住宅房地產價格波動機制研究

陳效東

（山西師范大學經濟管理學院，山西 臨汾 041000）

我國房地產市場肇始于上世紀80年代初期，從少數城市試點，逐步推廣到全國。從此，城市居民住宅從單位福利分配轉變為商品進入市場分配。1998年之前，由于房地產市場不夠成熟，國家對發展房地產在政策上并不確定，房地產市場波瀾不興。1997年的亞洲金融危機，國內持續通貨緊縮的經濟局勢使得政府決定催熱房地產市場以拉動內需，以此為背景，1998年，央行發布了《個人住房貸款管理辦法》。這一影響深遠的決策是亞洲金融危機后改善市場需求的轉折點，其效應持續至今，并使得房地產業成為中國經濟的支柱產業之一。到2012年，房地產開發投資占GDP的比重已經超過13%。由于房地產業的相關產業多、產業鏈條長、技術勞動密集、占用資本量大，其對國民經濟的影響不容小覷。

住宅房地產市場是房地產市場的主要組成部分，其年投資額從2003年的不足7000億元大幅上升到了2012年的近5萬億元（住宅房地產銷售情況與此接近），占全部房地產投資的比重近七成。住宅房地產市場的價格走勢，不僅牽動了消費者的神經，也是政府部門、房地產企業關注的焦點。隨著商品住宅價格的不斷推高，引發了房地產業內和業外的廣泛爭論，力挺者有之，唱衰者有之，“拐點論”、“崩盤論”亦不絕于耳，特別是近兩年，商品住宅價格在不同地區的不同表現，讓消費者更加看不明白，地方政府對房地產市場的政策亦是舉棋不定，因此，研究住宅房地產價格波動機制，為政府和消費者提供決策參考有一定的現實意義。

影響住宅房地產價格的因素很多，一般因素有：供求關系、土地使用制度、財政金融政策、經濟發展狀況、物價水平、人口密度、收入水平、城市設施、交通狀況、環境狀況等，個人因素有：孩子教育（選擇學區）、贍養老人（選擇靠近老人住所）、房屋結構外形的喜好等。一個區域住宅房地產價格的形成，是以上各因素綜合作用的結果。在不同區域和階段，各因素所起的作用會發生一定變化，從而影響該區域商品住宅的價格走勢。例如，當某學區學校教育水平下降后，會導致該區域商品住宅價格的下降。面對如此眾多的影響因素，該從何處著手研究住宅房地產價格的波動機制呢？考慮到本屆政府更加重視經濟結構調整，因此放松房地產政策的速度可能較慢，政府政策支持的空間和有效性可能大打折扣，政府在未來還會在多大程度上會繼續將房地產作為經濟增長的主要引擎也存在爭議；此外，全球金融危機后我國已經經歷了一波基建和保障房熱潮，相關政策空間已較此前收窄，因此，政策因素對房地產價格的影響預期相對穩定。同時，十八大以來，中央政府堅定的反腐決心，減少了房地產業的不可控因素。另外，房地產業經過長期競爭，正處于向規模化、品牌化、規范化運作的轉型時期，房地產業的增長方式也由偏重速度規模向注重效益和市場細分轉變。綜合以上分析，本文利用蛛網模型這一數學工具，只考慮價格因素，研究住宅房地產價格波動機制，構建了住宅房地產市場的供求關系傳導機制模型，對住宅房地產價格傳導機制進行研究。

一、蛛網模型的構建

蛛網模型（Cobweb model）運用彈性原理解釋某些生產周期較長的商品在失去均衡時發生的不同波動情況的一種動態分析理論。本文研究排除收入因素的影響，只考慮價格因素，通過蛛網模型對太原市房地產價格傳導機制進行研究。

