保障性住房項目建設管理探討

文/周楊 上海淀山湖新城發展有限公司 上海 201799

保障性住房項目建設管理探討

文/周楊 上海淀山湖新城發展有限公司 上海 201799

城鎮化進程的不斷推進，城鎮居民的住房條件已經有了明顯改善，特別是近幾年來保障性住房建設步伐進一步加快。大大緩解了人們住房難的現狀，但是在建設管理方面卻依舊存在很多問題，這些問題直接影響到政府公信力與社會的穩定和諧，解決這些問題迫在眉睫，本文從建設企業的角度對保障性住房項目建設管理進行幾點分析研究。

保障性住房；項目建設管理；問題；對策

1 現階段保障性住房項目建設現狀

（1）工期短，完成時間多數不能保證。一方面是社會需求量逐年增高，政府對房源產出需求迫切，在制定交房計劃時縮短工期，如某大型保障房項目，總體開發面積為81萬平方米，政府要求從開發拿地開發、規劃設計、建筑施工、交房入伙完成，總體工期為2年；另一方面是因為總工期時間短，開發建設單位在人員組織、規劃設計、資源整合方面不完善，導致后期施工問題多，招標采購流程時間比較長，設計不完善導致變更環節較多，在施工和驗收環節滯后；第三方面是保障性住房開發建設經驗不足，多數開發單位原不曾涉及房地產開發領域，大多數領導層來源于原單位，對保障性住房建設管理認知不足，決策失誤，雖企業也引進一些有經驗的管理人才，但不同企業的管理觀念、經驗已根深蒂固，一時間難以調和，在協同配合上不能達成一致意見，致使開發建設團隊管理問題嚴重；第四方面政府對相關部門協調能力弱。保障性住房參建單位較多，統一協同配合步調不一致，如開發建設單位的保障性住房已基本完成，而周邊配套設施施工嚴重滯后，小區周邊道路下方水、電、燃氣、通訊管線設施無法按期完成，小區內外管線配套設施無法及時接駁，道路瀝青路面不能及時完成澆筑，致使工期一拖再拖。第五方面是壟斷建設單位的配合不得力，如自來水、燃氣、有線電視、電力、通訊等，企業多屬政府從屬部門，行業性壟斷，思想理念仍不能和市場經濟理念接軌，官僚習氣比較嚴重，施工合同條件苛刻，整體價格成本高，一般先付款或大部分付款，開發建設單位對其制約力不足，且企業配合意識不強，驗收環節較多，本屬自己從屬單位施工范疇，在驗收上仍對開發建設單位提出重重不合理要求。基于以上幾方面原因，保障性住房建設很難在短期內完成。

（2）群體工程、單體數量眾多，配套設施難以一應俱全。現階段多數保障性住房體量大，要求相應的配套設施必須及時跟進，以滿足大量居民的日常應用，要求配置商業用房、幼兒園、學校、菜場、醫療機構、社區服務站、污水處理提升泵站等，完全滿足居民生活的衣食住行等。

（3）各方關注度高，安全生產形勢嚴峻，施工質量隱患大。因保障性住房的屬性原因，涉及各動拆遷戶及低收入家庭的及時入住問題，政府各部門關注度較高，加之媒體炒作傳播，社會各界給予關注，導致政府和參建單位的壓力。為此過度追求時間效益，單純一味的追求工程速度，強力加班加點搶工期，勢必會忽視對質量、安全上的管控。再有就是項目管理人員數量不足，專職管理人員素質差異大，管理意識不強，監理單位總價低，團隊力量不足，管理能里欠缺等因素，這一系列原因都難免會影響工程質量。

2 結合案例談如何加強保障性住房建設管理

某保障性住房項目總建筑面積89萬平方米，55棟單體，層高13～17層不等，同期建設商業、地下車庫、物業管理用房、托老所等配套設施，整個工期2年。以下結合保障房建設中的經驗和教訓，從建設方項目管理的幾個核心問題進行分析和交流。

2.1項目管理的前期組織

結合地方要求單獨成立開發公司，集團公司副總經理專職帶隊，組建團隊，確立組織結構模式，各部門合理搭配，協調分工，建立建全相關制度，明確管理職責和責任，明確各項工作之間的邏輯關系和流程，確定各部門的工作范圍和任務，做到有條不紊。項目公司在組建的過程里，在短時間內組織完畢，確保了項目的快速組建、人員迅速到崗，能以最快、短時效進入工作狀態，能最詳細的掌握項目信息的動態及緣由始末，做到條理清晰，對事物的判斷分析準確，做出正確的決策，便于項目的策劃管理。

2.2項目管理的前期策劃

前期策劃之初，項目公司對保障性住房建設地點進行了勘查，該保障性住房建設位置比鄰該市某區的老城，臨街具有成熟的配套設施，超市、學校、醫療、交通等配套全面，預計2019年可以在其邊緣實現地鐵通行。通過不斷與該市各級領導對接，詳細掌握保障房開發政策，確定了回款方式等。通過與建行、中信行、國開行、農行、郵政及市公積金中心對接，詳細了解了融資程序。在掌控了大量信息后，經過多方測算，制定項目控制目標，最終確定了項目的實施方案。

2.3項目的過程控制

在項目正式確立以后，明確了各關鍵節點及考核目標，合理分配任務，梳理系統，嚴格執行工作流程。

房地產開發建設，銷售是企業的核心部門，一切工作圍繞銷售開展。而保障房項目具有其特殊性，房源的接收者是特定人群，并根據所建保障房性質，銷售工作量相對簡單，對保障性住房的設計風格、規劃提出了指引；對于營銷理念，提出了以商品房的品質打造保障性住房的概念，現場接待中心，完全按照商品房的要求進行建造，為中低收入居民營造良好的氛圍。

項目的工程管理。制定明確質量管理目標，安全管理目標，進度管理目標和實施方案，并針對各項目標制定保證措施，建立良好的管理體系，建立會議制度，制定樣板實施方案，建立日常檢查制度。充分發揮監理、總承包單位管理職能，實現全面、全過程、全員參與的質量管理，對于出現的質量問題，重點關注各專業界面劃分位置，嚴格按照有關制度執行，堅決予以處罰。針對進度管控實行過程跟蹤，動態管理，嚴控關鍵點。

結束語

本文主要闡述了保障性住房建設的現狀，并通過具體的工程案例，梳理了保障性住房建設項目管理中幾個核心問題。通過探討分析，希望能夠在日后的項目管理中提高認識，強化管理意識，在保障性住房建設中更加注重產品的質量與品質。

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