論居住權的類型及其司法適用

摘要：

居住權問題屬于事實判斷問題，社會實證方法是其最重要的研究方法。在司法實踐中，涉及居住權的案件大致可分為拆遷安置型、公房租賃型、離婚幫助型、家庭親屬型四種類型。因法律的缺失，居住權事實上成為司法創設的一種權利，在適用中存在較大的爭議，受法官自由裁量權影響較大。

關鍵詞：居住權；類型；利益補償；司法適用

中圖分類號：D9232 文獻標志碼：A 文章編號：

10085831（2015）03013605

房屋，是人民群眾的基本生活需求，事關人民群眾實現“住有所居”享受幸福生活的“中國夢”。居住權問題曾經是物權法立法過程中最具爭議的問題之一。圍繞居住權問題，學術界產生了激烈的論辯①。如今，物權立法工作已經告一段落，居住權問題也不再是學界競相追逐的學術熱點。但司法實踐中，居住權問題彰顯于離婚、撫養、拆遷等具有身份關系性質的案件中。因缺乏法律依據，司法裁判思路尚不完全統一，不同法院、不同業務庭之間存在同案不同判的現象。筆者在梳理司法裁判中確認的居住權類型的基礎上，探討居住權的權利內涵以及適用中存在的爭議問題，以求教于大方，裨益于審判實踐。

一、居住權——一個事實判斷問題

居住權制度最初是作為人役權的一種形式出現在羅馬法中。羅馬法時期的人役權包括用益權、使用權和居住權三種[1]。居住權，乃使用權之一種，是指非所有人居住他人房屋的權利[2]。受羅馬法影響，多數大陸法系國家和地區的民法都規定了居住權制度。英美法系中也有關于居住權制度的立法和判例，主要體現在婚姻家庭領域。中國在物權法立法過程中，曾在2002年1月的《物權法（征求意見稿）》以及隨后的第二、三、四審稿的《物權法草案》中均有專章規定，在第五審稿中卻又將居住權刪除，至2007年《物權法》通過，最終沒有規定居住權制度。

作為社會治理的工具，民法就是通過對特定類型沖突的利益關系設置相應的協調規則，來維護社會秩序的和諧[3]。民事主體之間的利益關系是民法所協調的最重要的一種類型的利益關系。在成文法的法律傳統之下，民法問題大致可以區分為事實判斷問題、價值判斷問題、解釋選擇問題、立法技術問題和司法技術問題。其中事實判斷問題的討論意在揭示生活世界中存在哪些類型的利益關系，對這些利益關系進行協調的手段是什么，其績效如何[4]。以此為標準，居住權問題主要是一個事實判斷問題。

價值判斷問題是民法問題的核心[5]。而價值判斷問題的討論，應當以事實判斷得出的結論為前提。對居住權問題的分析，可分為三個層次：第一，在中國社會生活中，有哪些類型的利益關系需要由居住權制度來協調；第二，中國現行法律制度是如何協調這些類型利益關系的，其成效如何；第三，法律規定居住權制度的成本分析。第一個層次的問題也就是學者們所討論的居住權制度的功能或者價值緣由問題，如保護弱勢群體利益、滿足家庭成員內部生活需求、促進房屋的有效利用等。第二個層次問題是考察居住權制度是否可為現有法律制度所代替的問題，即現行的婚姻法、繼承法、合同法等法律制度是否可以滿足實踐中對于居住權保護的需求。第三個層次的問題是在居住權制度的立法中出現的與現有制度的融合、社會公眾的理解、裁判機關的司法適用等問題。

對這三個層次問題的不同回答，將會導致對居住權制度得出不同的結論，從而影響價值判斷的取向，對相應的利益關系作出不同的安排。

二、居住權的類型分析

社會實證方法是討論事實判斷問題的最重要的研究方法。“每一次發展的法律體系，都必須經過一段由司法判決形成法律的時期”Ehrilich，The Sociology of law，36 Harv.，L. Rev .130，134（1930）.

