樓市的真正拐點會在20年后

潘國堯

上海以2400萬常住人口雄踞中國第一大都市，也是全球總人口排在前列的國際化大都市。國內習慣把“北上廣深”排在一線城市的第一方陣，長期以來，這四個城市的樓市動向一直引人關注。去年以來，全國不少二三線城市房價和地價跌幅很大，而這四個城市目前新開樓盤依然保持上漲態勢，樓市“倒春寒”似乎避開了特大城市，這其中有什么玄機？帶著這個問題，本刊記者日前專訪了上海大學經濟學院院長沈瑤教授。

樓房甩賣加劇“倒春寒”

關于樓市往下走的一些負面消息最近有不少，其中包括亞洲首富李嘉誠父子甩賣大陸房產、大陸富豪大量轉投海外富國房地產、溫州部分市中心樓盤價格降至原價的一半，北京五一樓市成交量創6年來最低等等，類似的消息今后可能會更多。沈瑤認為這些消息是市場釋放的一些信號，表明房產投資者對中國樓市的投資正在變得更加理性。

“關于住房降價甩賣，其中有很多復雜的原因，其中一些城區中心房產的低價出售有很大一部分與即將啟動的《不動產登記條例》有關?！鄙颥幷f，關于不動產登記這個政策的出臺實際上已經醞釀了五六年了，他介紹說，我國的住房體制改革是從1994年開始的，這也是我國房地產市場化的最早階段，第一批投身樓市的投資客們充分利用中國樓市罕見的高回報率，幾經轉手，多次倒騰房子，有的成為手握多處房源的富人。

還有一些人群，可能是利用了手中的權力，在灰色地帶接受了一些黑色交易，也成為擁有多處房產的隱性豪富。對于這些人群而言，《不動產登記條例》的實施將會對他們擁有的財產帶來巨大的心理恐慌，所以一旦樓市有些風吹草動，他們就會選擇甩賣，這也從客觀上加劇了當前樓市“倒春寒”的現象。

政府不出面救市是對的

沈瑤認為，現在部分城市的房地產市場出現價量齊跌的狀況，這是與前些年房地產市場過量開發有關系的，與2009年不同的是，現在中央政府沒有采取救市的舉措，反而自去年以來加大了銀行信貸緊縮的力度，貸款利率上浮，這在一定程度上起到了打壓房價的作用，同時也能遏止地方政府的造城運動，一些資質較差的房地產開發企業在目前這種殘酷的市場競爭中也會被擠出。

盡管樓市整體不景氣，但是政府并沒有出面救市，沈瑤說，這是使這個行業真正回歸市場的正確做法，之前一些地方政府以“城市開發”的名義干預城市建設，推高城市房價，拉大房地產在GDP中的比重，造成了泡沫經濟的假象，“那才是違背經濟發展規律的錯誤做法?！鄙颥幗又治稣f：自進入新世紀以來，房地產作為國民經濟支柱產業的功能被無限放大，在財稅政策方面，中央政府和地方政府分灶吃飯，通過賣地造城推高房價成了地方政府獲取利益的基本途徑，土地財政的比例過高，幾乎成了地方政府解決民生問題的基本收入來源。

在房地產開發上政府的強勢作為和開發商不計后果的投入違背了市場規律，也造成了很多的“鬼城”?！斑@種情況在上海也存在，主要的表現是不少住宅小區入住率低”，沈瑤說。

新型城鎮化或能止“倒春寒”

沈瑤指出，面對樓市持續下行的趨勢，政府不出面不救市不等于永遠不救，“畢竟房地產是一條很長的產業鏈，如果長期對這一行業保持高壓態勢，會給就業和民生問題帶來嚴重的影響。治大國如烹小鮮，房地產調控，一方面政府要采取高壓政策在投資和價格層面形成‘下行的態勢，但是另一方面也要采用市場化的手段力促樓市的健康成長，防止樓市的全面崩盤，防止出現像美國次貸危機那樣不可收拾的局面?！鄙颥幷J為，要做到這一點，中央正在推動的新型城鎮化做法值得期待。他認為中國在改革開放以前的幾千年中基本就是一個農業社會，農民是中國社會的主要階層，廣大的農村是支撐中國成為世界第二大經濟體的堅實后盾。只有理順了農業、農村、農民和城鎮的關系，才能真正起到拉動內需的作用。

