房地產發展趨勢和現狀分析

摘要：2014年我國房地產行業在國民經濟中的地位由支柱產業轉變為重要產業。伴隨我國經濟的前行和房地產地位的轉變，我國的房地產發展進入了相對平穩的發展時期，后期隨著城鎮化建設步伐的加快，將會促進我國房地產的多元化發展。

關鍵詞：房地產 趨勢 現狀

隨著近兩年我國房價的快速上漲，我國房地產行業步入了快速上漲的發展行業，無論是一線城市還是二線、三線城市，高房價已經成為人們輿論的主要焦點。隨著我國“宏觀穩、微觀活”政策的出臺，我國的房地產進入了結構性調整階段，隨著人們生活水平的不斷提高以及我國城鎮化建設步伐的加快，我國房地產將會呈現出多樣化的發展趨勢。

1 房地產發展現狀分析

2014年對于房地產行業而言，注定是不平凡的一年。我國房價“高歌猛進”的時代結束了，進入一個相對平穩的階段。以2014年3月萬科科橙“被降價”為標志，我國房地產項目開始了各種各樣形式的降價。受到我國宏觀調控、供需關系以及居民消費結構的轉變等因素，我國房地產行業進入了穩定求增長的階段。

1.1 地產投資增速略有減緩 由于當前政府部門對房地產行業宏觀調控力度的不斷增強，地方政府依靠房地產行業支撐GDP增長的趨勢得以遏制，房地產高額盈利水平有效的得以控制，同時我國金融機構所采取的的一系列措施也阻止了房地產過度投資的趨勢，尤其是銀行機構對房地產企業的信貸支持力度在不斷地減少，房地產企業已經很難再獲得銀行部門的信貸支持。縱觀當前影響房地產行業發展的宏觀因素主要有：我國政府部門對房地產違法行為的有效打擊、銀行存貸利率的上調以及需求關系的緩和等。但是由于受到居民投資渠道單一局限，一些“熱錢”仍然不斷地流入房地產行業，導致房價仍處在平穩上升趨勢 基于2013年房地產行業運行態勢，房地產行業2014年繼續保持平穩向上的增長趨勢。2014年1季度新開工增速保持在8%和10%之間，房地產投資預計在19.5%。此外，2014年行業發展呈現城市格局分化與房企格局分化的局面；房企利潤率繼續在低位徘徊；而一二線重點城市房價進一步上漲，但其增速大幅放緩，預計在5%左右。

1.2 城市格局分化嚴重 縱觀全國房地產整體格局，我國房地產市場的分化格局比較嚴重，一二線城市的需求關系比較緊張，而二三線城市的房地產項目出現了庫存積壓的現象，而且這種現象帶來了非常危險的信號，比如鄂爾多斯爆發的“鬼城”現象等，基于二三線城市房地產項目的庫存，導致房地產項目價格出現了下跌趨勢，例如鄂爾多斯與溫州之后的江蘇常州、遼寧營口、貴州貴陽、河北唐山、云南呈貢、海南三亞等。

1.3 房地產企業的盈利空間越來越小 由于受到國家宏觀調控以及市場供需關系的變化，房地產企業的盈利空間越來越小，房地產企業的利潤率一直在低位徘徊，目前房地產行業的平均利潤率不足10%，甚至一些中小企業的利潤率不足5%。造成房地產企業利潤率下降的主要因素就是房地產項目的底價過高，而且房地產企業的建設成本也在不斷地提升，人工費用、建筑材料費用以及國家對房地產企業的征稅比例等都在不斷地提升。由于地產項目的成本高企，房地產企業單純依靠房價上漲帶來的機會利潤愈發難以持續。如果房企不進行戰略上的創新與管控能力的提升，將很難提升其利潤率，獲得超額利潤。

1.4 城市房價增速大幅放緩 首先，2014年土地供應增加，供需矛盾有望緩解。從2013年9月份開始，中國土地的負增長接近0，10月份變成了正增長，11月份超過9個點，12月份繼續增長，到2014年1月份依舊是正增長。2014年土地仍然是持續正增長的情況下，2014年的土地供應要比2013年增加很多，供求關系有望大幅緩和，因此房價漲幅大幅下降。

另外，不動產登記制度、房產稅等相關政策的逐步執行實施成為穩定房地產市場的一項長效機制，有利于降低地方政府推高地價的沖動，并控制投機性需求，因此降低房價的漲幅。

2 房地產發展中存在的問題

雖然我國房地產經過近三十多年的發展，已經取得巨大的成就，但是就目前我國房地產市場的發展現狀分析，我國的房地產行業存在許多的問題，影響著市場經濟的健康發展：

2.1 房地產投資結構不合理 當前我國房地產企業熱衷于投資具有回報率比較高的商業性質的房地產，而對于具有民生保障性質的住宅表現的不積極，雖然近些年國家政府部門加強了對保障性住房的建設力度，但是由于保障性住房建設的盈利空間不高，導致房地產企業在投資時表現的不積極。同時房地產企業在進行投資時沒有有效地結合當前市場的主要供需矛盾，比如房地產企業在三、四線城市興建豪華型的住宅，雖然能夠滿足部分群體的需求，但是其畢竟脫離了當地的生活經濟條件，導致其開發的項目銷售情況不理想。