。目前中國法律沒有明文規定居住權制度，而居住權糾紛卻頻現審判實踐，立法者的有意沉默給司法救濟帶來了一定的困惑 一般認為，“有意沉默”是指立法者已經預測到法律調整的對象和情形，但由于諸多原因而未能直接予以明確規定，而是留待進一步研究或由司法實踐來解決。立法者的有意沉默應當與法律漏洞相區分。參見王利明《法學方法論》（中國人民大學出版社2012年版第486頁）。 。在現代社會，法官不得以法無明文規定為由拒絕接受對民事案件的裁判[6]，因拒絕審判，無異于無條件地宣告原告之敗訴，殊非情理之平[7]。社會的發展和群眾的訴訟需求迫使法院運用法律解釋方法填補法律漏洞，居住權事實上成為司法創設的一種權利

司法實務中，為避免突破“物權法定”的基本原則，裁判文書中對居住權的表述多是“有權居住使用”、“享有居住使用權利”等。

當抽象——一般概念及其邏輯體系不足以掌握某種生活現象或意義脈絡的多樣表現形態時，大家首先會想到的補助思考形式是“類型”[8]。審判實踐中，常見的居住權糾紛主要發生在具有親屬關系的當事人之間，多以用益物權確認糾紛作為案由。具體可歸納為以下幾種類型：（1）拆遷安置型。在現行的拆遷政策下，被拆遷人作為拆遷安置補償合同的主體，享有拆遷補償利益。作為拆遷安置補償合同的被安置人，不能獲得單獨的拆遷利益，但其存在卻使被拆遷人獲得了一定的額外利益。因相關法律未對被拆遷人與被安置人之間的利益分配作出明確規定，在被拆遷人因拆遷而獲得安置房屋所有權時，因其使用了被安置人所應獲取的拆遷利益，故被拆遷人應當以其因拆遷所獲取房屋承擔供被安置人居住使用的義務。被安置人因其對被拆遷人取得安置房屋作出了一定的貢獻，故其對安置房屋應當享有居住權。（2）公房租賃型。公房承租人取得承租權時，公房產權單位大多會考慮到承租人的工齡、職級、家庭成員情況等多種因素，即承租人的家庭成員對承租人取得公房承租權具有一定的貢獻因素。因此，公房承租人的家庭成員，雖不直接享有承租權，但對承租的公房應當享有居住權。（3）離婚幫助型。最高人民法院《關于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋（一）》第27條第3款規定，離婚時，一方以個人財產中的住房對生活困難者進行幫助的形式，可以是房屋的居住權或者房屋的所有權。該條也是目前法律及司法解釋中唯一明確使用“居住權”的規定。離婚訴訟中，一方當事人可以生活困難為由，主張對對方所有或承租的房屋擁有居住權。在人民法院判決或調解確認后，當事人可以依據法院的生效法律文書對房屋享有居住權。（4）家庭親屬型。具有血親、姻親關系的人通常會基于法定義務或社會風俗習慣而在一起共同生活，如父母與未成年子女之間，配偶雙方與對方父母之間，祖父母與孫子女之間等。上述具有親屬關系的人員之間共同生活，有助于當事人履行撫養、贍養義務，維系家庭關系。當家庭成員或關系發生變故，如夫妻一方去世或者夫妻離婚，基于曾經共同生活的家庭親屬關系，對共同生活所居住的房屋不享有房屋所有權的家庭成員也應當享有居住權。

就居住權的取得基礎而言，拆遷安置型與公房租賃型系因居住權人對所有權人取得房屋所有權或承租權具有一定的貢獻，而離婚幫助型與家庭親屬型則是基于居住權人與所有權人的婚姻、家庭關系。

對居住權進行類型化分析，使得法學理論研究與生活事實的聯系更為緊密，法律的抽象規定變得適度具體，有助于在現有的法律框架下描述居住權的法律關系，界定不同類型的居住權的主體、客體、權利保護等要素，便利法官裁判案件，統一司法適用，妥善處理居住權糾紛

三、居住權的內涵分析

將居住權確定為一項物權，居住權人可以之對抗所有權人，排斥他人干涉，實現對特定房屋的居住權益，這一點在學術界和實務界似乎不存在爭議。司法實踐中，因確認居住權的主要目的不在于對房屋經濟價值的利用和收益，而是基于滿足生活目的而對房屋使用價值的利用，故居住權一般具有無償性，居住權人無須向房屋所有權人支付對價。

居住權的主體一般是自然人，但享有居住利益的人，不僅僅限于居住權人，還應包括居住權人的家庭成員，如配偶、子女等。因具有人身專屬性，故居住權不可轉讓和繼承。作為一項權利，不同的居住權人對特定的房屋基于其不同的理由均可享有居住權，其居住權系屬平等，相互之間不存在排他性或者優先性。

居住權人的客體一般為他人所有的房屋，但房屋是否特定則因居住權類型不同而存在一定區別。在拆遷安置型與公房租賃型中，居住權人享有居住權的房屋應僅限于其具有貢獻的特定房屋，而離婚幫助型與家庭親屬型中，居住權人享有居住權的房屋不應僅限于特定房屋，在房屋所有權人取得新的房屋后，仍可對新的房屋享有居住權。

