公租房工程項(xiàng)目合同類型的選擇

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（重慶市城投公租房建設(shè)有限公司，重慶 400015）

0 引言

公租房完善了重慶市分層次住房供應(yīng)體系，滿足中低收入群眾住房需求，具有改善民生、促進(jìn)消費(fèi)、推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用。同時(shí)按照重慶市政府確定公租房選址在 “一環(huán)二環(huán)之間，21個(gè)聚居區(qū)”的規(guī)劃原則，公租房項(xiàng)目成為重慶主城從一環(huán)到二環(huán)擴(kuò)展的開路先鋒，為主城區(qū)布局確立先行架構(gòu)，促進(jìn)了主城城市化進(jìn)程。因此公租房建設(shè)項(xiàng)目對國計(jì)民生有重大的影響，而且工程體量大投資額高，受社會關(guān)注程度高，使得公租房建設(shè)項(xiàng)目管理工作十分重要，如何選擇合適的建設(shè)工程合同類型是項(xiàng)目合同管理的關(guān)鍵工作，也是公租房工程項(xiàng)目管理的重要環(huán)節(jié)。本文主要論述重慶市城投公租房建設(shè)有限公司所建設(shè)公租房項(xiàng)目的工程項(xiàng)目合同類型選擇。

工程項(xiàng)目合同是一個(gè)合同群體。因?yàn)楣こ添?xiàng)目投資多、工期長、參與單位多、一般由多項(xiàng)合同組成一個(gè)合同群，這些合同之間分工明確，層次清楚，自然形成一個(gè)合同體系，貫穿于工程建設(shè)的全過程，在項(xiàng)目建設(shè)的各階段都必須以合同的形式來約束各方的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)[1]。工程項(xiàng)目合同包括前期咨詢合同、勘察設(shè)計(jì)合同、監(jiān)理合同、招標(biāo)代理合同、工程造價(jià)咨詢合同、工程施工合同、貨物采購合同等等。

重慶市城投公租房建設(shè)有限公司（以下簡稱：城投公租房公司）負(fù)責(zé)建設(shè)的11個(gè)已開工公租房項(xiàng)目，總建筑面積約1390萬 m2，住宅約20.68萬戶。各個(gè)公租房項(xiàng)目在建設(shè)期內(nèi)工程項(xiàng)目合同龐大復(fù)雜，有項(xiàng)目前期咨詢、監(jiān)理、工程設(shè)計(jì)勘察等工程服務(wù)合同，平基土石方工程、建筑主體工程、裝修工程等工程施工合同，還有工程建設(shè)所涉及重要設(shè)備的貨物采購合同。如以合同價(jià)格構(gòu)成來劃分，公租房項(xiàng)目工程合同可分為以下三種類型：

（1）總價(jià)合同;

（2）單價(jià)合同;

（3）其他價(jià)格形式合同。

1 總價(jià)合同

總價(jià)合同是指在合同中確定一個(gè)完成項(xiàng)目的總價(jià)，承包人據(jù)此完成項(xiàng)目全部內(nèi)容的合同。總價(jià)合同又可以分為固定總價(jià)合同和可調(diào)總價(jià)合同[2]。在公租房工程實(shí)踐中，一般選擇固定總價(jià)合同作為工作范圍明確、風(fēng)險(xiǎn)較低的工程前期咨詢合同和數(shù)量固定的貨物采購合同的合同形式，僅在特殊情況下選擇可調(diào)總價(jià)合同作為施工合同的合同形式。

1.1 一般情況下運(yùn)用固定總價(jià)合同

固定總價(jià)合同又稱總價(jià)包干合同，總價(jià)被承包人接受以后，一般不得變動，固定總價(jià)合同在一般情況下適用于工程范圍不大，工期較短且工程要求十分明確的項(xiàng)目[2]。在公租房工程的合同類型選擇中，這種合同形式主要運(yùn)用于在項(xiàng)目前期進(jìn)行的工作量和金額較小且工作內(nèi)容明確的環(huán)評報(bào)告、雷災(zāi)評估、招標(biāo)代理委托等工程服務(wù)合同以及金額較大但數(shù)量不會變更的電扶梯等貨物采購合同。此類固定總價(jià)合同無論是進(jìn)行公開招標(biāo)還是邀請招標(biāo)確定承包人，承發(fā)包雙方風(fēng)險(xiǎn)均較小，且便于結(jié)算和支付。

