曲江之變

徐敏

2002年以前，曲江作為地名，在西安的東南郊僅是一片莊稼地，如今它已經成為中外馳名的國家級文化產業示范區、國家5A級旅游景區、國家級生態示范區。它從昔日的皇家園林，頹敗成普通的莊戶農田；今天，它又從農田嬗變為一個異軍突起，產業繁榮的新型城市化新區。

“我是2000千禧年離開祖國，全家去了新西蘭。之前我家就租住在春臨村，離寒窯不遠，短短十幾年，不知道該怎么形容才好。”日前，記者在大唐芙蓉園旁吃飯時，偶遇從國外回來觀光的肖安祥先生，他的感慨讓人為之動容，“慈母手中線，游子身上衣。西安能發展成這樣，我們這些海外游子的感觸應該是最深的。短短十余年，曲江變得面目全非，變得讓人賞心悅目，變得更像一個大都市了……”

2002年以前，曲江作為地名，在西安的東南郊僅是一片片莊稼地，如今它已經成為中外馳名的國家級文化產業示范區、國家5A級旅游景區、國家級生態示范區。它從昔日的皇家園林，頹敗成普通的莊戶農田；今天，它又從農田嬗變為一個異軍突起，產業繁榮的新型城市新區。這種變化是實實在在的，無需用任何形容詞去堆砌。

今日曲江，夢回大唐；曲江流飲，古韻悠悠；境如夢幻，人潮熙熙；商鋪林立，百業俱興。

今日曲江，吸引著中外游客紛至沓來，他們見證和體驗著大唐文化的輝煌。有識之士攜手曲江、投資曲江、開發曲江、經營著曲江。

曲江的變化令人振奮，曲江的嬗變舉世矚目。

短短的十年間，曲江以走集團化與集群化并行的發展之路，鍛造出舉國矚目的文化產業投資集團這艘巨型航母。

原子裂變

如何化解千年古都的“達·芬奇密碼”？這需要一種智慧，也是歷史賦予西安的一項使命。

在西安方圓10平方公里的城區內，擁擠著40萬常住人口，以及近百萬的流動人口。區區十余平方公里的城區面積，人口密度遠遠高于北京和上海，而按照城市規劃而言，舊城內的定額人口也就是10余萬人。如此嗚嗚泱泱摩肩接踵的人口，加之受西安城區周邊無數文化遺產保護的制約，如何向外疏散和發展變得至關重要。

自上世紀90年代起，西安便開始了艱難的突圍。

據相關資料顯示，當時城區要向外發展，可謂如履簿冰，滿地是文物，到處是禁區。正如西安市規劃委員會總規劃師韓驥所說，南有大小雁塔，西有秦王宮遺址和豐鎬遺址，西北有長安城遺址，北有大明宮遺址，東有浐河與灞河水源生態保護圈，西安的城市化生長之路遠比其他城市更艱難。

為了避開文物保護區和生態保護區，想突圍，只有三條出路可供選擇，首先是西南，其次是正北，再次是東南。這也是為什么1991年西安高新技術開發區選址時，西南會成為當時一邊倒通過的原因，因為突圍西南對文物古跡的影響最小。

之后不久，西安又在北城建立了以裝備制造業和物流為載體的經濟技術開發區。但兩個開發區的建立，仍然難以緩解中心城區的人口壓力，以及城市發展與文物保護、生態保護所產生的矛盾困局。

如何化解千年古都的達·芬奇密碼？這需要一種智慧，也是歷史賦予西安的一項使命。

歷史上的曲江，在唐朝是皇家與民間共同擁有的公共空間，而今天之所以能夠產生出如此舉世矚目的成就，很大一部分歸結于來自日本人的運作理念。

上世紀80年代初期，西安與日本奈良締結為友好城市。日本三井不動產企業幫助西安建了三唐工程：唐華賓館、唐歌舞廳、唐歷史博物館。

日本人的敏感并沒有僅僅局限在中國政府提供一塊免費的土地，他們深諳依山造景，就勢建園，而不像我們習慣造城就得推平了去建，耗時費力。日本人似乎比我們更了解西安，更諳熟大唐，他們想在這一古絲綢之路的起點上，借建設唐華賓館作為起點，一路西進，把唐華賓館連鎖店一路修往蘭州、敦煌……三井不動產向中方提出了兩條要求：建筑風格為唐風、環境形式為園林化。