“我舉個例子，上海像我們這樣的普通家庭請鐘點工幫助打掃家里的衛生，常來我家的阿姨是重慶萬縣人，她和幾個老鄉從重慶農村來上海打工好幾年了。因為地區差別的原因，她們在上海的收入高過家鄉，但是家里目前的積蓄不足以支持她們在上海這樣的一線城市買房。去年，她們幾個老鄉回老家過年，了解到老家的縣城也在開發商品房，且價格在她們能承受的范圍之內，幾個人一合計，就分別在縣城買了一套房子。據阿姨說，這種情況在她們那很普遍?！鄙颥幏治稣f，從這些進城務工者自身看，她們分流了農村富余的勞動力，同時老家的土地還在，老房子還在，她們還是可以回去的，她們的孩子如果需要在縣城里謀生，至少有了自己的不動產；從地方政府看，開發縣城的房地產有實實在在的需求支撐，同時可以拉動本地的消費和就業；從上海這樣的一線城市看，又能保證相對低廉的勞動力資源。

“所以，所謂的新型城鎮化，就是農民離家不離地，她們不但有農村的固定資產，同時又有增值的城鎮資產，還能在大城市自由地就業，可以說這也是新型城鎮化很有代表性的一種基本模式?！鄙颥幗又忉屨f，出現這種局面的前提是地方政府在這個戰略推進過程中要做科學的論證，新型城鎮化必須以市場化為目標展開，切忌政府這只手伸得過長。只有這樣才能抑制房產泡沫的再生，同時又能滿足市場真正的需求。

上海房價還有上漲空間

關于樓市“倒春寒”的說法，沈瑤結合上海的情況提出了不同的看法，他認為像上海這樣的國際大都市，目前新房每平米三萬元的樓盤比比皆是。以香港為例，香港樓市自亞洲金融危機以來總體一直走低，但是核心區維多利亞灣一帶的房價一直在漲，現在就是最便宜的“牙簽樓”房子都到了每平方米30萬元以上的天價。上海作為中國沿海最發達地區的特大城市，目前尚處在經濟快速發展的黃金時期，上海樓市的均價遠沒有封頂，不存在房價下行的可能?！霸谶@樣的形勢下，我鼓勵學院里年輕教師：你們不要觀望和等待，該買的時候還是要抓緊買房子?！鄙颥幷f，雖然上海本地居民的住房需求已基本滿足，但是上海的人口“虹吸效應”依舊，每年平均有30萬大學畢業生落戶上海就業，加上其它的外地就職者，“新上海人”在不斷增加，今年全國“兩會”期間，習近平總書記在參加上海代表團討論時說，他2007年在上海工作期間，上海的常住人口是1700多萬，現在上海已經有2400萬人口，5年中增加了好幾百萬人口。預計這樣的人口增長速度還會持續幾年。

人口增長的一個必然后果是城市建設“攤大餅”，向西是昆山，向南是嘉善，加上上海本地的閔行、青浦、松江等郊縣，上海已然是一個大上海了。好在這些年上海地鐵發展很快，很多“新上海人”還是能買得起價格相對低廉的郊縣房產，也不會影響他們在上海就業，“至少目前上海還不存在樓房過量的問題，房子造得再多還是會有人買，甚至按照現在的人口增長速度，上海周邊的房產再過5年可能無法滿足市場的需求。”沈瑤說。

沈瑤認為上海樓市的持續火爆是與上海的發展同步的，無論是哪個階層的外地人到上海，首要的肯定是解決住的問題，安居才能樂業，如果是自住房，這些“新上海人”就有購房的沖動和需求；如果是租房，另一撥投資客就有購房出租的理由和盈利空間。

當然上海的發展也不可能是無限制的，如果人口總是處于增長之中，交通擁堵、環境變差這些現象就會進一步加劇。所以從這個角度看，像上海這樣的特大城市，根本就不是擔心樓市的“倒春寒”問題，而是如何進一步控制城市的發展速度，抑制房地產的過度開發的問題，因為，一個大餅是不能無限制地攤開去的。

那么上海樓市什么時候才能停止上漲呢？沈瑤認為關鍵取決于家庭結構變化導致的剛性需求降低，據他的分析，上海改革開放以來開始奮斗的這一代人，目前剛好是50至60歲這一年齡段，這個年齡段的上海人現在基本上擁有一至兩套的住房，因為基本上是獨生子女，他們的孩子成婚后雙方加起來至少有3至4套房子，等到孫輩長大后，他們就基本沒有住房的需求了，“這種情況可能會在20年以后出現，到那時，城市居民對住房的需求就沒有今天強烈了，而那時上海的發展速度也會放緩，所以我認為上海房價真正的拐點會是在2030年左右出現。”沈瑤最后說。endprint