房價上漲對城鎮居民消費擠出效應的區域差異分析

■ 鄭 寧 博士生 陳立文 教授（、河北工業大學經濟管理學院天津 30030 2、河北聯合大學 河北唐山 063000）

20世紀90年代以來，由于我國的制度改革、經濟增長、城鎮化等原因，房地產業已經逐漸發展成為我國的支柱性產業，而且自2000年以來我國的房價呈現出增長的趨勢。房地產市場的繁榮對于我國消費的拉動所起的作用開始引起了廣大學者的關注。房價的上漲是帶來了財富效應還是給居民的消費帶來了擠出效應，不同的消費水平地區房地產價格上漲對居民消費的影響都是值得思考的問題。

房價上漲對居民消費擠出效應的理論分析

（一）直接擠出效應

房價上漲會對租房者的個人消費產生直接的擠出效應。房租會隨著房價的上升而上升，因此租房者就需要支付較高的房租并減少個人消費。對于即將購買住宅的城鎮居民來說，如果房價上漲也會對他們的個人消費產生直接的擠出效應，因為消費者會面臨較高的首期付款，并且要求取得更多的貸款來應對房價上升。在現有資金的約束下，居民往往會選擇降低現有的消費水平或者選擇較小平米的房子。

（二）間接擠出效應

由于近幾年房價的不斷攀升，房地產市場的繁榮，政府和個人對房地產行業的資金投入開始加大，導致社會上的資金供應開始緊張，在資金需求方面的競爭導致資金的市場利率提高，利率高意味著獲取資金的成本增加，使得人們增加對貨幣的儲蓄而減少對貨幣的消費。

（三）財富轉移效應

MartinWolf提出房價的上漲只是把收入在不同的人手中進行了重新的分配，把居住性購買者的收入分配到投資性購買者手中，或將購買住房的年輕人的收入分配到擁有住房的人手里，這種重新分配并不會使得一個國家的收入增多。

模型建立及區域消費層次劃分

（一）理論模型的建立

本文的理論模型是以生命周期-永久收入理論模型為基礎構建的，LCH-PIH認為居民消費的是永久收入：消費者以一生收入作為基礎考慮消費效用最優。

其中a是一個常數，Yp表示永久性收入，弗里德曼對永久收入估計的公式為：

其中b是大于零的常數，該式的意義可以理解為，人們將采取通過對過去收入的分析來預期未來收入的方式來判斷他的永久性收入。因此消費函數可以為：

從而可以得到：Ct=abYt+（1-b）Ct-1

考慮到財富的影響：Ct=abYt+（1-a）Ct-1+kθAt

At為當期的財富：At=Yt-1-Ct-1

可得到消費的函數為：Ct=abYt+（1-b-aθ）Ct-1+aθYt-1

兩邊取對數可得消費函數：Ct=α0+α1Yt+α2Ct-1+α3Yt-1+μt

（二）實證模型的建立

因為需要研究房價的上漲對居民消費的擠出效應，所以在反映居民消費變動的模型中增加了房地產價格、房地產價格平方兩個解釋變量。其中用房地產價格變量來衡量房地產價格變動所帶來的財富效應或擠出效應；用房地產價格的平方來輔助房地產價格這個變量，來衡量各個地區房地產價格上漲是否給居民消費帶來了擠占效應以及擠占效應的大小。本文所建立的模型如下：

其中j代表全國、第一級到第六級各個消費區域等級，i表示各個省市，t代表時間。其中csj，it為各省（市）城鎮居民平均消費；pcsj，it為各省（市）城鎮居民的消費習慣，即前一期的城鎮居民平均消費；yj，it為各省份城鎮個人平均可支配收入；pj，it為各省（市）住宅商品房平均銷售價格。其中住宅商品房平均銷售價格pj，it的系數α3j用來反映房地產價格上漲對城鎮居民消費的財富效應或擠出效應，如果α3j為正值說明房地產價格上漲對居民消費具有財富效應，這時需要（lnpj，it）2的系數α4j來判定當房價上漲到一定程度后是不是財富效應就轉化成為了擠出效應，如果α4j為正值說明房地產價格對居民消費只有財富效應，如果α4j為負值就說明房地產價格上漲到一定程度后財富效應就轉化成了擠出效應；如果α3j為負值，就說明房地產價格的上漲只是對消費產生了擠出效應。

