淺析房產稅改革

馮浩 向鑫

摘要：隨著經濟的發展，人民生活水平的提高，房地產行業慢慢成為了投資的聚集地。不僅涌現了大批的投資者，也吸引了眾多的投機者，這直接導致了我國房地產市場的持續“高溫”，房價一路走高，并且在一定程度上造成了房產資源的分配不均。為了緩解這一現象，國家開始推行房產稅，希望從長期的角度來調節房地產市場，抑制高房價和解決供不應求的現象。本文從開征房產稅的必要性入手，根據上海試點后的稅收和房價信息，進行房產稅改革的可行性分析，再結合上海地區房產稅政策的具體內容進行深層次探討，最終提出有效的建議。

關鍵詞：房產稅改革 必要性 現狀 建議

房產稅是一種古老的稅種，在我國征收的歷史非常久遠。在古代，唐代的“廛布”拉開了房產稅征收的序幕，隨后的各朝各代設置了五花八門的稱謂來對房產進行征稅。新中國成立后，對全國統一開征了房產稅，并將房產稅和地產稅合并為了房地產稅。70年代，將對國營、集體企業征收的城市房地產稅并入了工商稅。80年代，進行了工商稅制的改革，重新恢復了房地產稅，并且頒布了沿用至今的《中華人民共和國房產稅暫行條例》。

隨著時代的發展，經濟水平的提高，人們對房產有了特殊的青睞，把大量的錢財投入到房產中，促進了房地產業的蓬勃發展，拉高了房價，這造就了少部分人擁有大量房產、大多數人買不起房的狀況。為了改善現狀、保障住房、穩定房價，2010年，國務院出臺了“新國十條”，并且發改委也在《關于2010年深化經濟體制改革重點工作的意見》中，明確指出要推進房產稅改革。

為了積極響應國家的號召，2011年，重慶、上海兩地政府結合自身的情況制定了房產稅的改革方案，并作為試點開始試行新的房產稅。

一、房產稅征收的必要性

（一）有利于調節居民收入

改革開放以來，我國的貧富差距越來越大，已經成為了社會安定團結的隱患。富人用手中富余的資金購置了大量的房產，通過對存量房、高端房以及高檔房的征稅，能夠促使“富人”多交房產稅、“窮人”少交或不交房產稅，以此達到縮小貧富差距、調節收入分配的目的。

（二）有利于引導居民理性購房

房產稅屬于財產稅，能夠調節居民收入的二次分配，對房地產有著一定程度的影響。它將直接影響居民購房的選擇，從而引導其購房的理性。

對于投資者而言，房產稅的征收，將增加房地產投資收益的不確定性，降低投資者的收益預期。投資者想要獲得收益，房價的漲幅就必須要超過稅收和持有成本。開征房產稅，進一步加大了投資者的風險，對其投資行為有很強的制約性。

對于擁有多套房產的投資者，為了減少房產的持有成本，會對房產進行買賣或者出租，對于房地產市場，是增加了供給，可以促進房價和房租的降低，讓存量房合理流動。長遠來看，開征房產稅是有利于引導居民的購房理性的，對房地產市場的穩定起促進作用。

（三）有利于房地產行業的健康發展

房產稅的征收對象是持有環節，這能夠減少房地產市場的投機行為，抑制房價強勁上漲的趨勢，從而保證房產市場的穩定。目前的房產稅都是以市民普通住房基本需求為主的，在確保居民基本居住需求后，對其之外的房產進行稅款征收。同時，將房產稅改革同房產市場調控有機結合起來，發揮了稅收政策調節住房的積極作用，對居民的住房消費發揮了正確引導的作用，從而進一步促進了房地產行業的健康發展。

二、上海房產稅改革的現狀分析

上海房產稅的試點范圍為上海市行政區域，稅率暫定為0.6%，應稅住房每平方米市場交易價格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍（含2倍）的，稅率暫減為0.4%。對于本地居民，家庭第二套及以上住房（包括新購的二手存量住房和新建商品住房），而外地居民，即非本市居民在本市新購的住房都需要繳稅。其免稅面積為人均60平方米。

