我國房地產投機及其治理的“公地悲劇”視角解釋

■ 楊宏宇 博士生（遼寧大學經濟學院 沈陽 110036）

問題的提出

近年來，隨著我國經濟的飛速發展和城市化進程的推進，大量人口向城市聚集，我國的房地產價格尤其是住宅價格快速上漲。雖然國家出臺了一系列調控政策，但房價卻不降反升，反而卻越調越高。尤其是北京、上海、廣州等一線城市，近些年房價更是一路突飛猛進，增長幅度遙遙領先。這樣的房價上漲中，是否存在泡沫呢？若是存在泡沫，是否存在由投機行為引起的泡沫呢？

《新帕爾格雷夫經濟學大辭典》對泡沫所作的定義是，“一種或一系列資產在一個連續過程中陡然漲價，開始價格上升會使人們產生還要漲價的預期，于是又吸引新買主—只想通過買賣牟取利潤，對資產本身使用和產生盈利能力不感興趣。隨著漲價常常是預期逆轉，接著是價格暴跌，最后以金融危機告終”。《辭海》給予泡沫的定義是，“虛擬資本過度增長與相關交易持續膨脹日益脫離實物資本增長和實業部門成長，金融、證券、地產價格飛漲，投機交易極為活躍的經濟現象”。從第一種定義中可以看出，從泡沫產生到破裂的整個過程中，預期的重要性。后者定義則指出了在存在泡沫時，市場上常伴隨著活躍的投機交易。

文獻綜述

對于市場中的投機行為，Hirshleifer（1975）和Feiger（1976）等認為市場中投資者的主觀信念不同會導致投機行為的產生，Kindleberger（1989）將投機者分成局內人和局外人，局內人通過哄抬價格，低買高賣獲得收益；而局外人則被過分樂觀的預期所欺騙，認為市場繁榮可以一直持續或者維持足夠長的時間，從而認為依然能夠低買高賣給后進入的投機者，但是預期過于樂觀，成了最后的虧損者。

房地產市場中是否存在投機行為呢？Case和Shiller（1989）、Abranham和Hendershott（1995）、Ito和Iwaisako（1995）、Levin和Muellbauer（1997）等學者通過大量的研究，得出投機行為在房地產市場投資中存在，同時也是形成房價和房地產泡沫的決定性要素之一。

房地產業是我國經濟的基礎性產業和主導產業，對經濟發展和GDP增長具有拉動作用，對相關多個行業具有輻射作用，提供眾多的就業崗位，同時為政府提供了大量的稅收收入，滿足地方政府土地財政的需要。房地產市場供給彈性短期具有剛性、需求彈性也較小，如林毅夫教授指出的，經濟發展中隨著社會總需求的增長，供給彈性越小的要素價格增長越快（林毅夫，1998），我國土地供給的地方政府壟斷性、土地的稀缺與需求多樣性，推動土地價格高企同時，也使房屋更易成為熱衷的投機品。

對于我國房地產市場投機行為及泡沫產生的原因，過去多從宏觀層面進行解釋，如：流動性過剩、銀行信貸擴張、房地產供應鏈的成本推動、投資性需求推動、匯率沖擊、結構性矛盾、城市拆遷地價上漲的推動、房地產市場制度缺陷等，近些年一些學者也開始從微觀主體行為角度來進行解釋。

韓振國、王利（2006）從房地產市場中的微觀個體的角度出發，應用博弈論論證說明了房地產泡沫的產生、膨脹、破裂是微觀個體理性選擇的均衡結果。陳思輝（2007）認為房地產市場上大量微觀參與者決策時，會忽略自有信息而模仿他人行為，即羊群效應。用羊群效應理論解釋了1925年美國的房地產市場、20世紀90年代的日本房地產市場以及同期的中國香港房地產市場發生的宏觀經濟動蕩，并對我國房地產市場價格快速上漲進行了分析。宋超英、張乾（2009）將房地產泡沫從形成到破裂分為四個過程：泡沫萌發期、形成期、膨脹期和破裂期，應用行為經濟學理論，對市場中的微觀參與者在各個過程中的心理和行為進行分析，闡述了房地產泡沫的形成機理。王小廣（2006）認為，房地產市場上的房價暴漲及暴利問題的直接原因，是市場上盛行著大量的過度投機炒作行為。周京奎（2004）認為房地產市場中存在的大量投機行為，是由房地產市場中開發商和買賣雙方的預期以及交易行為主導決定的，投機行為也是房價及泡沫的關鍵形成因素之一。

“公地悲劇”理論應用的分析

本節主要考察房地產市場中的住房市場，住房市場更易存在大量的投機行為，由其本身特征決定的：使用壽命長；保質期長，且易于保存，既可以短期保存未來以新房出售，也可以出租出去獲得租金，待達到理想價格時賣出；我國獨特的風土人情和習慣傳統，住房需求消費者的房屋需求彈性較小。