根據經濟學理論和研究需要，構建需求函數和供給函數模型。如（1）式。

設定模型假設條件為：本期產量Qt決定于前一期的價格 Pt－l。

在供求達到平衡狀態下，（1）式中Dt=St，解得關于當期價格P的差分方程，具體表達式為見（2）式。

當供給曲線的斜率小于需求曲線的斜率，即模型中|e|<|b|時，則住宅價格Pt收斂，此時稱為收斂型蛛網模型，具體表現如圖1。當|e|>|b|時，住宅價格Pt發散，此時稱為發散型蛛網模型，如圖2所示。當|e|=|b|時，住宅價格Pt以兩個固定值有規律重復循環，此時稱為穩定型蛛網模型，如圖3所示。

圖1 收斂型蛛網模型

圖2 發散型蛛網模型

圖3 穩定型蛛網模型

收斂型、發散型以及穩定型三種不同的蛛網模型，揭示了在不同的供、求的相互作用下，價格的傳導機制。具體表現為以下三種情況：①當某一成交價格對應的需求價格彈性大于供給價格彈性，圖像表征為需求曲線的斜率大于供給曲線的斜率時，供求的變動與價格是向均衡點Q*和P*收斂的，在市場的作用下，超額的供給幅度或超額的需求幅度會逐漸減少，直到最后達到均衡狀態，需要注意的是，這種均衡是一種動態均衡。②當某一成交價格對應的需求價格彈性小于供給價格彈性，圖像表征為需求曲線的斜率小于供給曲線的斜率時，供求的變動與價格是向均衡點Q*和P*遠離的，在市場的作用下，超額的供給幅度或超額的需求幅度會逐漸增加，呈現發散狀態，這種是一種動態的不穩定均衡。③當某一成交價格對應的需求價格彈性等于供給價格彈性，圖像表征為需求曲線的斜率等于供給曲線的斜率時，供求的變動與價格會始終圍繞均衡點循環往復，呈現不穩定狀態。

二、數據來源及處理

本研究以全國房地產的年度銷售額、年度投資額、年度平均銷售價格為主要研究對象，對2003年至2012年相關數據進行分析。具體數據如表1。

三、房地產價格傳導機制供求分析

本文實證研究中統計回歸過程以EVIEWS6.0為工具，通過對樣本數據進行處理，根據本文所構建的需求和供給函數模型，對數據進行回歸，實證結果如表2、表3。

表1 2003年至2012年住宅房地產相關數據表

表2 年銷售額與年平均價格回歸結果表

表3 年投資額與年平均價格回歸結果表

以式（1）為基礎，根據表2、表3實證結果，生成具體需求函數與供給函數如下：

需求曲線：Dt=-31376.88+14.722×Pt

供給曲線：Dt=-39691.08+19.773×Pt-1

可以看出，這里供需達到平衡點時，均衡點為P*=1646.05。供給曲線的斜率為e=19.773，需求曲線斜率為b=14.722，二者相比較，前者明顯大于后者，說明此時價格傳導機制呈現正反饋的發散狀。在這種機制傳導影響下，隨著時間的推移，價格越來越偏離均衡點，即價格會呈現越來越大的振蕩狀況。如果這種振蕩機制長期存在下去，則對房地產市場帶來諸多不穩定因素，增加了市場風險。

四、結論

通過對實證的結果進行分析，說明中國的房地產市場價格傳導機制具備發散特征，處于不穩定狀態。分析其主要原因，可能與中國居民貧富差距的持續增大和投資渠道缺乏有一定關系。不斷上漲的房價一方面使得財富水平和收入水平較高的群體熱衷于投資房地產，另一方面也越來越偏離了占大多數的中低收入群體的住房支付能力。所以最終會形成房地產市場日益明顯的供求結構失衡，呈現出高空置率與買不起房的人越來越多的現象并存的局面。

因此，政府應該采取措施，防止中國住宅市場失衡的現象加劇：（1）加強保障房建設，使住宅回歸居住消費的本質屬性，解決中低收入群體的住房問題；（2）拓寬投資渠道，放開壟斷行業的投資限制，保護民營企業中小投資者利益；（3）征收二套以上住房的房地產稅，加大持有多余住房的成本，使更多住房回到市場流通中。

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