居住權人的權利主要包括三個方面：一是對房屋的占有、使用權，即居住權人有權協同其家庭占用、使用住房及房屋附屬物；二是物權請求權，即他人包括房屋所有權人不得限制或者妨害居住權人行使權利，在受到妨害或有妨害之虞時居住權人可以行使物權請求權，請求侵害人停止侵害、消除妨礙；三是請求補償權，即居住權人對房屋的占有、使用權益不能獲得行使時，有權要求居住權義務人進行經濟補償。居住權人的義務主要包括合理使用房屋，承擔住房及附屬設施的日常維護費用和物業管理費用等方面。

不同類型的居住權，其期限亦不相同。在拆遷安置型與公房租賃型中，居住權的期限一般應較長，可以直至居住權人死亡。而離婚幫助型與家庭親屬型中，居住權的期限應較短，如至未成年人成年具備獨立生活能力時止，或至離婚后的一定期限內。

四、居住權的適用分析

近年來，房屋價值的快速上漲，是居住權糾紛頻發的社會根源。審判實踐中，圍繞居住權糾紛，不同法院在法律適用上存在較大的爭議，裁判標準極不統一，同案不同判現象時有發生，引發了社會公眾對法院裁判權威性的質疑。

（一）房屋所有權人未經居住權人同意而處分房屋的行為效力問題

房屋所有權人未經居住權人同意，處分特定房屋，對該處分行為的效力，審判實踐中存在不同觀點。第一種觀點認為，特定房屋上設定的居住權將限制房屋所有權人處分房屋的權利，如所有權人未經居住權人同意處分房屋，將構成無權處分，該行為無效。第二種觀點認為，依據《物權法》規定，所有權人對自己的不動產或動產，依法享有占有、適用、收益、處分的權利。居住權僅是一種權利負擔，其本身并不構成對所有權處分的限制，故所有權人未經居住權人同意處分房屋的行為不構成無權處分，處分行為不因此而無效。

筆者贊同第二種觀點，但認為新的房屋所有權人取得房屋所有權的行為應為善意，如房屋原所有權人與新的所有權人串通，以侵害居住權人的利益為目的，該處分行為因違反合同法的禁止性規定而無效需要說明的是，此時處分行為無效是因交易雙方的行為違反了合同法規定的“惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的合同無效”而無效，是合同的絕對無效。

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（二）房屋買賣合同與居住權權利保護問題

在生效法律文書已經確認居住權人對特定房屋享有居住權后，如果房屋原所有權人通過買賣方式轉移該房屋所有權，不影響居住權人對該房屋所享有的居住權，居住權人可依據居住權對抗新的房屋所有權人交付房屋的請求，即房屋所有權人的變更不影響居住權 如《物權法（草案）》（四次審議稿）中規定，“居住權設立后，住房所有權人變更的，不影響居住權” 。。

當權利人對特定房屋應當享有居住權，但尚未經生效法律文書確認，此時，房屋原所有權人通過買賣方式轉移該房屋所有權，此時應當如何處理，實踐中存在不同的觀點。

第一種觀點認為，應當在判決書主文中確認權利人對該特定房屋享有居住權。理由在于：首先，居住權是一項物權性權利，權利指向的客體是該特定房屋，居住權不因房屋所有權人的變更而受到影響。其次，依法理，買賣不破租賃，租賃是一種債權尚且不因買賣合同關系而阻斷，買賣合同關系亦不應當阻斷作為物權的居住權。最后，如果不確認權利人對該特定房屋享有居住權，因其要求居住權的經濟補償缺乏權利基礎，權利人的權利將無法得到有效保護。因此，應當在判決書主文中確認權利人對特定房屋享有居住權，但因房屋所有權人變更，故應當在法院論理部分說明權利人不得行使居住權中的占有、使用權利，僅對房屋原所有權人要求行使經濟補償權。

第二種觀點認為，不應當在判決書主文中確認權利人對該特定房屋享有居住權。理由在于：首先，居住權是一項具有人身依附性的物權性權利，只有當義務主體即房屋原所有權人與特定房屋相結合，才能確定居住權。其次，當因買賣合同關系導致房屋所有權人發生變更時，對于新的房屋所有權人來說，無從審查該房屋所存在的隱性權利負擔，故從保護交易安全的角度，應當否定權利人對該特定房屋所享有的居住權。最后，從權利保護角度而言，權利人可以向房屋原所有權人主張居住權所對應的經濟補償。至于請求的權利基礎問題，可以在法院論理部分說明權利人本應當對該房屋享有居住權，但因買賣合同關系導致房屋所有權發生變更，故權利人對該房屋不再享有居住權，從而為權利人行使經濟補償請求權奠定基礎。

