新型城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展研究—以江西省為例

■ 李念秋 黃俐波 教授（江西經(jīng)濟(jì)管理干部學(xué)院 南昌 330088）

引言

城鎮(zhèn)化建設(shè)是社會現(xiàn)代化水平和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的綜合標(biāo)志。現(xiàn)階段，我國各級政府部門都非常重視城鎮(zhèn)化問題，著力于走具有中國特色的新型城鎮(zhèn)化道路，以促進(jìn)中國經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展。新型城鎮(zhèn)化的“新”，是指體制革新、觀念更新和技術(shù)創(chuàng)新。“型”是指城市環(huán)境、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、建設(shè)用地等方面的轉(zhuǎn)型，城市發(fā)展應(yīng)向綠色文明建設(shè)轉(zhuǎn)型，加強(qiáng)污染防治，注重城市的生態(tài)化發(fā)展，多發(fā)展生態(tài)產(chǎn)業(yè)和生態(tài)基礎(chǔ)設(shè)施。另外，房地產(chǎn)業(yè)對于我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展也起到了積極的作用，它改善了我國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，擴(kuò)大了內(nèi)需和就業(yè)，提高了人民生活水平，有效促進(jìn)了城鎮(zhèn)化的發(fā)展。但是我國的房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，存在投資結(jié)構(gòu)不合理、房地產(chǎn)價(jià)格偏高等問題。因此，本文以江西省為例，對新型城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)之間的發(fā)展關(guān)系進(jìn)行研究分析，提出兩者協(xié)同發(fā)展的對策建議，為政府制定相關(guān)政策提供參考，以推進(jìn)我國新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程及房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展。

江西省新型城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)的相互作用關(guān)系

江西省新型城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)業(yè)有帶動作用，房地產(chǎn)業(yè)對新型城鎮(zhèn)化有促進(jìn)作用，兩者之間互相影響、互相依存，共同發(fā)展。

（一）江西省城鎮(zhèn)化建設(shè)對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的帶動作用

1.新型城鎮(zhèn)化建設(shè)中人口集聚增加房地產(chǎn)業(yè)需求。在江西省新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，由于城市就業(yè)機(jī)會的增多，大量農(nóng)民進(jìn)入城鎮(zhèn)工作，導(dǎo)致城市人口增加，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，增加市場對房地產(chǎn)的剛性需求。同時(shí)，新型城鎮(zhèn)化建設(shè)為房地產(chǎn)明確了發(fā)展方向，以促進(jìn)房地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展。從江西省情況看，按照江西省新型城鎮(zhèn)化發(fā)展目標(biāo)，2020年城鎮(zhèn)化率將達(dá)到 60%左右，這意味著每年有80萬左右農(nóng)民轉(zhuǎn)化為市民，需要提供大量的住房、交通、教育、醫(yī)療等社會保障和公共服務(wù)及相配套的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。老城區(qū)拆遷改造，也將促進(jìn)住房需求。同時(shí)，伴隨著人們生活水平的提升，人們對住房的要求也逐步提高。新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程擴(kuò)大了城市建設(shè)規(guī)模，為城市重要的建設(shè)開發(fā)投資主體房地產(chǎn)業(yè)提供了一個(gè)新的發(fā)展機(jī)遇，有利于江西省樓市的繁榮。