1.2 特殊情況下運(yùn)用可調(diào)總價(jià)合同

可調(diào)總價(jià)合同在報(bào)價(jià)和簽訂合同時(shí)，以圖紙及規(guī)定、規(guī)范為基礎(chǔ)，按當(dāng)時(shí)物價(jià)計(jì)算總價(jià)合同，但在合同條款中雙方商定，如在執(zhí)行合同中由于通貨膨脹引起工料成本增加達(dá)到某一限度時(shí)，合同總價(jià)相應(yīng)調(diào)整[3]。由于公租房工程不同于一般的商業(yè)住宅項(xiàng)目，是重大民生工程，政策性強(qiáng)，政府主管部門對項(xiàng)目規(guī)模、開工時(shí)間及工期等都有明確的任務(wù)要求。因此為確保一些工期要求緊任務(wù)重的公租房項(xiàng)目按期開工，城投公租房公司在少數(shù)直接發(fā)包項(xiàng)目的主體工程中采用可調(diào)總價(jià)合同。歇馬“縉云新居”、跳蹬“幸福華庭”、經(jīng)開區(qū)“江南水岸”和龍洲灣東“龍洲南苑”四個(gè)項(xiàng)目都是被列入2013年底國家住建部要考核的2013年公租房開工目標(biāo)任務(wù)項(xiàng)目，必須在2013年底達(dá)到住建部要求的開工標(biāo)準(zhǔn)（永久性工程基礎(chǔ)施工實(shí)現(xiàn)破土開槽和澆筑混凝土）。但這四個(gè)項(xiàng)目受征地拆遷遺留問題、管線拆遷問題、平基剩余土石方量大等問題影響，導(dǎo)致項(xiàng)目前期工程進(jìn)展緩慢，至2013年11月仍無法達(dá)到公開招標(biāo)程序所需具備的前置條件。如按常規(guī)等招標(biāo)前置條件完備后再公開招標(biāo)確定施工單位，則將延遲開工時(shí)間，無法達(dá)到住建部要求的開工目標(biāo)。為如期完成國家下達(dá)的目標(biāo)任務(wù)，經(jīng)重慶市建委向市政府請示，市政府批示同意以上四個(gè)項(xiàng)目在大型國有施工企業(yè)中選擇直接發(fā)包單位。為控制公租房建設(shè)成本，降低項(xiàng)目建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)，并盡快簽訂工程施工合同以便進(jìn)場施工，這四個(gè)直接發(fā)包的公租房項(xiàng)目二期主體工程施工合同均采用可調(diào)總價(jià)合同形式，合同范圍為除室內(nèi)精裝修工程和園林景觀工程以外的土建、安裝、市政工程等全部工作內(nèi)容。同時(shí)合同約定綜合包干價(jià)范圍內(nèi)工作實(shí)施過程中，人工和主要材料價(jià)格變化幅度超過±5%以上，其價(jià)差調(diào)整雙方協(xié)商后報(bào)主管部門確定。這樣發(fā)包人承擔(dān)了通貨膨脹這一不可預(yù)見的費(fèi)用因素的主要風(fēng)險(xiǎn)，承包人承擔(dān)通貨膨脹因素的次要風(fēng)險(xiǎn)以及通貨膨脹因素外的其他風(fēng)險(xiǎn)[3]。對于直接發(fā)包且工期較長工程范圍較大的主體工程來說，選擇這種總價(jià)合同類型既能簡化合同談判內(nèi)容，較快確定合同，又能使甲乙雙方較合理地分?jǐn)偭孙L(fēng)險(xiǎn)因素，是較合理的合同形式。

2 單價(jià)合同

單價(jià)合同是指合同當(dāng)事人約定以工程量或工程量清單及其綜合單價(jià)進(jìn)行合同價(jià)格計(jì)算、調(diào)整和確認(rèn)的工程合同形式，在約定的范圍內(nèi)合同單價(jià)不作調(diào)整[4]。單價(jià)合同分為固定單價(jià)合同和可調(diào)單價(jià)合同，在公租房工程中運(yùn)用的單價(jià)合同均為固定單價(jià)合同。