據后來參與曲江新區規劃設計的人員坦誠，當時的日本人的確給予曲江之后的發展貢獻了良好的啟示作用。許多專家逐漸意識到，西安豐富的文化歷史資源，無需排斥在商業開發中將其轉化為一種文化復興，讓歷史“活起來”，成為當今人們可觸摸、可感受、可體驗的文明載體，成為一種全新的產業模式，讓歷史增值，也讓產業增值，社會效益增值。

1996年，開發區熱已經開始降溫，年初成立的西安曲江旅游度假區管理委員會的日子過得有點恓惶。據說當時整個管委會的三十幾號人，租住在建材市場的一個小二層樓里，打拼了六年，僅僅融資了6000萬元，“修了半條路半個湖”，2003年春節，管委會賬面上僅有60萬元，連發工資都不夠。

物理之變

廉價的土地資源呈現招蜂引蝶之狀，急功近利的招商引資風潮，直接演變為一席圈地、倒賣的盛宴。

上個世紀末，中國經濟發展的思路比較僵化，能賺到大錢的一般都是靠倒騰政府批文。曲江作為旅游度假區，曲江管委會當初的思路也是本著“滾動發展，以地生財”，以靠土地出讓金來謀求發展。

但隨著新世紀的到來，全國性的開發區減速剎車，融資難成為普遍存在的現象。曲江之前出讓的土地協議卻收不回來錢，很多地塊都已幾易其手，所有者變得錯綜復雜。資本的趨利性讓絕大多數協議變成一紙空文，發展陷入不規則的體制泥淖難以自拔。

一邊是急于以開發曲江旅游區作為抓手，招商引資；一邊是看上了這一急功近利的運作模式，可以帶來巨大的倒地暴利。一位曾經的曲江管委會人士私下與記者交流時說，“那時的曲江，蘿卜快了不洗泥，只要愿意來曲江投資，那就是爺。”

當時，香港有位財力及其雄厚的商人揚言，要把名噪一時的深圳錦繡中華克隆到曲江來，在曲江建造一個規模宏大的主題文化公園。港商拿出了設計方案，方案上標有修建一個巨大的湖，湖中建造13個亭，分別代表昔日建都長安的13個朝代，該投資方案深深打動了政府領導和曲江人。

然而不可否認，與日本人修建唐華賓館開啟了曲江夢回大唐的理念一樣，港商設計的曲江主題文化公園，同樣啟智了曲江日后走風景園林與主題文化公園相結合的道路。

然而如此前程似錦的招商發展之路，卻成為了當時曲江一種說不出的痛。耗在手里的港商就像一塊燙手山芋，抓之燙手，棄之可惜，這一令人振奮的招商引資項目被港商磨磨蹭蹭了六七年。當初港商承諾的五六億元投資，最終清算時發現實際到賬僅區區3000萬元。漸漸地曲江發現，港商承諾打造曲江主題文化公園為虛，拉虎皮做大旗倒騰土地則為實。截止2002年清理項目時才發現，該項目的土地使用權竟已經歸在一家地方民營企業的名下。

大的招商引資項目如此，其他中小型的50多個項目幾乎與此雷同不二。

上世紀90年代，在全國性似饑若渴般發展焦慮引領下，急功近利的招商引資風潮，直接演變為一席圈地、倒賣的盛宴。廉價的土地資源招蜂引蝶，用于旅游開發的用地僅8-10萬元一畝，用于商業開發用地20-30萬元一畝。