2.2 房地產的泡沫越來越大 由于人們投資渠道的單一，再加上我國房地產行業的高額投資回報率，導致人們越來越傾向于投資房地產行業，這樣一來導致我國房地產行業的經濟泡沫現象越來越突出，其主要表現在：一是我國的房價增長率遠遠高于居民的收入總體，目前房價的增值率與居民的可收入支配比要達到6：1，甚至一些地區已經高達7.8：1，一旦房價的增長率高于居民年收入增值率6倍時居民就無力購買，進而就說明房地產市場出現了問題。二是房地產存在過度性投資。由于我國房地產制度不完善，導致房地產企業利用土地儲備進行牟利，也就是我們經常說的“圈地投資行為”。這種行為會導致房價的瘋漲。

2.3 房地產企業的融資途徑單一 房地產企業開發項目所需要的資金是巨大的，單靠企業自身的能力是沒有辦法進行項目開發的，因此融資成為房地產企業經營的主要手段。目前房地產融資途徑主要是向金融機構進行信貸，但是由于受到國家宏觀調控以及自身資質的限制，中小型房地產企業獲得金融機構信貸支持的可能性非常小，因此向民間進行融資成為當前支持房地產企業資金的主要渠道。

3 房地產發展趨勢

3.1 房地產供需結構建設會更加合理 基于我國房地產市場越加成熟、國家宏觀調控的不斷完善，房地產結構建設會更加注重社會的供需結構關系，一是中國的房地產行業會由過去的以高回報為主的商業建筑向“利潤微薄”的保障房建設方向發展。隨著我國對民生工程的重視程度越來越高，民生保障工程建設會成為未來房地產建設投資的主要發展方向之一。二是傳統的以房地產企業為市場主體的市場供需結構會發生根本變化，目前住房消費雖然仍以剛性需求為主，但是隨著人們生活水平的不斷提高，房地產未來的建設形式將以滿足人們高端生活品質為主。三是住宅功能越來越完善。隨著我國互聯網商業經濟的發展，未來商業地產市場將會以社區購物中心建設為主，越來越多的商業地產企業增加了對社區商業的投入，以此為購房者提供全面、立體的現代服務。

3.2 房地產企業的綜合實力會越來越強 隨著我國房地產宏觀調整政策的出臺，我國的房地產粗暴式的盈利時代已經結束，市場中中小房地產企業的經營越來越困難，它們的融資渠道也越來越狹窄，據不完全統計，在我國房地產快速發展時期，我國開發商數量為8萬多家，隨著投資結構的不斷優化，未來我國房地產企業的數量可以遞減至3000家以下，數量的遞減并不會造成房地產行業的壟斷，反而會促使我國房地產開發項目質量的不斷提高。

3.3 我國住房供給方式呈現多樣化 從2009年底以來國家出臺相關臨時性的政策措施來看，未來中國的住房供應將出現以下幾種形式：一是由房地產行業依照市場經濟模式供應的各類商品房；二是由政府供應的經濟適用房；三是由政府供給的廉租房；四是政府還可能會提練更多的住房供應名詞類型。通過這一宏觀方向上的發展方向定位，我國的房地產業將會走向更規范和具備競爭性的發展模式，并同時為我國居民提供更好的住房產品，盡到房地產企業本身的社會責任。

4 促進房地產可持續發展的對策

首先完善土地審批制度。土地儲備制度所形成的政府壟斷供給可以解決房地產市場結構失衡和市場價格畸形問題，完善土地審批制度有利于促進城市土地市場的健康發展、促進城市土地資源的優化配置，對提高政府對土地市場的調控能力、增加政府的財政收入具有重要的作用。其次宏觀調控政策中確保政府權威性。地方政府切實承擔房地產調控責任，并且密切關注市場變化，把握調控力度。再次完善稅收、信貸和外資準入措施。通過一系列的財政政策合理的引導房地產行業的發展方向。最后規范房地產開發商行為。對土地使用權的招投標工作進行嚴格的審查，對預銷售合同進行網上備案登記，規范房地產中介機構的經營方式。

參考文獻：

[1]劉威.從房地產政策看我國房地產發展趨勢[J].知識經濟，2012（04）.

[2]李軼紓.淺析我國房地產經濟發展現狀與發展趨勢[J].現代經濟信息，2014（03）.

[3]湯瀅瀅.我國房地產經濟發展趨勢探索[J].價值工程，2014（06）.

作者簡介：秦建斌（1978-），男，甘肅張掖人，大專，畢業于甘肅工業大學，工程部部長，助理工程師（土木工程），研究方向：房地產市場發展和工程建設管理。