以房養老的本土化研究

摘要：隨著我國老齡化社會的來臨，養老問題的形勢日漸嚴峻，目前，我國養老方式主要包括家庭養老、存錢養老，保險養老，以房養老作為一種新型的養老模式，在我國尚處于起步階段，本文闡述了以房養老在中國發展遇到的瓶頸，提出了實施以房養老需要注意的問題。

關鍵詞：以房養老 發展歷程 注意問題

1 我國養老服務業發展面臨的新問題

養老服務發展不平衡，供需矛盾突出。我國老年人口按年均3.5%增長，盡管近年來養老床位增速較快，但與我國養老目標還有一定差距，難以滿足老人的養老需求。“城鄉倒置”的老齡化結構日趨嚴重，養老服務城鄉差距大，老年人城鄉比例達到1：1.62。由于農村敬老院鎮辦鎮管，經濟欠發達鎮街財政投入不足，敬老院養老設施落后、服務跟不上，農村老年人經濟保障弱，難以吸引社會民間開發農村養老服務市場，老人基本上處于居家自養自管的狀態。養老和醫療融合缺乏頂層設計，資源整合乏力。醫養結合省級層面的支持政策不明確，醫養服務“碎片化”，醫養資源整合乏力。各地在為失能、半失能老人提供醫養一體服務差異較大，醫療機構配置或與醫養合作機制較為落后，健康養老需求矛盾突出。

養老缺乏科學的規劃引領，多元養老模式難以形成。由于缺乏系統規劃，養老服務業發展出現“先天性”不足。養老設施建設缺少規范化的指導，不少地方普遍缺乏規模化經營和區域均衡布局。配套設施不均衡，存在發達地區“一床難求”和欠發達地區“空置率高”的矛盾。居家和社區養老服務設施建設未與城市發展、規劃、建設同步，居家養老服務功能不配套。養老服務質量不均衡，區域性、結構性矛盾突出。

“公強民弱”異常突出，社會力量缺乏有效調動。由于土地、財稅等配套政策本身不完善，跨部門協調難度大。同時，養老服務產業目前對地方財稅貢獻不大，地方政府對克服障礙、推動落實政策的積極性不高，導致國家優惠政策在地方難以落實。民營養老機構普遍存在“四高”現象，即投入成本高、安全風險高、經營成本高、營運難度高。由于缺少“可預期”和“可操作”的養老服務業政策支持，社會各方仍是觀望的多，介入的少。

養老保障水平低，老人沒有多余的錢支付養老服務費用。城鄉老年人總體收入水平偏低，收入來源主要依靠養老金。城鄉老年人收入水平差異明顯，根據調查顯示超過三成老人認為養老負擔很重，79.6%的支出在生活費上，15%的支出在醫療方面，缺錢養老、養老難問題愈加突出。

近年來，隨著“銀發浪潮”來襲，我國的養老問題日漸嚴峻。然而，我國社會養老保障水平目前還不高，很多老人退休后的收入要比在崗工作時明顯縮水，但請人照料、看病吃藥等方面的花費則有增無減。另一方面，現在大多數都是獨生子女家庭，一對年輕夫婦往往需要照顧雙方4位甚至是更多的老人，養老全靠子女顯然會讓不少年輕人在經濟上不堪重負。在這一背景下，我國一些城市開始從國外引入以房養老模式，旨在“喚醒”老人們的房產，讓不動產的“死錢”流動起來，以此緩解他們的養老金不足問題。

2 以房養老模式在中國遇到的瓶頸

以房養老的模式起源于荷蘭，如今美國、加拿大、英國、新加坡、日本等已經普及，在國外，以房養老已經是一種成熟的金融養老方式，但在國內這種做法仍處于剛剛起步的階段。所謂以房養老，又稱住房反向抵押養老保險，是一種在美、英、法等國業已成熟的養老模式，就是房主把擁有合法產權的房子抵押給保險公司或銀行等商業機構，這些商業機構按照評估得出的房屋價值按月付給房主養老金，直到房主去世；房主亡故后，房屋產權將歸商業機構所有，由該機構進行銷售、出租或拍賣。通俗些講，推行以房養老后，老人與金融機構之間的關系就是“你留下房子，我給你支付養老金”。

以房養老模式在國外已成熟運行，在我國也已提倡多年，但此前一些城市在推廣時，主動對接的老人卻寥寥無幾。造成以房養老模式在我國推行困難的原因有以下幾點：

2.1 觀念上的瓶頸。以房養老在歐美之所以流行，與人們的觀念及高遺產稅有關，歐美國家法律規定老人將房產留給子女是需要繳納大筆稅金的，而且歐美國家法制比較健全，因此很多老人選擇以房養老，但在我國現行稅制下人們對此并沒有動力，而且很多老人覺得房產就理應留給子女繼承，在觀念上無法接受自己辛苦打拼掙來的房產，去世后被金融機構收歸所有，這勢必影響到子女和父母的感情。經濟條件較好的老人則認為自己有養老金，過日子不發愁，沒有必要將房子抵押給銀行來養老。