那時的曲江，先期近10平方公里的土地被利益所綁架，或被批文圈了起來。農民們眼巴巴地看著土地雜草叢生，荒蕪著而不能耕種。

2002年前，曲江管委會可以說處于一種比較弱勢的地位，土地資源被有一定實力的個人“劫持”后，幾乎不受控制了，原本土地出讓是為了謀求發展，借雞下蛋，招商引資的目的是為了提升城市發展，加強基礎設施和公共空間的建設。但大片大片的土地被買走了，卻變成了一座座私人堡壘，變得蠻荒不經，真正想開發的人，不是缺乏資金，就是無處下手。

在2002年前，曲江作為政府行政機構，長期扮演著“沒落地主”的角色。土地被買方抑或捂著等價待沽，抑或轉手倒賣發家致富，而真正的經濟和社會價值得不到體現，改善環境發展經濟的初衷成為水中泡影。

手段之變

曲江以其特殊的“身份”，硬生生撬動了新區這個龐大的工程，一手舉債，一手搞建筑，一手尋找投資者。

正當曲江先期開發陷入一籌莫展之際，時任西安高新技術開發區領導班子成員的段先念經過多渠道考察發現，借雞下蛋比較被動，正所謂上門生意難做；他改變發展理念，以筑巢引鳳贏得主動。

與曲江之前的以收到土地出讓金后再進行公共設施建設相反，段先念的思路是先舉債興建公共服務設施，讓環境這個硬道理說話，然后再賣地吸納資金，不信價格賣不上去。用他的話說就是，土地的價值提升在于環境，“先一次性把城市做足，再讓產業進來，資本進來”。

在2002年段先念出任曲江管委會主任一職之前，他已經有了舉債拿下高科集團的地，三個月以修建大面積綠地為紫薇地產盈利數千萬的戰績。那段時間，段先念的成功經驗備受業界的追捧，之后他再次出手紫薇田園都市、西部電子商城、長安科技產業園，個個無往而不利，這些成績單或許正是他入主曲江的原因之一。

有業內人士向記者透露，段先念初期的曲江，其發展流程被制定為：“征地—舉債—市政配套—招標拍賣—項目管理”。現在想來，曲江開發倘若不是政府行為，就當時的經濟實力而言，很少會有人如此大膽地舉債開發，在看不到回報之前，誰敢如此大手筆地折騰呢？而且任何企業也很難貸出如此巨額的資金來。

僅大雁塔北廣場的建設項目，投資預算就是5個億，而當時的管委會賬面上據說僅存200萬元。但就是這200萬元，曲江以它特殊的“身份”，硬生生撬動了新區這個龐大的工程，一手舉債，一手在廣場周圍規劃了20萬平方米的商用建筑，走所謂的“市場化”道路，一手派人拿著規劃書四處游說推銷，尋找投資者。

讓人意想不到的是，短短兩年時間，大雁塔北廣場就做成了，1萬多平方米的商鋪銷售一空，而且僅僅動用了政府投資的500萬元。

2004年5月1日，西安大雁塔北廣場正式建成對外開放，但它只是西安啟動曲江新區建設的“奠基禮”。整個廣場不僅建設的氣勢恢宏，還有當時號稱亞洲最大的激光音樂噴泉，開放式的公共廣場狠狠擊中了老百姓薄弱的神經，你說曲江咋就那么貼心呢？一時間，呼朋喚友，攜老扶幼游覽大雁塔北廣場成為一道靚麗的風景。

然而，天下畢竟沒有免費的午餐，免費游玩換來的是耗資4.5億元的高昂建設費用，以及被拆遷村民的抱怨之聲，甚至在業內也引來了諸多批評之聲：“有必要這么奢侈嗎？”

本刊記者2005年曾帶著各種質疑，專訪了時任曲江新區管委會主任的段先念。

“與其說大雁塔北廣場是奢侈品，不如說是發電機。”當時段先念開門見山地對記者說，“北廣場應該說是厚重，而不是奢侈……地面石材到底要多厚，厚了就是奢侈嗎？要從大雁塔的整體去考慮，它就必須這么做。想想若干年后，當被成千上萬人踏過而留下歷史痕跡的石階再與大雁塔相映襯，那時，北廣場的味道或許才能真正被體味出來……”