2.新型城鎮(zhèn)化建設(shè)改善房地產(chǎn)業(yè)的用地結(jié)構(gòu)。隨著新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)，城市形態(tài)結(jié)構(gòu)由于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化也變得復(fù)雜起來。當(dāng)前，計(jì)算機(jī)、金融、通訊等新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，已在國民經(jīng)濟(jì)中占據(jù)主導(dǎo)地位。由于新興產(chǎn)業(yè)的用地特點(diǎn)與傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)大不相同，因此城市用地結(jié)構(gòu)也必須重新規(guī)劃設(shè)計(jì)。城市形態(tài)受到城市中信息網(wǎng)絡(luò)建設(shè)的很大影響。信息網(wǎng)絡(luò)建設(shè)使城市成為數(shù)據(jù)城市，城市用地的各項(xiàng)功能需要重新改變。信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的進(jìn)步使人的生活與工作不再受到空間與距離的限制，工業(yè)生產(chǎn)可以搬出城市，而辦公與居住功能可以合二為一。房地產(chǎn)開發(fā)用地結(jié)構(gòu)應(yīng)與城市發(fā)展的需要相一致，因此，在新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程中房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)用地結(jié)構(gòu)也應(yīng)重新調(diào)整。由此可見，新型城鎮(zhèn)化推動著城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

（二）江西省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的促進(jìn)作用

1.房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展加快新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的速度。江西省房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展擴(kuò)大了城市規(guī)模，提高了舊城改造速度。在江西省房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過程中，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)了大批的住宅，大大解決了新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的城市新增人口、舊城改造中市民的居住問題；開發(fā)了大量的辦公樓和工業(yè)廠房，解決了產(chǎn)業(yè)發(fā)展所需的生產(chǎn)辦公空間問題；建設(shè)了許多的道路交通、供水供暖、污水垃圾處理等基礎(chǔ)設(shè)施，以及醫(yī)院、學(xué)校、賓館、商場等公共服務(wù)設(shè)施，提升了城市服務(wù)能力和檔次，改善了居民生活環(huán)境與質(zhì)量。正是因?yàn)榻魇》康禺a(chǎn)業(yè)提供這些堅(jiān)實(shí)的物質(zhì)基礎(chǔ)，才能加快新型城鎮(zhèn)化的建設(shè)速度。同時(shí)，江西省房地產(chǎn)業(yè)交納了大量的稅費(fèi)，增加江西省的財(cái)政收入，為城市建設(shè)提供大量的所需資金。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展有很大的帶動作用。江西省房地產(chǎn)的發(fā)展，必將帶動其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而提高江西社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，為江西省新型城鎮(zhèn)化提供相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，加快新型城鎮(zhèn)化的建設(shè)速度。

2.房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提高新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的質(zhì)量。江西省房地產(chǎn)企業(yè)落實(shí)城市規(guī)劃，開發(fā)建設(shè)了一批批配套齊全、環(huán)境優(yōu)美的居住小區(qū)和商務(wù)中心，大大改善城市居住環(huán)境，增強(qiáng)土地等相關(guān)資源的合理有效利用，提高了城市檔次和吸引力，提升江西省新型城鎮(zhèn)化的質(zhì)量水平。江西省房地產(chǎn)業(yè)提供了大量的就業(yè)機(jī)會，提高了居民的收入，進(jìn)而改善居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)江西區(qū)域經(jīng)濟(jì)的增長，提高江西省新型城鎮(zhèn)化的質(zhì)量。當(dāng)前，隨著江西經(jīng)濟(jì)增長，江西省城鄉(xiāng)居民生活已達(dá)到小康水平，居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生了很大的改變，已從生存溫飽型轉(zhuǎn)變成享受發(fā)展型。房地產(chǎn)業(yè)能使新型城鎮(zhèn)化實(shí)現(xiàn)城市環(huán)境、建設(shè)用地等方面的轉(zhuǎn)型，提高新型城鎮(zhèn)化的質(zhì)量。