（一）適用性分析

公地悲劇的經典理論是解釋租值消散理論時提出的，指的是個人的理性選擇，聚集到一起卻是集體的非理性。個體出于追求自身利益最大化時，卻造成了對公共資源的過度開發和利用，破壞了公共資源，并損害了其他參與者的利益。

傳統意義上的公地悲劇，都是從供給或者生產的角度考察的，個人追求自身利益的最大化，因為使用公共資源時私人成本小于私人收益，提供的產品數量超過了合理的數量，參與者的總體行為導致了自身利益的減少及具有公共品性質的背景環境的惡化。

如今的“公地”早已不再局限于公共資源中簡單的自然資源，具有更廣闊的含義，包括自然資源、公共物品、公共環境（自然、文化、教育、服務）、公共秩序（市場、安全）、倫理道德、信念等（劉越，2010）。McKeanM（1992）也認為，“公地悲劇”更廣義地表現了像公共資源那樣在使用權和所有權上都沒有排他性，使用成本為零或者較低的資源，必然導致被過度使用和破壞。

劉越（2010）建立了“大氣公地悲劇模型”，運用Nash均衡和反應函數對大氣資源的公地悲劇現象進行分析，將大氣資源作為“公地”，考察了企業排放二氧化碳數量。劉厚忠（2011）將屬于公共資源的鄉村旅游資源作為公共資源，考察了鄉村旅游的開發中的“公地悲劇”現象。張桂梅（2008）將開放的國際市場看為公共牧場，將進行國際市場的市場份額或者出口的產品作為公地悲劇中的“羊”，解釋了我國出口競爭中量增價低的惡性競爭。張新民、朱爽、王蓓（2009）將金融市場看為公地，商業銀行的資產證券化、投資銀行的高杠桿經營、其他參與者的逐利行為，參與者的個體理性導致了集體的非理性，釀成金融市場上的公地悲劇，加之治理失位和道德風險的集聚，一起導致了金融危機的發生。朱進（2008）將具有公共資源屬性的財政預算作為“公地”，考察了各部門爭奪和擴大財政份額的行為 。

基于此，本文從消費角度用“公地悲劇模型”來分析房地產市場的住房市場，將購買房屋的權利或機會視為一種資源。

（二）模型分析

房地產市場是開放的，本文將購買房屋的權利和機會看做一種資源，投資者/投機者為了獲取利潤，進入房地產市場過度購買并囤積待售，導致房屋實際供給量減少，房價升高，擠出了正常的住房消費需求，侵害了廣大消費者利益，也不利于房地產市場的長期發展，引起了“公地悲劇”。

前提條件：我國房地產市場是開放的，靜態的，消費者住房需求總量是固定不變的；房屋購買者具有獨立的房屋購買權。雖然國家實行一定限購政策后，進行超額買房的成本上升，但是依然是低廉的，而且國家實行限購政策之前，我國的房地產市場投機行為較為嚴重，如一些媒體中報道的“房哥”、“房姐”，一人購買多達幾套十幾套甚至幾十套的房屋，是現在房地產市場大量囤積和空置的主要原因；市場上提供的房屋是同質的。雖然市場上的房屋類型不同，且地理位置不同，但是不同類型、檔次和位置的房屋對應的價格也是不同，從住房需求的購房者角度，當達到均衡時，每一單位貨幣對應的不同類型、檔次和位置的房屋帶來的效用是等量的，所以認為房屋是同質既可以方便分析，也不失合理性；居民住房需求總量巨大，單個購買者占房屋總購買量的份額較小，雖然有機構進行炒房和囤積，但是個人投機的數量和總購買量相比依然很小，不會對總體房價產生影響，所以個人都以自己利益為中心進行決策；房屋銷售市場上參與者眾多，當房屋購買者都從自我利益出發進行投機和囤積時，會導致參與實際交易的房屋供給量不足，需求量上升，從而導致價格上升（見表1）。

表1 前提條件

考察需求情況，將市場中參與者購買房屋數量作為公地中的羊，把每個消費者的居住需求和使用需求（如商業樓、店鋪等使用）作為正常需求，超過正常需求的即為投資需求或者投機（為方便起見，下文簡稱投機）需求。考察消費者購買房屋的情況。用di∈[0，∞)來代表消費者i選擇購買的房屋數目，用3，…，n）來表示市場中總的房屋購買總量，則D越多，在既有的房屋供給下，房價就會越高，消費者為購買房屋付出的成本就越多。用p來表示房屋的價格p=p(D)，則p為D的增函數，即需求數量越多，房屋價格越高，短期內房屋數量有限，房屋購買量受到房屋數量的限制。用v表示單位房產使房屋購買者從當期到下期獲得的房屋價值，若住房需求購買者為使用價值及固定資產的升值，若投資者則為租金收入，因為住房需求消費者購買房屋的目的是居住和使用，不會在下期出售，所以v只考慮為投資者持有房屋期間獲得的租金收益。v受到房價的影響，房價越高則v越大，同時p又為D的增函數，

