大烤肉（2家）、第一佳大雞排（2家）、紅螺食品（2家）、吉事果（2家）、鮮果時間（3家）、石寶齋（2家）、無名（2家）、興穆手工（2家）、一朵一果（2家）、丹寧海（2家）、嫵WOO（3家）。2014年有26家連鎖經營的店鋪。連鎖經營的店鋪表明旺店的布局模式。但是南鑼人氣最旺的文宇奶酪店一直不開分店保持獨家經營的狀態。從店鋪的平均日收入來看，酒吧咖啡館、會所客棧和餐飲是店鋪平均日收入最高的業態。根據對店主的調研顯示，酒吧咖啡館的日平均收入超過3400元，其次為會所客棧，再次餐飲、創意工作室、創意工藝品店、創意服飾和其他店鋪。

店鋪的經營持續能力關系到南鑼鼓巷遺產再利用中利用效率和持續的市場形象。本研究對南鑼鼓巷的現有店鋪歷史進行調查，至2014年最長歷史的南鑼店鋪是經營14年的過客酒吧，總體店鋪平均經營時間僅為2.63年。這一方面，會對游客有常變常新之感，另一方面，對南鑼鼓巷業態結構與總體穩定形象并不有利。酒吧/咖啡館的平均經營年限為4.64年，創意服飾店平均經營2.86年，創意工藝品店為2.58年，創意工作室為2.43年，餐飲店為2.19年，會所客棧和其他店鋪都平均經營年限小于3年。南鑼鼓巷的店主學歷層次普遍不高，可能影響到其持續發展能力。本文對南鑼鼓巷店主的學歷進行了調研，2014年，在可調查到的203家店鋪中，初中學歷、高中學歷和中專學歷的店主合計占到總數的62.30%。從業人員的學歷對創意產業的提升有一定影響。

3.5.5 政府政策的宏觀指導是業態發展的核心動力，也是影響建筑遺產再利用方式的源頭導向

政府的政策對整個南鑼鼓巷上述4個要素有直接的影響，進而宏觀層面影響到南鑼鼓巷業態形成與組合。2013年8月15日北京市東城區商業街區協調工作委員會辦公室、工商行政管理局東城分局、交道口街道辦事處發布了《關于印發南鑼鼓巷特色商業街區業態指導目錄的通知》，對南鑼鼓巷主街及16條胡同業態進行指導。該通知中提出支持商務休閑業、文化旅游業、展售藝術品業、創意與零售業、文藝演出與交流業的業態，從嚴限制小商店、小酒吧、小吃店、燒烤店、無品牌特色餐飲店、歌舞廳、各類舊貨、小五金、車輛維修、鋁合金加工、建材、生產資料行業及其他不符合南鑼鼓巷發展規劃的業態。政策上的宏觀指導也對南鑼鼓巷的業態有明顯的影響。

4 結論與建議

通過本文的研究可以得到以下結論：（1）本文充分考慮到業態在歷史街區類建筑遺產再利用中的特殊作用，基于業態視角進行研究，拓展了建筑遺產再利用的分析視角。（2）本文從業態選擇、業態構成、業態變遷、業態影響因素、業態發展趨勢5個方面，探討了業態與建筑遺產再利用的關系問題。業態選擇決定建筑遺產再利用的方向和性質，業態構成影響建筑遺產再利用的效率和水平，業態變遷反映建筑遺產再利用的過程與歷史脈絡，業態影響因素涉及居民、消費者、經營者等不同利益相關者，間接影響建筑遺產再利用的方式和途徑，甚至制約建筑遺產再利用的成敗。業態發展趨勢是對建筑遺產發展前景的預測，直接影響建筑遺產再利用未來的方向、方式和途徑。（3）本文提出的基于業態視角對建筑遺產再利用的分析和研究，對其他歷史街區類建筑遺產的再利用具有直接的借鑒和指導作用，尤其在建筑遺產的功能定位與發展導向上，要將建筑遺產的物質有形保護與業態無形發展結合起來，促進建筑遺產內在與外部功能的強化，從而實現建筑遺產再利用的良性循環與健康發展。

針對南鑼鼓巷當前建筑遺產再利用中的業態組合現狀及未來發展趨勢，對其再利用中的業態提升提出如下建議：（1）南鑼鼓巷的業態變化、旅游購物街區的業態變化是與外地旅游者與本地居民的消費需求長期磨合而形成的，特色性、多樣性、新穎性、娛樂性應該是未來旅游購物街區業態組合追求的方向。（2）依托傳統建筑的建筑本底，衍生符合現代消費者的功能，實現業態呈現，是南鑼鼓巷建筑遺產再利用中成功的經驗。南鑼鼓巷的街區改造沒有完全將其與歷史及其承載的老北京的生活方式割裂。但是由此也造成目前南鑼鼓巷人車混雜的狀況。未來南鑼鼓巷需要繼續思考如何能夠充分營造一種地域生活體驗，成為“活”的文化街區。（3）由于地租、游客涌入等原因，南鑼鼓巷的創意工作室店鋪逐漸從主街退出。在體驗經濟大行其道的今天，能夠為消費者在鬧市中擇一處安靜之處，小規模進行讀書、電影、音樂的體驗，也是南鑼鼓巷一些酒吧與體驗館能夠生存與盈利的市場切人點。未來持續提升南鑼鼓巷文化創意產業與休閑旅游產業的質量，還需從特色店鋪扶持、從業人員素質等方面加以努力。

城市建筑遺產的再利用過程，宏觀上是時代背景、經濟發展方式、管理體制、地理環境與居民心理等因素綜合的一個過程；中觀上是建筑遺產本身特點、市場偏好、居民適應、經營能力、政策等因素的適應過程；在微觀層面上是微區位、環境形象、具體營銷等因素的博弈過程。本文試圖通過南鑼鼓巷，探討城市建筑遺產的業態現狀及形成影響因素，在具體因素及微觀層面依然需要繼續研究探討。

[責任編輯：魏云潔；責任校對：王玉潔]