促進(jìn)江西省新型城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展的對策

（一）根據(jù)江西省新型城鎮(zhèn)化發(fā)展目標(biāo)加強(qiáng)城鎮(zhèn)土地利用

土地利用是城鎮(zhèn)化的最終體現(xiàn)，而城市房地產(chǎn)的發(fā)展方向、規(guī)模和性質(zhì)由土地利用所決定。因此，政府根據(jù)江西省新型城鎮(zhèn)化發(fā)展目標(biāo)，優(yōu)化已有的城鎮(zhèn)規(guī)劃，建立長效的城市土地管理制度，發(fā)揮土地最大價(jià)值，加強(qiáng)對土地市場的調(diào)控，綜合運(yùn)用各項(xiàng)調(diào)控措施，如完善相應(yīng)的法律法規(guī)、制定計(jì)劃與規(guī)劃、采取金融政策、財(cái)政等調(diào)控手段，改革土地利用思路和模式，高效利用有限的存量土地，實(shí)行嚴(yán)格土地管理制度，按照可持續(xù)原則，集約和節(jié)約開發(fā)土地資源，充分發(fā)揮存量土地的潛力抑制土地投機(jī)，才能實(shí)現(xiàn)江西省新型城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)互動健康發(fā)展的目標(biāo)。

（二）改革完善相關(guān)制度

1.改革完善江西省農(nóng)村土地制度。深化改革江西省農(nóng)村土地制度，構(gòu)建農(nóng)地流轉(zhuǎn)市場化的機(jī)制，使農(nóng)民擁有長期而有保障的土地使用權(quán)。改革農(nóng)村土地制度主要包括：允許農(nóng)戶承包的土地在農(nóng)地集體所有制的前提下，在集體經(jīng)濟(jì)組織范圍內(nèi)以轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)包、互換、入股等不同方式進(jìn)行流轉(zhuǎn)；允許土地置換；進(jìn)城后的農(nóng)民原有的宅基地必須要還耕。

2.重新制定合理的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。征地補(bǔ)償應(yīng)接近市場價(jià)格，應(yīng)反映農(nóng)地最佳用途和質(zhì)量等級，同時(shí)還要考慮征地帶來耕地污染、相鄰?fù)恋負(fù)p失賠償。為了提高農(nóng)民的耕地保護(hù)意識，應(yīng)最大限度地增加農(nóng)地非農(nóng)化利用的機(jī)會成本。為了降低失地農(nóng)民面臨的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)建立失地農(nóng)民社會保障基金。

3.推進(jìn)戶籍、保障等綜合配套體制改革。改革城鎮(zhèn)戶籍管理制度，應(yīng)當(dāng)針對不同城市、從不同階段來制定不同的政策，使符合條件的農(nóng)村人口逐步在城鎮(zhèn)就業(yè)和落戶，享受到城鎮(zhèn)居民的社會福利待遇，分享改革紅利。政府要制定全社會統(tǒng)一的社會保障制度，完善社會保障工作，擴(kuò)大保障覆蓋面，積極建立居民基本生活保障制度。

4.運(yùn)用市場化手段經(jīng)營城市并創(chuàng)新城市建設(shè)的投融資體制。改變城市建設(shè)全部依靠政府投資的舊模式，運(yùn)用市場化手段依法經(jīng)營城市，對城市的所有資產(chǎn)進(jìn)行集中、重組、經(jīng)營，采用股份制與有償使用等市場運(yùn)作的辦法，吸引多元主體參與城市的建設(shè)。積極推行城建投資主體多元化，依據(jù)“投資者受益”的原則，探索多元化城市建設(shè)的融資方式，以穩(wěn)步推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

5.改革房地產(chǎn)融資體制。房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，我國房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率普遍較高，增加了企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，不利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，因此政府應(yīng)加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管，加快改革金融體制，以提高企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，加強(qiáng)金融基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。主要包括：開辟多元化融資渠道，培育新型資本市場；建立保險(xiǎn)和抵押擔(dān)保制度，建立企業(yè)和個(gè)人誠信制度，以避免和減少違約風(fēng)險(xiǎn)。

（三）制定科學(xué)的新型城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展策略

充分發(fā)揮市場機(jī)制對資源配置的作用，依據(jù)城市發(fā)展規(guī)律，制定科學(xué)的新型城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展策略，根據(jù)各地的實(shí)際情況因地制宜地選擇城市發(fā)展規(guī)模、結(jié)構(gòu)和布局。