考慮第i個投資者的情況，購買時的價格為p1，出售時的價格為p2，p2也可以認為是當期的對房價的未來預期價格

每個購買者都會選擇自己認為最有利于自己的房屋購買量di，πi=(d1，d2，di，…，dn)=div(∑di)-dip1+dip2（i=1，2，…，n）

最優化的一階條件為：

因此當預期房子出售價格與保有期間的租金收益之和大于購買成本時，投資者就會選擇進入市場，購買并囤積房屋。即使投資者意識到市場泡沫的存在，甚至房屋未來時期可能下降，只要出售收益與保有期間的租金收益之和大于購買成本時，就會選擇購買房屋。

進一步，因為div(D)≥0，只要p2≥p1，投資者預期房價將上升，高于資金使用的機會成本，便會進入房地產市場進行投資。因此房地產市場房價不斷升高，市場對房價上升具有樂觀的預期和信心時，投資者就會進入，“公地悲劇”現象就會發生，刺激和促進泡沫的產生。

結論與建議

（一）結論

由以上分析可以看出，在房地產市場上，即使開始時價格穩定沒有上升趨勢，但只要存在大量的未得到滿足的消費性住房需求，投機者為追求自身利益最大化就會進行購買囤積，投機行為是自發存在的，會紊亂房地產市場信號，擾亂市場秩序。當價格上漲預期一旦形成并持續，大量的投機者會更加盲目樂觀的進入，最終“局內人”通過交易的價差獲得了收益，而局外人則承擔了泡沫破滅后帶來的損失。而泡沫一旦破滅，更會對經濟、金融市場、社會帶來巨大的沖擊。而且從長期來看，房地產價格終究回歸理性，因此應當采取適當的措施，對市場上的投機行為進行約束、管制和制止，使市場軟著陸。

（二）建議

從土地上入手，從源頭上控制房價。我國的房地產問題，首先和我國的土地政策有很大關系。我國地方政府的財政收入長時間以來較依賴于土地收入，土地收入是地方政府財政收入的重要來源，所以雖然國家一再出臺很多政策來調控房價，但是地方政府出于自身利益的考慮，對當地房地產市場進行保護，導致收效甚微。很多房地產開發商和投資者，也正是基于這一點，一直抱有房價不會下降的信心。

只有改變我國地方政府對“土地財政”過于依賴的現狀，擴寬地方政府獲得收入的來源，同時適當減小地方政府的財政支出，才能從源頭上改變地方政府對土地收入的過度依賴，調動起地方政府調控房地產市場的積極性。改變了“土地財政”和“土地投機”的現狀后，就會很大程度上改變人們對房價只會升不會降的預期，從而減少人們的投機行為。

增加投機行為的難度和成本。我國擬實行的房屋登記制度，對每戶居民的房屋進行登記，并進行聯網登記記錄，能夠很好地對每戶實際擁有的資產進行登記，并打擊那些跨城市進行投機的炒房行為，限制了房屋投機行為，保護了廣大居民消費者的正常需求和財富，維護了市場的穩定和繁榮。

我國擬實行的房產稅，與我國過去的很多稅種不同，不是對房地產交易環節進行征稅，而是對房地產“保有”環節征稅。房產稅是通過增加房地產商囤積房屋的成本，而且囤積的房屋數量、時間越多，需要交的稅收越多，從而減少了市場上的房屋投機行為。我國還應該采取其他方式，通過增加房地產市場上投機行為的難度和成本，進而抑制房地產市場上的投機行為。

對參與房地產市場的投機資金進行管制。國際上存在著大量的以投機獲利為目的的游資，應該封堵房地產市場上的這些大額境外資金流向我國的房地產市場，同時對國內進入房地產市場的資金進行監控，警惕和關注那些進入市場的大額資金的動向，應該打擊和禁止國內外這些大額投機資金的進入，保護市場內廣大的“散戶”，保護市場上廣大的資金薄弱的住房需求消費者。只有封堵了境內外大額資金的進入，才會防止已有資金的膨脹；只有使已進入資金分流流出房地產市場，才會減小已經存在的房地產市場泡沫。

改變人們過分樂觀預期，減少人們的投機欲望。前面通過定義和分析，能看出房地產市場上的投機行為和泡沫產生，都與預期有很大關系。因為人們對房地產市場一直有較好的預期，所以對已經存在的泡沫視而不見，認為房價會繼續上漲不會下降，才會繼續進入房地產市場進行投機。國家應該在不使得房地產市場泡沫破裂的情況下，應該通過貨幣政策以及繼續出臺一些房地產政策，來顯示國家治理房地產市場的信心，表達國家不會任由房地產市場泡沫繼續擴大化，也不會再繼續對市場中的投機行為不聞不問，只有這樣才會改變人們過分樂觀的預期，對市場中存在的泡沫有一定的認識，減少人們預期的投機所得，從而約束房地產市場上的投機行為，減小市場上的泡沫。

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