淺析人口老齡化對房地產市場的影響

文/崔征、石馨 吉林建筑大學管理學院 吉林長春 130118

淺析人口老齡化對房地產市場的影響

文/崔征、石馨 吉林建筑大學管理學院 吉林長春 130118

在城市化進程快速推進的同時，我國人口老齡化的速度也在加快。人口結構變化對我國的房地產市場有非常重要的影響，而目前我國的養老住宅空缺十分明顯，遠遠滿足不了我國龐大的老年群體的需求。在此背景下，從人口老齡化所產生的主要問題角度來分析它對房地產市場需求和結構的影響具有極其重要的現實意義。

人口老齡化；房地產市場；養老住宅

改革開放以來，人民的生活水平不斷提高，人均壽命增長，加上計劃生育政策嚴格意義上的實施，人為的加速了老齡化的進程，使得我國老齡化的趨勢日益嚴峻。“十八大”以來，黨和政府強調“改善民生”的重大戰略政策，在應對人口老齡化這一重大社會挑戰時，要加快推進社會養老服務體系的建設。因此，為完善我國養老產業的發展，老年住宅產業是一項改善民生的重大突破，也是推動房地產市場可持續發展的重要力量。

1 我國人口老齡化現狀與發展趨勢

根據我國第六次全國人口普查數據顯示，0-14歲人口占16.60%，比第五次人口普查的22.89%下降6.29%；65歲及以上人口占8.87%，比第五次人口普查的6.96%上升了1.91%。這些比例數據的變化，說明近年來我國出生率保持下降趨勢，而老齡化速度正在逐步加快。有人口統計學家預測，在以后幾十年的時間里，中國老齡化勢必將以一種高速度的勢態發展，到2050年我國老齡人口比重將占總人口數的20%。“人口紅利”時代向“人口負債”時代的過渡，將給政府和社會帶來的前所未有的養老壓力。

2 我國養老住宅產業的現狀

我國主要的養老方式為家庭養老、機構養老、居家式社區養老這三種基本模式。“家庭養老”在我國普遍存在，農村中尤盛，老人選擇與子女同住。但就這種簡單的養老模式而言，基本住宅根本滿足不了老年人對住宅的特殊功能性的要求，從而弱化了家庭養老的功能。“機構養老”主要是政府投資建設的福利院、敬老院等養老機構，資金來源得不到有效保障，管理服務水平落后、設施陳舊、服務功能單一、規模極小，只能供應老年人一些簡單的生活需求。“居家式社區養老”則是居家養老和社區養老的有機結合，老年人在家居住與社會化上門服務相結合的一種新型養老模式。“居家式社區養老”可以確保老人、子女、政府各取所需，促使資源得到充分利用，彌補了家庭養老的不足。或采用老年住宅與普通住宅混合布置的親情社區，使父母和子女“分而不離，離而不遠”，并輔之以一定的社區養老機構，這是比較符合我國傳統觀念的一種新型養老模式。

3 人口老齡化對房地產市場的影響

3.1 人口老齡化對房地產市場需求的影響

近年來，中國家庭呈現出一種“4+2+1”的“倒金字塔式”的結構，再加上家庭分裂速度加快，未來的家庭將趨于小型化。在總人口數增加的背景下，兩人戶、三人戶的家庭將會成為主要家庭模式，家庭數量增多，必然將會出現更多老年群體獨自生活的家庭。因此，人口老齡化的發展和城市化的加速，將增加房地產市場中養老住宅的需求量，家庭小型化也會導致住宅剛性需求的增加，為房地產市場今后的發展瞄準了方向。

3.2 人口老齡化對房地產市場結構的影響

目前，我國房地產開發的主要市場對象是適齡購房人口（25-49歲），一般以功能結構簡單、價格低廉的簡單型住宅和功能齊全的舒適型住宅為主，缺乏針對老齡人口設計的享受型住宅和便利型住宅。隨著適齡購房人口總數持續下降，老齡人口數量的持續增多，必將產生對房地產市場開發的戰略轉移。由于我國養老住宅的發展緩慢，滿足不了老年人對養老的特殊功能要求，為實現老年人的健康養老，房地產市場應作出相應的結構調整，加大對養老地產的投入力度，優化老年住宅和養老基礎設施的建設，以便為老年人提供舒適的養老環境，達到改善民生的效果。

4 結論及建議

4.1 政府應充分發揮職能，扶持養老地產的發展

2013年，我國政府、地方層面出臺了一系列養老的法律法規和相關配套政策支持。但我國的養老地產正在蹣跚起步，存在諸多的問題和薄弱環節，與發達國家成熟的養老住宅相比自然有較大的差距。首先，為健全我國養老地產的發展，我國政府需完善我國養老的法律法規體系，規范養老住宅市場準入準則和發展規劃。其次，無論是在建筑設計和服務理念上，政府應出臺相應的支持措施，鼓勵開發和建設符合我國養老特征的老年公寓。

4.2 優化房地產產業結構，加大老年公寓等其他養老住宅的建設

就目前養老形勢而言，我國老年住宅市場明顯供不應求，為解決老年人口養老的居住問題，各級政府應采取積極措施，鼓勵房地產商對養老地產的投資，開發能滿足社會養老服務需求的功能住宅；各地要以政府為主導，加大資金投入，以城鄉統籌為原則，加強對養老住宅的建設；同時鼓勵和調動社會力量，推動養老機構發展，既要從數量上保障老年住宅的建設，同時也要在質量上為養老住宅產業的建設把關，以期最終實現“老有所居、老有所養”的目標。

4.3 完善老年住宅的功能結構及市場定位

在住宅設計的過程中，要充分考慮老年人的生活習慣和身體條件。應按照老年人的生理、心理和社會特征來規劃和建設管理屬于他們的居住環境，充分彌補年老者減退或喪失的各種機能，延緩老人的衰老過程，改善當前居住環境中存在的種種缺陷和不足，創造適合老年人生活的安全且便利的居住環境。市場也應給老年住宅有個清晰明確的市場定位，根據不同老年人的身體狀況、不同的標準層次、不同的消費能力設計開發不同程度的居住模式，從而細分養老住宅市場，豐富老年住宅類型的多樣性。

4.4 加大基礎服務設施和養老社區文化的建設

小型化的家庭規模，極大的削弱了未來老年人口的兒女照護體系，也加大了老年人對養老保障制度和基礎服務設施的依賴性，對傳統的“家庭養老”方式產生了巨大的沖擊。龐大的老年人數量，對醫療保險、醫療衛生、社會救助制度等有更大的需求。為保障老年人能夠健康的“養老”，緩解老齡化的壓力，應在老年住宅周遭建設多元化、全方位的社區養老助老服務體系和文化設施，便利老年人的養老生活，促進老年人口的健康老齡化和積極老齡化，真正做到“老有所醫、老有所健、老有所樂”。

[1]劉志峰.積極養老是當前養老產業方向[J].中國房地產業.2014.12

[2]謝靖宇.鄧懿君.中國養老地產模式醞釀中[J].中國房地產業.2014.4