（一）房產稅短期較難成為主體稅種

根據上海市稅務局公開的稅收收入統計情況，以房產稅實行的前一年（即2010年）和實行后的年份（2011—2013年）相比較，具體見下表。

通過房產稅收入情況的分析表（見上表），可以看出：

在實行房產稅改革的當年，即2011年，房產稅的全年收入為736，625萬元，比改革前的2010年增加113，617萬元，并且在2012持續增加，上漲到了925，594萬元。從整體上看，無論是第一季度，上半年，前三季度還是全年，房產稅的收入均高于2010年，僅2013年上半年的收入就達到了2010年全年的收入，這些數據表明，上海財稅部門從房產稅中獲得的收入增加較為明顯，開征房產稅對于稅收收入的增加是有一定的促進作用的。但從全年的角度來看，房產稅開征前和開征后，它在總稅收收入中所占比重除了在2012年增加顯著外，2011年與2010年基本持平，這說明房產稅在總體稅收收入中所處的地位基本沒有改變。

此外，從稅率來看，大多數只適用0.4%的稅率，并且稅基還根據市價打7折。如此低的稅率，對財政收入的貢獻是比較小的。對于上海的本地市民，一個普通的三口之家，免稅面積是180平方米，如果在不考慮免稅額的情況下，以每平方3萬元的價格購買200平方米的房子，每年需繳納的房產稅實際為1680元（20×30000×0.4%×70%）。這個費用是比較少的，甚至都低于小區每年收取的物業管理費。

以上的例子均表明了房產稅在短期內會增加一定的財政收入，但很難成為主體稅種。主體稅種一般在地方個稅收入中，所占的比重最高，能夠給政府帶來相對穩定的收入流，這些因素是現有條件均不滿足的。并且根據上海出臺的政策，房產稅的征收只覆蓋部分范圍，涉及的人群比較少，這也表明房產稅短期不可能大范圍征收，難以成為主體稅種，現階段只具備調控的功能。

（二）估價體系不健全

計稅價格是依據市場的水平，而不是評估價格，這主要是由于財產稅對征管非常依賴，成本很高。具體來看，財產稅的征收存在信息成本和重估成本，房產登記和管理制度不健全，再加上房產、土地、戶籍、統計和稅務部門尚未建立起信息共享機制，因此，房地產評估技術系統是提供不了支持的，只能依據市場水平。

（三）房產稅對房價的抑制作用不明顯

房產稅的開征，慢慢讓人們改變了房產稅稅負很重的思想。但由于房產稅是年年征收，隨市值波動，雖然現在繳納的數額不大，以后卻很難預測。為了減少不可預見的損失，減少持有成本，房產稅的開征對眾多的炒房者形成了威懾，在一定程度上打擊了房地產的投機行為，對房價的降低能起到一定的促進作用。

新政對于上海市本地居民采取家庭第一套住房不征收、第二套及以上才征收的方法，而對外地居民在本市新購的住房全部征稅，這種做法實質上是鼓勵自住需求，反對投資需求的引導。

根據國家統計局公布的2011年至2013年統計年鑒數據，以2010年的數據為基準（即2010年=100），上海市新建住宅銷售價格指數增長趨勢如上圖。

由上圖可知，以上海實行房產稅改革的前一年（即2010年）為基準，2011至2013年的新建住宅的銷售價格指數不斷攀升，簡單而言，就是房價在整體上持上漲趨勢。雖然在這兩年里，價格指數在一段時期內有小幅降低且比較穩定，但很快便開始上漲，并且漲幅很大，勢頭強勁，高出2010年將近20個百分點，這表明房產稅的改革并沒能有效的抑制房價的上漲，對房地產市場的調節作用不明顯。

這可能是因為上海的房產稅改革只針對增量房，忽略了存量房。一般而言，房產稅的收入作為地方政府改善基礎設施和公共項目的資金，由地方政府全權支配。某一地區的設施越是完善，人們就越愿意出高價來購買該地區的房屋，這不但增值了房屋，提升了房價。同時，以交易價格來征收房產稅的形式，使得具有購買需求和支付能力的人盡快完成產權交易，這也進一步加速了房價的上漲。

政策導向和理論分析與現實的房價背道而馳，房價一直呈現出波動性增長，并未得到有效抑制，這在一定程度上表明了房產稅并不是抑制房價的最佳手段，持有者可以通過提價來轉嫁稅負，最終承擔的還是購房自住者。