目前中國社會總體來說還是趨于保守，房價又一直居高不下，普通老百姓都暫時無法接受將耗費自己半生積蓄的房產抵押給銀行以換取養老金的政策，房子是人們的命根子，也是目前很多家庭的主要財富。目前的老人，都有多個子女，子女養老仍是主流。事實上，囿于傳統觀念而一時難以接受以房養老的，不只是老年人，也包括不少年輕人。中國傳統觀念就是養兒防老，年輕人如果同意父母以房養老，在親朋好友眼中就表示這個兒子不孝順。

2.2 政策上的瓶頸。除了需要逾越 “觀念關”，橫亙在以房養老推廣之路前面的還有“風險關”“政策關”。 以房養老涉及到房地產評估、產權確定、人的壽命預期等諸多因素，真正運行起來很復雜。我國目前缺乏以房養老的標準體系。比如對老人手中持有房屋價值的評估，對老人身體健康狀況的評估，每個月能夠提供多少錢作為補助，都還沒有一個明確的標準可以遵循。特別是對金融機構來說房價下跌的風險是他們最擔心的因素，目前通行的正向按揭貸款的風險是隨著時間的推移不斷減小的，而以房養老的“倒按揭”恰恰相反，隨著時間的推移風險在不斷增大。“以房養老”保險公司需要先墊付老人的養老金，等老人過世后，才能處置老人的房產，萬一房價下跌，保險公司的風險太大。除此之外還有一個問題就是現有房屋的產權只有70年，產權到期后如何處置至今依然是一個政策盲點。如果不能化解以上諸多風險，銀行、保險公司就無法在以房養老道路上走得踏實。

值得注意的是，以房養老雖然能將老人的未來房產價值提前變現，但這種模式解決的只是提高老人養老金問題，而不是由誰來照顧老人的問題。老人在哪里養老、誰來照顧他們的生活起居、誰為他們排遣孤獨，這些困擾老齡化社會的核心問題并不會因此而得以解決。

3 實施以房養老需要注意的問題

3.1 加大宣傳力度，使以房養老的觀念深入人心。隨著我國老齡化社會的來臨，養老問題的形勢日漸嚴峻，以房養老不失為養老保障的一種有益補充。發展以房養老，需要加大對這一新的養老方式的正確宣傳引導，幫助人們破除傳統觀念，厘清認識誤區，接受新生事物。一方面要讓老人們認識到，如果自己領取的養老金不多的話，采用以房養老模式不僅可以減輕孩子的負擔，而且有助于提高自己的晚年生活質量；另一方面要講清楚，推行以房養老并不是說政府以后不管養老、要老百姓拿自己房子養老，政府將始終是保障基本養老的主導力量，以房養老的目的是讓老人通過盤活房屋價值獲得改善型養老待遇。

我國目前尚沒有以房養老運營成功的案例，這就使得老人對于以房養老這一養老模式心存疑慮，不愿去嘗試，對此政府需要借鑒發達國家以房養老的成功經驗，結合中國的實際情況，制定出臺細化的配套政策，使得老人對以房養老的模式愿意去了解，去接受。

3.2 完善相關法律和制度，為以房養老打開方便之門。老人和金融機構對于以房養老模式所關心的焦點是房價未來的價值走向。老人關注的是房屋的價值為多少，由誰來進行評估才算合理，如果辦理完以房養老手續后，房屋漲價，老人的損失由誰來支付；如果老人在以房養老的養老金尚未花費完，就去世了，那剩余的資金該怎么辦。金融機構關注的是由于我國法律明確規定房屋的產權為70年，在房屋產權的有效期內房價下跌會直接影響金融機構的利益，還有老人的壽命的難以預測。對金融機構來說，時間越長，風險越大。

政府應當創新政策，建立健全產權確認、政策咨詢、糾紛仲裁等機制，積極鼓勵權威專業評估機構參與房產價值的評估業務，為以房養老提供政策支持。以房養老模式的開展需要政策的支持，需要金融機構和保險公司的配合才能順利開展下去。這就要求政府要搭建相應的交易平臺，完善相關的風險應對機制；金融機構也要有針對性地加快以房養老的產品設計，更好地滿足老人們的需求。

參考文獻：

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作者簡介：劉懿（1982-），男，湖南長沙人，研究生，研究方向：社會工作與管理。