表1 2013年我國消費水平劃分

表2 各消費水平參數估計結果

（三）消費層次的劃分

本文采取聚類分析法對我國的31個省區市的城鎮居民家庭平均每人消費性支出進行分類，利用SPSS21對我國2013年的城鎮居民家庭平均每人消費性支出進行分析，分類如表1所示。

房價上漲對居民消費擠出效應的區域差異性實證分析

本文利用我國31個省市地區2003-2012年的數據，分別建立全國、第一級到第六級7個反映居民消費變動的Panel Data模型。為了避免偽回歸，本文對Panel Data進行了平穩性檢驗，結果表明lnpcsj，it，lnyj，it，lnpj，it，（lnpj，it）2都是一階單整的，其一階差分序列均為平穩序列。具體的估計結果如表2所示。

從表2的估計結果可以看到，大多數參數都可以在5%顯著水平下拒絕原假設，對于不能通過顯著檢驗的參數，本文已經全部剔除。

（一）消費習慣對中高消費地區的消費影響較大

從表2中的估計結果可以看出，全國、第一級到第六級消費水平七個Panel Data模型中，只有第二級消費水平地區的估計值不顯著從而被舍棄掉。其余六個模型中，隨著消費水平的提高，參數結果從第六級的0.15上升到第一級消費水平地區的0.43，說明隨著地區消費水平的提高，消費習慣對消費的影響越大。

（二）收入水平對低消費地區的消費影響較大

在7個面板數據模型中對α2的估計值都是顯著的，說明不論是在全國還是在各個消費水平地區，平均個人可支配收入對消費的影響都是顯著的。全國六個等級消費水平的可支配收入水平的系數分別為0.5、0.45、0.46、0.75、0.76、0.80，說明人均可支配收入對于中高消費地區的影響相對較小，而對于中低消費水平地區的影響相對較大。

表3 全國商品房住宅平均銷售價格（單位：元/平方米）

（三）房地產價格上漲對全國消費的擠出效應要大于財富效應

如表3所示，從2004年到2012年，除了2008年到2009年受到全球金融危機的影響房價出現了小幅回落外，全國房價都處在上漲的趨勢。在全國的面板數據模型中對α3的估計值為-0.17，說明隨著房價的上漲，從全國范圍來看存在著對消費的擠出效應，當房價上漲1%時，人們的消費會減少0.17%。這意味著房價已經上漲到一定程度，以至于房價的上漲只會擠占人們的消費。

（四）中高消費地區房地產價格上漲的財富效應和擠出效應并存

對于具有最高消費水平的第一級地區，房地產價格上漲對消費的影響不顯著，因此在估計的過程中被剔除。在具有較高消費水平的第二級和第三級地區，α3的估計值分別為0.48和0.35，說明房價上漲會對消費水平具有財富效應，也就是說隨著房價的上漲會刺激人們的消費。但房價上升到一定水平后還是會對消費具有擠出效應，因為α4的估計值分別為-0.63和-0.38，說明房價的上漲對消費的財富效應存在著拐點。

（五）較低消費地區房地產價格上漲對消費有著顯著的擠出效應

從表2中可以看到，對于第四級、第五級和第六級的α3的估計值分別為-0.30、-0.23、-0.28，說明在消費水平較低的這三個區域里，房價上漲對消費產生的都是擠出效應，當房價上漲時，人們會減少自己的消費。

結論

根據上述實證分析，可以得出以下結論：

第一，消費習慣對第一級和第三級消費水平的影響比較大，但對中低消費的第四級到第六級消費水平的居民影響不大。人均可支配收入對中低消費的第四級到第六級的居民影響比較大，但對較高收入水平的第一級到第三級的居民的影響相對較小。

第二，房地產價格上漲對消費的影響在不同消費水平地區影響效果也不同。房地產價格在較高消費水平地區財富效應明顯，對消費起到了促進作用，但當房價高到一定水平時房價的上漲就對消費產生了擠占效應，即抑制居民的消費支出。因此，在消費水平較高的城市和地區，如果房價已經高到了抑制居民消費的程度，在國家制定相應政策時，要控制當地房價；如果房價還沒有達到抑制居民消費的拐點，也就是房價上升還對本地區具有財富效應，此時應該允許房價根據市場的需求上漲。

第三，房地產價格對全國和較低消費水平的第四級、第五級、第六級地區的擠出效應明顯，因此在消費水平偏低的地區抑制房價上漲，讓房價處于人們可接受的適中水平，是一項對消費和經濟發展非常重要的舉措。

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