固定單價(jià)合同在設(shè)計(jì)或其他建設(shè)條件還不太明確的情況下，而以后有需增加工程內(nèi)容或工程量時(shí)，可以按單價(jià)適當(dāng)追加合同內(nèi)容，承發(fā)包雙方都不存在工程量方面的風(fēng)險(xiǎn)。因此這種合同形式特別適合公租房工程這種因體量大工期要求緊而導(dǎo)致施工圖設(shè)計(jì)有時(shí)不完善的項(xiàng)目。單價(jià)合同類型適用范圍較寬，其風(fēng)險(xiǎn)可以得到合理的分?jǐn)偅⒛芄膭?lì)承包人通過提高工效等手段從成本節(jié)約中提高利潤，利于競爭性報(bào)價(jià)比選。而且招標(biāo)時(shí)，招標(biāo)人不必對工程范圍做出完整的、詳盡的規(guī)定，從而可縮短招標(biāo)準(zhǔn)備時(shí)間。因此在公租房工程的合同類型選擇中，工程量不明確或需要以邀請招標(biāo)和公開招標(biāo)發(fā)包的工程服務(wù)合同與施工合同大都采用固定單價(jià)合同形式。

如設(shè)計(jì)合同、工程造價(jià)咨詢合同、工程勘察合同等工程服務(wù)合同，是由固定單價(jià)×?xí)憾ńㄖ娣e來計(jì)暫定合同價(jià)用以支付進(jìn)度款，以固定單價(jià)×竣工時(shí)建筑面積計(jì)算最終結(jié)算價(jià)款，這樣既方便過程中計(jì)量支付，又避免了承包人承擔(dān)工程量的風(fēng)險(xiǎn)。而以公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)形式確定的平基土石方工程和主體工程施工合同也均是固定單價(jià)合同，此類合同采用單價(jià)合同有利于承包人競爭性報(bào)價(jià)，控制項(xiàng)目投資，并鼓勵(lì)承包人提高技術(shù)水平和管理水平。同時(shí)在工程過程中，根據(jù)每月現(xiàn)場實(shí)際完成工程量便可較方便計(jì)算進(jìn)度款，在工程全部完成后以竣工圖工程量即可最終結(jié)算工程總價(jià)款，可節(jié)省大量的計(jì)價(jià)核價(jià)工作，業(yè)主單位的合同管理工作較簡便，有利于集中精力抓好工程進(jìn)度和工程質(zhì)量。

3 其他價(jià)格形式合同

其他價(jià)格形式合同一般包括成本加酬金和按照定額計(jì)價(jià)兩種合同類型。在公租房工程的合同類型中，其他價(jià)格形式合同均為按照定額計(jì)價(jià)下浮合同。選擇這種合同類型有一定的適用條件，主要運(yùn)用于直接發(fā)包的住宅精裝修工程合同。

國內(nèi)工程量清單計(jì)價(jià)模式盡管推行力度很大，但定額計(jì)價(jià)下浮模式仍長期存在。因?yàn)樵擃愋秃贤暮贤傇靸r(jià)以甲乙雙方最終核對確認(rèn)的工程預(yù)算為準(zhǔn)，按定額總價(jià)×(1-下浮率)或者按定額直接費(fèi)×（1+競爭費(fèi)率），施工單位承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)小，大部分市場風(fēng)險(xiǎn)由業(yè)主單位承擔(dān)[5]，且合同談判主要為商定優(yōu)惠幅度，過程比較簡捷，所以適于工期緊、雙方有良好的合作基礎(chǔ)的施工項(xiàng)目。在公租房工程的實(shí)踐中，采用定額計(jì)價(jià)下浮合同形式的有精裝修工程施工合同。公租房完工交房時(shí)間必須按照市級建設(shè)計(jì)劃要求完成，工期很緊，主體工程和住宅精裝修工程需緊密銜接才能確保工程按期完工，因此公租房項(xiàng)目的主體工程施工合同約定，住宅精裝修工程由主體工程施工單位實(shí)施，另行簽訂補(bǔ)充合同。在此情況下，住宅精裝修工程的合同談判工作是穿插在主體工程施工階段中進(jìn)行的，承發(fā)包雙方有合作基礎(chǔ)且合同談判過程不能太繁瑣以免影響工程進(jìn)度，所以運(yùn)用定額計(jì)價(jià)下浮合同形式作為住宅精裝修工程施工合同是符合工程實(shí)際的選擇。