政策之變

政策，利用好了就是政績，利用不好就是敗績，這對任何領導者都是極其公平的一項目標與責任考核。

曲江當年的高明之處，在于用環境這個硬實力來撬動投資風潮，這有別于過去慣用的空手套白狼，或關起門來打狗的短視模式。

時任大唐芙蓉園旅游發展有限公司總經理劉兵曾告訴本刊記者，短短幾年間，曲江成為西安地區地價較高的區域，絕不是炒作出來的，它是由近6000畝公共文化空間打造支撐起來的。比如大雁塔周邊的1000多畝，曲江池的1500多畝，大唐不夜城的1000多畝，大唐芙蓉園的1000多畝，唐城墻的1000多畝……

2002年，國家發改委，建設部、財政部、國土資源部等部委聯合下發了《關于加強房地產市場宏觀調控，促進房地產市場健康發展的若干意見》。《意見》直接針對國內部分地區房地產投資增幅過快、過大，以及價格增長過快等問題發出警告和警示，它特別將責任落到了各級政府的頭上。

《意見》無疑給兩周前剛剛換了帥印而蓄勢待發的曲江當頭一棒，昔日高昂的頭顱不得不收斂起鋒芒。沒了新增土地供給，就如巧婦難為無米之炊。如何化解五部委《意見》和發展才是硬道理的這一矛盾沖突？擺在段先念面前的這個爛攤子，一時讓他左右為難，夜不能寐。

在段先念眼里，此時的曲江缺的不再是錢，而是寸土寸金的土地資源。

土地被凍結了，錢袋子收緊了，要在不犯政策錯誤的前提下做出成績和業績，用今天的眼光來考量，當時的曲江發展多虧有了段先念，否則不會有今天西安名揚四海的曲江新區，周邊乃至整個西安的開發速度也不會如此迅速，模式也不會呈現翻天覆地的變化。

政策，利用好了就是政績，利用不好就是敗績，這對任何領導者都是極其公平的一項目標與責任考核。

俗話說，對于敢想敢干的人而言，“上有政策，下有對策”。段先念一上任，首先將曲江的工作重點轉移到清理之前的開發項目上，這一手可謂穩、準、狠，所謂利用市場手段來解決市場問題。曲江管委會人員傾巢出動，從之前審批過的50余個項目入手逐一清理。其手段是要么共同出資開發，將協議承諾過的項目建設起來；要么借助五部委出臺的《意見》，將土地評估收回。

反觀當時的《意見》，對土地和地產開發的降溫與調控，不但沒有束縛住曲江人的手腳，反而幫了曲江一把，當年他們就回收了十余個“占著茅坑不出貨”的項目。

十余年來，每次對土地資源和房地產開發的調控，都會引發仁者見仁智者見智的劇烈辯論。但不可否認的是，每次調控的背后都會讓缺乏實力的中小開發商，心甘情愿地將囤積在手里的資源吐將出來，掙點小錢聊以自慰；而最后的贏家幾乎無一例外是那些資本實力極其雄厚的大開發商。

據曾經的相關人士回憶，2002年之前，有個開發商以每畝20萬元購得土地，清理時曲江以40萬元回收，后來以140萬元的價格賣了出去。世上惟后悔藥沒得買，那塊地等到大唐芙蓉園建起后，曲江一把就凈賺了10多個億。

2005年本刊記者專訪段先念時，他告訴記者：“大雁塔北廣場開業一年來，曲江的地價增長了三倍多，你能說它不是一臺發電機嗎？我2002年7月來到曲江管委會，當時曲江好多項目合同已經簽訂，那時的地價每畝最多不超過30萬元，但我覺得如果合理開發將遠遠不止這個數目。我對開發商們說，當年底曲江的地價將會是50萬，明年會漲到70萬，明年下半年就會是90萬，當時他們都不相信。而現在的實際情況是，沒有100萬你根本拿不到地。僅僅兩年半，曲江的土地從30萬元猛增到了100多萬元。這實際上是整個城市的資產急聚升值，土地雖然還是這塊土地，但它的含金量卻提高了。”

