河北欒城房價上漲影響因素分析

段佳豪

【摘要】河北欒城作為個體區域，其獨有的區域經濟文化特征對房價的影響也有其特色。本文參考房價上漲普遍因素的同時結合區域間的異同找出欒城房價上漲的特殊因素。并結合中國大環境及自身特點通過對欒城所處位置發展方向的分析，總結了欒城房價上漲的7個主要因素，即：1.國內大環境與縣區小環境2.經濟好轉居民收入提高3.工作觀念的轉變4.價值觀的趨同5. 政策的變相支持6. 城鄉差距的拉大7.各方利益的交合。

【關鍵詞】郊區城鎮 ?房價 ?影響因素

房價上漲是整個中國的現狀，并非欒城一地所獨有。國內學者對于房價的研究多是基于實證主義方法論，在經濟學的角度進行的定量分析。是基于“大方針”的大面上的研究。本文是基于河北欒城特殊環境進行的小范圍肌膚之面的探討，擬以河北欒城為例，探究以欒城為代表的郊區城鎮房價上漲的因素，為預測區域中心城市郊區城鎮房價的預走勢提供依據。現將主要因素論述如下：

一、國內大環境與縣區小環境

從06年開始，更早可追溯到03年房價上漲成了中國人要面對的一個共同問題，國內大環境也由此形成。房價上漲必然起源于購房熱，這最早可以追溯到“溫州炒房團”，雖不能說是他們影響了全中國，但他們確實開了這個頭。隨后“炒房熱”“投機潮”席卷全國。大環境是由大量小環境構成又影響了更多的小環境，欒城自然也受到國內大環境的影響。

2002年石家莊提出“1+4城市組團”欒城作為四個組團城市之一，交通便利，區位優越。欒城率先建成省級園林縣城并于2008年開始爭創國家級園林縣城。推崇“花園縣城”“衛生縣城”大力改造、擴建城中的公園花園，使欒城的城區自然環境、居住環境顯著提高。據石家莊四個“組團”城市的發展規劃，欒城發展方向為“食品工業”和“中醫藥研發”，按照這個方向發展，欒城未來的環境能夠得到保障。居住環境和投資潛力向來是開發商標榜價值、議定價格的重要因素。

二、經濟好轉居民收入提高

2007年欒城總產值102億元，其中農業產值38.6億元，財政收入4.6億元。城鎮居民人均可支配收入12118元，農民人均純收入5788元。到2011年全縣生產總值實現144.6億元，全部財政收入完成9.26億元，城鎮居民人均可支配收入達到19836元，農民人均純收入達到9226元。總產值增幅達到41.76%，城鎮居民人均可支配收入增幅達63.69%，農村居民人均可支配收入增幅達59.4%。居民可支配收入的提升意味著居民購買力的提升。對于多數村民而言，商品房是他們邁往城市的第一步，是“硬性需求”，對于城鎮居民來說，還有相當部分投機需求。需求的增大是房價上漲的重要原因。同時上漲的房價又刺激了處于購房觀望期的人，使得需求進一步增加，兩者相互刺激推動了房價的持續上升。

三、工作觀念的轉變

更確切地說是工作觀念及所引起的工作結構的轉變。農村常駐人口有兩個明顯的趨勢，一個是減少，一個是老齡化。越來越多的年輕人不希望在農村務農。隨著勞動力價值的上升，外出務工的收入已經遠遠超過了在家務農的收入。這時這些農民就有了一個介乎于農民和工人之間的身份“農民工”。這些本屬于農村的人員，一旦接觸并融入城市生活，便不想回到農村去。于是乎越來越多的“農民工”子女在城市上學、成長，將來也要在城市工作、生活。工作結構的改變也就是說真正從事農業勞動的人口所占的比例也來越少了，這種工作觀念的轉變，促進了城市化擴大了石家莊以及中小縣城就像欒城的商品房需求。

四、價值觀的趨同

價值觀的趨同，說的有點籠統了。具體到本文而言，就是房屋作為一件商品而言，其價值已被絕大多數人認同。換句話說房子變成了硬通貨，他可以象征你的財富、地位、生活質量等等，而成為“硬通貨”并賦予如此多美好含義的房子自然也就成為大家一致追捧的對象。這個現象就像是“鉆戒”，食不可果腹、衣不能避寒，但是因為其稀有以及更多的是象征性的意義而被富人當做奢侈品來追捧。房價越貴，就越能體現出擁有一套房子的優越感，也就是說，房價越高，這種象征性的含義就越強。在這個價值觀趨同的社會，房價和購房者的虛榮心是相互支持的。

五、政策的變相支持

只看題目可能會引起歧義，國家出來了一系列措施來平抑房價，怎么成了“變相支持”了呢？這個就帶點河北省特色了。河北省2010年計劃到2020年城市化水平由45%達到64%。石家莊作為省會為了達成這一目標也制定了著力發展中小城市的計劃，同時推進農村“新民居”建設。欒城作為石家莊四個組團縣城之一，其城市化的推進力度也是前所未有的。也就是說為了達到城市化的目標，政府鼓勵并推動了農村人口到城市去或進行“新農居’改造，這就變相的增大了城市尤其是像欒城這樣縣城的商品房需求。大量的農民涌入城市，造成了商品房供不應求的現象。

六、城鄉差距的拉大

城鄉差距的擴大在這里并不僅指城鄉收入的拉大，而是指城鄉基礎設施、商業環境、社會福利、醫療水平等生活條件的差距擴大了。欒城有著非常完善的城市基礎設施，較大型的超市就有四家，中小型超市、便利店等不可勝計。縣城有服裝一條街、精品一條街、家居一條街、步行商業街等，商業發達。晚上，人民廣場、縣標廣場等地廣場舞、交際舞，炫彩霓虹，休閑文娛活動繁多，這些設施及生活狀態是農村所無法比擬的。而城市基礎設施的建設速度遠高于鄉村。因此城鄉差距的擴大，加強了農村人口遷往城市的意愿，這也更加劇了人口從農村流向城市的速度，同樣，加劇了縣城商品房的需求量。

七、各方利益的交合

房價的上漲符合已購房者，和即將購房者的利益，因為對于購房觀望期的人而言，盡管他們每天大罵著高房價，但是只要房價上漲，他們有機會將買房，但如果房價持續下跌，他們一定會不買，他們有購房意愿，內心是希望買房并且房價上漲的。更重要的是，房地產有一條巨大的利益鏈條。他可以帶動鋼鐵、水泥等建材行業，還能帶動木材、瓷磚、家具、裝修等家居行業，以及進一步的家電產業。所以凡是在這一利益鏈條中的產業，無不希望房地產的需求日益旺盛，無不希望房地產市場的長盛不衰。

此外，開發商的炒作，暴富人群的產生等也都對河北欒城房價起到推波助瀾的作用不再詳述。由此可見，以欒城為代表的區域中心城市郊區城鎮房價上漲有著自身的特點，結合上文所述，未來一段時間內市郊城鎮房價仍會保持上漲勢頭，但本文擬在為研究房價走勢提供依據，房價預測不在本文的論述范圍之內便不再多言。

參考文獻

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