而從公租房項(xiàng)目建設(shè)的實(shí)踐來看，以上三種基本合同類型也不是絕對各自獨(dú)立的，如平基土石方工程、主體工程的單價(jià)施工合同和總價(jià)施工合同中對設(shè)計(jì)變更、專業(yè)工程暫估價(jià)、新增項(xiàng)目價(jià)款的結(jié)算辦法約定，當(dāng)清單中無對應(yīng)項(xiàng)目和參照項(xiàng)目時(shí)，即采用定額計(jì)價(jià)下浮的方式進(jìn)行結(jié)算。

4 結(jié)語

各種不同類型的合同有著各自的應(yīng)用條件，合同各方的權(quán)利和責(zé)任的劃分是不同的，合同各方承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也不同，在實(shí)踐中應(yīng)根據(jù)工程項(xiàng)目的具體情況進(jìn)行選擇[2]。在公租房工程的建設(shè)實(shí)踐中，一個(gè)項(xiàng)目在不同建設(shè)階段會采用不同種類的合同。在項(xiàng)目立項(xiàng)決策階段，此階段合同多為各種前期咨詢合同，工作內(nèi)容明確且金額不大，因此選擇的合同類型大多為固定總價(jià)合同，以便結(jié)算和快速支付。在項(xiàng)目設(shè)計(jì)前準(zhǔn)備階段和設(shè)計(jì)階段，地勘、工程設(shè)計(jì)等工程服務(wù)合同因各種建設(shè)條件不明確還不能完全確定工程量，故主要采用固定單價(jià)合同。施工階段的質(zhì)量、進(jìn)度和造價(jià)三大控制目標(biāo)，是公租房項(xiàng)目管理的核心，因此該階段各類施工合同應(yīng)鼓勵(lì)進(jìn)行競爭性報(bào)價(jià)，采用邀請招標(biāo)或公開招標(biāo)發(fā)包，所以施工合同多選擇固定單價(jià)合同形式。而公租房項(xiàng)目因政策性強(qiáng)，為達(dá)到進(jìn)度控制目標(biāo)，住宅精裝修施工合同選擇定額計(jì)價(jià)下浮合同形式，在開工期有時(shí)限要求等特定情況下直接發(fā)包的施工合同則采用可調(diào)總價(jià)合同形式。

選擇合同類型時(shí)業(yè)主單位不能單純考慮己方利益，應(yīng)根據(jù)工程實(shí)際情況綜合考慮各種因素，考慮承包方的承受能力，才能合理確定雙方都能接受認(rèn)可的合同類型。正確選擇合理的合同類型是公租房項(xiàng)目合同管理的關(guān)鍵一環(huán)，是保障公租房項(xiàng)目建設(shè)快速有序推進(jìn)，實(shí)現(xiàn)較為理想的投資效益的重要手段。

[1]全國注冊咨詢工程師（投資）資格考試參考教材編寫委員會.工程項(xiàng)目組織與管理3版[M].北京：中國計(jì)劃出版社,2011.

[2]柯洪.工程造價(jià)計(jì)價(jià)與控制[M].北京：中國計(jì)劃出版,2006.

[3]全國二級建造師執(zhí)業(yè)資格考試用書編寫委員會.建設(shè)工程施工管理[M].北京：中國建筑工業(yè)出版社，2013.

[4]GF-2013-0201建筑工程施工合同（示范文本）[S].住房城鄉(xiāng)建設(shè)部，國家工商行政管理總局,2013.

[5]尹貽林,申立銀.中國內(nèi)地與香港工程造價(jià)管理比較[M].天津：南開大學(xué)出版社,2002.