化學之變

剛性需求是商業得以為繼的利益來源。所謂的曲江模式，撇開個人不談，到任何時候都是“劃時代”的。

就當時而言，讓人萬萬想不到的是，當2006年曲江拿到國家劃撥的2500畝土地批文時，曲江的地價瞬時已經飆升到了200萬元一畝。

有數據顯示，自2003年曲江土地采取“招拍掛”，以及環境的逐步改善后，地價一路走高，2007年初，其地價每畝已經躍升為260萬元，不久即達到每畝300萬元以上。

在土地基本消化完之際，曲江將目光移向更為遠大的目標，這就是用手頭豐裕的資金，重力打造大唐芙蓉園。2005年芙蓉園建成之后，贏得“國人震撼、世界驚奇”的反響。

城市形態的初級物理變化，經過曲江人對環境不遺余力的打造，量變引發質變，而在資本市場卻出現驚人的化學變化。

剛性需求是商業得以為繼的利益來源。

在曲江有一個真實的故事廣為流傳。說銅川有個金礦主，由于礦井日益慘淡，他想改投其他項目。此時曲江大唐芙蓉園旁邊有家中藥廠難以為繼，急需資本救助，該礦主得悉消息后，去曲江經發局咨詢藥廠產權是否靠譜。得到明確的答復后，他果斷注資收購了藥廠，拿下了藥廠名下的40畝土地，轉即投身房地產，打造了他的第一個房地產項目“曲江公館”。看似一種物換星移的物理變化，但卻發生了讓他做夢都偷著樂的化學變化。

大唐芙蓉園與曲江公館一前一后建成，芙蓉園開園當天，曲江公館以每平方米1.2萬元瘋狂吸金。

以13億元巨資營造的大唐芙蓉園，原本是為了推動城市價值的提升，但讓人意想不到的是這一巨大的工程，卻移花接木地撬動了區域經濟這只巨球瘋也似地轉動起來。

任何時候都會有人歡喜有人憂。比如2006年，當大唐芙蓉園開園后，當地的地價一夜之間漲的離譜，幾乎超出了所有人的心理價位，這讓曾經與曲江項目失之交臂的中海地產遺憾不已。

歷史和曲江的經驗告訴他們，滾動開發的常規模式已經落伍，因為隨著城市化水平的日益提升，拆遷成本會變得越來越高，談判成本也會變得越來越大，改造難度將無限延展。

如今，曲江這片20平方公里的土地，成為寸土必爭，炙手可熱的沃土，它的運營模式也是中國城市發展史上前所未有的。

曲江以大融資、大規模、大投入、大產出、大策劃、大宣傳、大發展著稱，配得上以“大”字來注解。但也有人懷疑曲江的“大模式”究竟能走多遠？未來會帶來什么樣的惡果？

大部分人將矛盾聚焦在拆遷上，但就理性而言，越往后拆遷越難，各種社會成本和經濟成本會越高，政府心有余而力不足，舊房改造一旦停滯不前，許多居民的生存條件將得不到改善，西安鐘鼓樓附近的一片區域就是如此。

無論到任何時候，人終究是人，不是神，撇開個人功過和優劣不談，所謂的曲江模式（說經驗也罷）到任何時候都是“劃時代”的，它為讓西安步入世界級旅游目的地城市，起到了難以估量的推動作用。

有資料顯示，2008年，《三聯生活周刊》曾推出“西安曲江振興模本”的專刊，充分肯定了其發展模式。

2009年央視《對話》欄目曾邀請曲江團隊，暢談曲江的百億藍圖和創業歷程。

2010年7月，新華社以內參的形式對曲江模式進行了深入的剖析和梳理。

2010年12月，央視新聞聯播以罕見的2分40秒，對曲江建設的大明宮遺址公園，進行了深度報道。

至此，曲江撩開它歷史神秘的面紗，清晰、淺顯且獨特地步入人們的視野。它貌似傳說，但卻實實在在成為城市崛起的一方樣板，讓無數人津津樂道，百般爭論，樂此不疲。