上述兩種意見都認為權利人不能再行使居住權益中的占有、使用權，但可以行使居住權益中的經濟補償請求權，實質并無區別，但裁判結果卻截然相反，這也是此類案件同案不同判的顯著體現。

筆者傾向于第二種意見，但認為應當根據新的房屋所有權人是否善意進行更加細致的區分。如果新的房屋所有權人在簽訂房屋買賣合同時知道或者應當知道特定房屋存在居住權負擔，則應當視為其同意承繼該房屋上所承載的權利負擔，應當享有居住權的權利人對該房屋可以行使占有、使用的權利。如果新的房屋所有權人在簽訂房屋買賣合同時已盡合理審查義務，但不知道或不應當知道特定房屋上存在的居住權負擔，則應當享有居住權的權利人不得再對該房屋享有居住權。

（三）非交易形式的房屋所有權轉移與居住權保護問題

非交易形式的房屋所有權轉移，主要是指贈與、繼承等方式產生的房屋所有權轉移。在生效法律文書已經確認居住權人對特定房屋享有居住權后，非交易形式產生房屋所有權人的變更，不影響居住權人對該房屋所享有的居住權，居住權人可依據居住權繼續對該房屋享有占有、使用權。

當權利人對特定房屋應當享有居住權，但尚未經生效法律文書確認，此時發生的非交易形式的房屋所有權轉移，因不涉及交易安全且多數發生在具有婚姻、家庭關系的親屬之間，新的房屋所有權人對房屋存在居住權的負擔一般都知道或者應當知道，故亦不應對權利人的居住權產生影響。

（四）居住權的經濟利益補償標準問題

居住權作為一種權利，在市場經濟條件下具有其經濟價值。在房價日趨增長的情況下，居住權的價值也考驗著人倫關系和家庭和諧。當居住權人不能再行使對特定房屋的占有、使用權時，應當如何確定經濟補償數額，實踐中存在不同的意見。一種意見認為，應當由對房屋享有居住權的人平均分享房屋的所有權價值，另一種意見認為應當綜合考慮房屋來源、房屋市場價值、居住權人與房屋所有權人的關系、房屋所有權人的經濟支付能力等因素合理確定[9]。

居住權不同于所有權之處主要在于居住權不包括對房屋的處分權，故居住權也就不存在按份共有，不能在居住權人之間劃分份額。因此，筆者傾向于第二種意見，但認為應當根據居住權的不同類型進行更加詳細的區分。在拆遷安置型中，應當重點考察居住權人依據拆遷安置政策對房屋所有權人取得房屋所有權所做貢獻的權重，如戶籍、折算成本價購房的面積、成本價與標準價的差額等因素。在公房租賃型和家庭親屬型中，應當重點考察尚需占有、使用特定房屋的年限，結合房屋承租人或所有權人的經濟支付能力。在離婚幫助型中，應重點考慮另行解決居住權人的居住權益的成本問題，如租賃一定期限的房屋應當支付的租金。

（五）居住權人另有其他住房，是否影響對特定房屋的居住權問題

一般認為，居住權因下列原因而消滅：（1）期限屆滿或居住權人死亡；（2）居住權與所有權權利混同；（3）居住權人放棄居住權；（4）居住權人濫用居住權；（5）房屋滅失；（6）故意侵害房屋所有權人及其近親屬的人身權利[10]。就居住權人另有其他住房，是否影響其對特定房屋的居住權問題，實踐中也存在不同的觀點。筆者認為，應當依據不同的居住權類型作出不同的認定。在拆遷安置型與公房租賃型中，因居住權的取得是基于其對房屋所有權人取得房屋具有一定的貢獻，故無論居住權人是否有其他住房，均不影響其對特定房屋的居住權。而在離婚幫助型與家庭親屬型中，因居住權的取得是基于婚姻、家庭關系，且居住權的目的是保障居住權人的基本生活居住需求，故當居住權人另有其他住房時，將喪失對特定房屋的居住權。

五、結語

從司法實踐來看，居住權制度在中國有其存在的價值和空間。從事實判斷問題得出的結論出發，以居住權的類型化為基點，探索建立與中國國情相適應的、能夠指導司法實務妥善化解糾紛的、具有中國特色的居住權制度，在“照著講”的同時，開啟“接著講”的時代，任重而道遠。參考文獻：

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