三、對上海房產稅改革的建議

（一）加強房產稅的改革

上海出臺的房產稅政策的征稅范圍比較狹窄，重點針對新增房，對于政策出臺前的存量房沒有納入征收范圍，這導致了房產稅稅源的貧乏。免稅面積較大，人均60平方米，對于購入第二套及以上住房的居民而言，是對扣除免稅面積之后的部分征收稅款，實質上對于普通的家庭，幾乎難以到達征稅的標準。征收的稅率事實上是0.42%（0.6%×70%），比較低，低于國際上1%的平均稅率。由于計稅依據是依靠交易價格，造成了與市場價格的背離。

以上這些都是需要改進的地方，簡而言之，房產稅需要進一步改革，擴大征稅范圍，將存量房納入考慮范圍，增加稅源，促進稅負公平。可以考慮先對商業住房征收，然后是高檔住房、別墅，最后是普通住宅。提高稅率，達到國際的平均征收比率，可根據房屋的性質制定不同的稅率，針對閑置的住房和2年以上未開發的土地可采用高的稅率。科學的采取估價方法，獲取準確的評估價格作為計稅依據。

（二）加快配套的稅費改革

開征房產稅實際上加重了納稅人的負擔，為了大力推行房產稅，應該完善配套的稅費改革。

我國目前對房地產的征稅是持有前的稅費由開發商承擔，持有后的由房屋持有者承擔。但在實際交易中，開發商將其應負擔的稅費最終都轉嫁給了購房者，簡單來說，購房者不僅繳納自己應負擔的稅費，而且還承擔了開發商的那一部分。

我國土地的特殊性質是國家所有，人們對土地只有使用權且只有70年的年限，而房屋是建造在土地之上，因此，土地的成本也是房屋成本的一部分。為了減少成本，開發商勢必會將購買土地的費用算入成本，但如果將土地出讓金分次支付而不是一次支付，這將減少房屋成本，達到降低價格的目的。

對房地產征收的土地增值稅，可以將關注重點轉移到二手房的交易，這樣更有利于發揮增值的職能。對于城鎮土地使用稅的征收，可以考慮取消，因為規范的房產稅是按評估價格為依據來征收的，而評估價本身就包含了土地和房屋，如果再征土地使用稅，就產生了征收的重復。

（三）建立健全的房產登記制度

上海新政只針對新增房的納稅，這很容易造成稅負不公，因此，個人擁有的所有產權的房屋，都應考慮納入房產稅的征收范圍。

納稅人擁有的房產，是指在不同地區擁有的所有房產。這需要建立在共享信息的房產登記制度之下，而我國幅員遼闊，人口眾多，各地房產登記制度都不太健全，不能清楚了解每個人、每個家庭房產的具體情況。雖然在有些地區建立了本地區的房產登記制度，但地區與地區之間共享的機制沒能很好的建立起來。

健全的房產登記制度，需要政府相關部門和居民的共同努力。這個信息平臺既可以了解個人的房產情況，又可以掌握各地區的房價，房屋交易情況以及房屋的供求情況。為了做好這項工作，相關部門除了對新辦理的房產進行信息登記之外，還應對已擁有房產的居民進行登記。為了加速完善登記制度，應該限制登記的最后期限，對未能在期限內登記的居民，采取一定的措施。此外，全國的房產登記需要通過互聯網實現信息共享，這不僅可以適時掌握個人房產情況，而且為房產稅改革的調研奠定良好基礎，最終達到減少資源浪費、降低稅收成本的作用。

（四）完善房地產評估體系

現行的房產稅計稅依據采用市場價格而非評估價格，這主要是由于估價體系的不成熟。雖然我國有許多的房地產評估中介，但執業能力良莠不齊，質量令人堪憂。

為了改善房產評估的大環境，國家需要出臺相關政策，對房產評估人員進行專業培訓，規范執業行為，從而不斷的建立起大批具有良好職業道德、扎實技術功底的房地產評估隊伍。此外，國家應建立一套符合我國國情的科學的房產價值評估法規、制度和操作規范，讓評估人員有章可循。

只有房地產評估的質量得到可靠的保障，才能采用評估價格作為房產稅的計稅依據。由于評估價是評估機構根據房產的市場價格等因素綜合分析得出的，它使房產稅變得有彈性，對房價能夠有一定的控制作用。因此，評估價是具有動態實時的特點，應該充分利用這種優勢，不斷的對房產稅進行完善。

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（作者單位：湖北大學商學院）