直面難點，為住宅物業管理開處方

鄭瀟罡

11月10日，市十四屆人大常委會第三十三次會議聽取和審議了市人大常委會主任殷一璀代表常委會執法檢查組所作的關于檢查本市貫徹實施《上海市住宅物業管理規定》情況的報告。會上，常委會組成人員進行了精彩的審議發言，列席會議的市人大代表也發表了真知灼見，對物業管理工作提出了解題的對策良方。

增強業主自我管理意識和能力，

加強第三方市場主體培育

現象：目前在業主自我管理中面臨著“三個難”，即業委會組建難、業委會作用發揮難、業主大會形成有效決定難。造成這種狀況，既有業主自我管理意識和能力欠缺，也有政府相關部門指導監督不夠到位、相關制度措施還沒落實等原因。

審議建議：解決“三難”，首要任務是選好業委會的組成人員，特別是選好主任，發揮好業委會作用。業委會不僅要和物業服務企業打交道，同時也要做好業主的工作，對于業主違反社會公德，違反法律法規的行為業委會要能夠做工作，能出面制止。業主也要提高自我管理意識、公民責任意識，自覺遵守法規和規約。同時，繼續推進完善現有的機制，繼續摸索前行，通過社會第三方力量，促進業主大會、業委會制度逐步走向發展成熟。要加大第三方咨詢、服務等市場主體的培育力度，形成專業化、社會化的力量，上海尤其要做這方面的探索。要發動社會中介組織，用政府購買服務的形式來幫助業委會，發揮參謀和咨詢作用，共同提高業委會的管理水平。

加強專項維修資金使用的指導監管

現象：專項維修資金難用、惜用、濫用現象并存，續籌難。這是一個老問題。專項維修資金動用難既有業主大會形成決定難而造成的客觀因素，也有部分業委會過度惜用維修資金而影響房屋的正常維修，部分小區高估冒算、濫用維修資金，部分業委會在資金使用時未能統籌考慮而合理分配資金等因素。其中的緊急維修一方面由于審核環節多，耗時長，無法實現快速維修。另一方面，緊急維修需要業委會審核同意，如果業委會不同意，就無法啟動。在續籌問題上專項維修資金法定應由業主大會依法依規作出續籌決定，如有業主仍不交納，政府才可介入。實際操作中，既有業主大會作出續籌決定難的問題，也有相關部門指導不夠的問題。

審議建議：有關部門要加強指導，引導業委會科學、合理、規范地使用專項維修資金。同時，要細化制度，比如明確住宅小區公用部位和公用的設施設備應當定期維修，并且明確相應的維修標準。又如研究專項維修資金使用的時候，按照業主使用受益程度的差異來承擔不同比例的可行性。要加大對專項維修資金的監管力度，解決資金濫用的問題。通過行政管理部門把關來縮短緊急維修申報流程所需的時間，體現緊急維修的及時性，并明確在業委會不予審核同意或者業委會無法啟動的情況下如何啟動緊急維修。為了防止不屬于緊急維修的維修項目“搭便車”，確保緊急維修的質量，物業服務企業應當保留緊急維修的資料，區行政管理部門應該檢查緊急維修項目完成的質量。此外，專項維修資金續籌問題上，按照現行規定一定要業主大會決定，否則就行不通，未來立法應該明確規定一些應對措施。

促進物業服務企業健康發展

現象：物業服務企業是住宅物業管理的重要主體，其服務水準直接關系市民日常居住環境。目前本市現有3000多家物業服務企業，普遍規模較小，綜合實力不強，服務水平良莠不齊，行業整體水平不高。物業服務費的政府指導價放開后，市場化的定價、議價、調價機制尚未有效形成，矛盾日益凸顯。

審議建議：隨著人力成本提高，物業服務費客觀存在調整需要。但業委會缺乏相應的議價能力和參考標準，對上調物業服務費抵觸較大，致使合理的調價無法實現，良性的物業管理服務市場化機制難以形成。事實上，物業不僅是有住宅，還有辦公樓、公共場所如博物館和規劃館等，據了解這些辦公場所的物業的資金還是比較寬裕的，意見矛盾相對比較少。因此，需要認識到，現在的物業服務企業是一個企業，不是以前的房管所，在市場經濟中應遵循經濟規律。企業需要有經濟效益，有發展后勁，要解決好物業服務企業的良性循環和正常運行的問題，形成物業服務費調整價格的機制，解決部分住宅特別是老公房物業服務費偏低、難以維持正常運行的問題。同時，物業服務企業也要提高服務意識、技術水平，加強職業道德建設，提高業主對物業服務企業的滿意度。

明晰政府職責，加強管理體制機制研究

現象：各方對物業管理模式有著不同的觀點，有人認為需要堅持推動業主自治模式，政府不可以完全兜底；也有人說我們現在民主法制理念培育很難，政府管管也蠻好的；還有人講以前的房管所也蠻好。曾有新聞報道某小區內因為業主不交物業費，有垃圾沒有清運。媒體一報道，就找到政府，政府一個晚上就拉掉了。那么我們要問，這是什么模式？政府的邊界在哪里？

審議建議：首先要把邊界搞清楚，這樣人大常委會監督也好，代表監督也好，就非常清楚，政府要做的事情就是經過努力可以做到的事情。在目前業主自我管理意識和能力還不足的階段和未來公民責任和治理意識相對成熟的時候，政府指導監督的內容和管理的邊界是不同的。因此，一方面，政府的管理職責要清晰，管理邊界要明確。市政府在管理體制機制方面有不少新的舉措，包括推動網格化管理、城管綜合執法進小區，房管辦事處下沉到街鎮，等等。針對這些新的管理體制機制，法規應進一步明晰部門之間、條塊之間的職責，強化綜合治理效能，更好地發揮協調的作用。另一方面，居民區黨組織要在居民區的社會治理中發揮領導作用，特別是一些小區年久失修，電梯常常出故障，設施老化，綠化、道路受損，類似問題發生了以后，如果業委會缺失，居委會應當組織業主討論解決小區急需解決的問題，拿出辦法，或者是經業主大會授權來代行業委會的部分職能。有一些比較老舊的居住小區，有時候還難以聘請到好的物業企業，居委會有責任組織居民做好一些物業管理的工作。業主、業委會和物業服務企業常常會發生矛盾糾紛，這時，居委會應當做好“老娘舅”，依法開展調解，及時解決相關問題，幫居民排憂解難。在有條件的住宅小區應當積極探索實行居委會成員經過法定程序進入業務會兼職的制度，帶動有能力、素質好、有群眾工作經驗的人進入業委會工作，提高業委會成員的履職能力，促進業委會規范化的運作，推動業委會與居委會良性互動，同時，也要根據居委會和業委會權限和工作性質的不同，明晰業委會與居委會之間的職責邊界，避免產生法律職權的模糊和越位。