1.堅(jiān)持“以人為本”。新型城鎮(zhèn)化不僅僅是擴(kuò)大城市規(guī)模，其核心是讓農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口進(jìn)入城鎮(zhèn)就業(yè)和落戶，享受到與其他城鎮(zhèn)居民同等的社會福利待遇，才能擴(kuò)大內(nèi)需。在城市規(guī)劃及房地產(chǎn)開發(fā)中應(yīng)注重人的發(fā)展需要、生活質(zhì)量和生活環(huán)境，按照以人為本的原則建設(shè)城市、發(fā)展城市房地產(chǎn)業(yè)，才能使城鎮(zhèn)成為具有較高品質(zhì)的宜居之所。

2.房地產(chǎn)經(jīng)營模式從以開發(fā)為主向開發(fā)運(yùn)營兼顧轉(zhuǎn)變。在新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，城市人口的增多，城市規(guī)模的擴(kuò)張，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)規(guī)模的需求也不斷增大，城市功能必須向集約化發(fā)展，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)具備更為專業(yè)的城市綜合開發(fā)與運(yùn)營能力，才能滿足新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的需要。當(dāng)前，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較高，地產(chǎn)開發(fā)需要不斷獲取新的土地資源，籌集資金進(jìn)行滾動開發(fā)。同時(shí)，國家宏觀調(diào)控及經(jīng)濟(jì)周期也會對這種開發(fā)模式產(chǎn)生較大影響。相比之下，房地產(chǎn)企業(yè)能夠通過開發(fā)運(yùn)營兼顧的模式獲得更為穩(wěn)定的租金收益，并通過投資組合方式平衡項(xiàng)目收益和風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)把握新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展機(jī)會，積極從以開發(fā)為主轉(zhuǎn)向開發(fā)運(yùn)營兼顧的經(jīng)營模式，投資持有型物業(yè)既可以改變傳統(tǒng)的單一開發(fā)利潤模式，調(diào)整企業(yè)的利潤結(jié)構(gòu)，又提高了企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)抵抗能力，促進(jìn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

3.產(chǎn)品功能應(yīng)從滿足基本居住向生態(tài)環(huán)境友好轉(zhuǎn)變。新型城鎮(zhèn)化突出了生態(tài)化的發(fā)展模式。新型城鎮(zhèn)化下，居民消費(fèi)觀念與消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生較大的改變，對居住環(huán)境和質(zhì)量提出新的要求。因此，房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品功能應(yīng)從滿足基本居住轉(zhuǎn)變成生態(tài)環(huán)境友好。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)，實(shí)現(xiàn)資源及能源的循環(huán)、集約利用。大力推廣利用風(fēng)能、太陽能等清潔能源，選用環(huán)保性材料，節(jié)能減排，最大程度地減少房地產(chǎn)對周圍環(huán)境的影響。房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)充分尊重城鎮(zhèn)的生態(tài)環(huán)境，挖掘城鎮(zhèn)的歷史文化內(nèi)涵。

4.保持合理的新型城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度。新型城鎮(zhèn)化是以民生改善為根本目的，不能單純追求城鎮(zhèn)化的速度，更應(yīng)注重提高人的生活質(zhì)量，根據(jù)各地的實(shí)際情況，因地制宜地選擇新型城鎮(zhèn)化模式和速度。房地產(chǎn)業(yè)為各行各業(yè)的發(fā)展提供前期固定資產(chǎn)建設(shè)基礎(chǔ)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展應(yīng)先于其他行業(yè)，但是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展應(yīng)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度相匹配，產(chǎn)業(yè)發(fā)展的缺失和停滯會造成居民收入水平、消費(fèi)能力的下降，房產(chǎn)消費(fèi)能力也會降低，就會導(dǎo)致房產(chǎn)空置、資源浪費(fèi)，會阻礙城市的可持續(xù)發(fā)展。

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