房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃分析

黃婷

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)作為我國國民經(jīng)濟的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，能夠為我國各行各業(yè)的發(fā)展提供最根本的物質(zhì)條件，即“房”和“地”，可以說，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與我國國民經(jīng)濟的發(fā)展息息相關(guān)。本文從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行稅務(wù)籌劃的意義入手，分析當前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃面臨的挑戰(zhàn)，并提出房地產(chǎn)開發(fā)稅務(wù)籌劃的策略和方法。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 稅務(wù)籌劃

當前，政府對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控力度逐漸增強，房地產(chǎn)企業(yè)的自身發(fā)展正處于復雜而多變的經(jīng)濟環(huán)境中，并受到極為嚴重的影響。稅務(wù)成本在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的運營成本中占有較大比例，若企業(yè)能夠科學、合理的進行稅務(wù)籌劃，便能將企業(yè)運營成本降至最低，進而使企業(yè)的經(jīng)濟效益得到顯著提高。在這種背景下，大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始重視對其生產(chǎn)經(jīng)營以及投資、融資等環(huán)節(jié)的籌劃工作，以便在日益激烈的市場競爭中最大程度地節(jié)約成本，提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場核心競爭力。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的意義

（一）有助于提升企業(yè)的納稅意識

稅務(wù)籌劃需要全方位了解和掌握我國稅法的相關(guān)知識，而房地產(chǎn)企業(yè)為實現(xiàn)稅務(wù)籌劃，必須不斷加強對稅務(wù)法律法規(guī)的學習，有助于進一步提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的依法納稅意識，進而降低企業(yè)涉稅風險。

（二）有助于最大限度發(fā)揮企業(yè)價值

稅務(wù)籌劃作為企業(yè)財務(wù)管理的一個組成部分，其與財務(wù)管理的最終目標一致，均是為了實現(xiàn)企業(yè)價值最大化。企業(yè)在進行決策、計劃或控制等經(jīng)濟活動時，能夠通過稅務(wù)籌劃預估各項活動可能引起的稅收成本，并結(jié)合成本收益原則做出最優(yōu)方案，因此有助于提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的凈收益。

（三）有助于企業(yè)優(yōu)化自身的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與投資方向

房地產(chǎn)企業(yè)進行稅務(wù)籌劃的過程也是優(yōu)化自身產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的過程，通過稅務(wù)籌劃梳理自身業(yè)務(wù)，可以將房地產(chǎn)行業(yè)引向一條健康、和諧、積極向上的發(fā)展道路上，遏制房地產(chǎn)開發(fā)中的投機取巧行為。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃面臨的挑戰(zhàn)

（一）稅務(wù)籌劃方案缺乏靈活性

稅務(wù)籌劃是事前控制的范疇，容易受到外界經(jīng)濟環(huán)境的影響，包括國家宏觀政策、企業(yè)自身經(jīng)營條件等影響，會使得原有的籌劃方案失去實施的價值。只有一個具有極高靈活性的籌劃方案，才能適應(yīng)外界環(huán)境的影響，抵御房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可能面臨的風險。因此，企業(yè)如何制定一個靈活性強的稅務(wù)籌劃方案，是當前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃面臨的挑戰(zhàn)之一。

（二）稅務(wù)籌劃方案缺乏整體的協(xié)調(diào)性

盡管稅務(wù)籌劃必須以稅法為依據(jù)，但稅務(wù)籌劃同時也隸屬于財務(wù)管理范疇，其必須符合企業(yè)財務(wù)管理的目標。當前，一部分中小企業(yè)將注意力放在節(jié)稅方面，認為稅務(wù)籌劃只是單純的安排稅種以減少企業(yè)整體稅負，卻忽視了稅務(wù)籌劃與企業(yè)整體經(jīng)營、投資和融資等方面的戰(zhàn)略關(guān)系。最優(yōu)的稅務(wù)籌劃方案不一定要降低企業(yè)稅務(wù)成本，但必須實現(xiàn)企業(yè)整體效益的最大化。因此，企業(yè)如何協(xié)調(diào)稅務(wù)籌劃與企業(yè)長期戰(zhàn)略發(fā)展之間的關(guān)系，是當前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的挑戰(zhàn)之一。

（三）企業(yè)風險意識有待提高

風險意識即是企業(yè)人員對風險觀念的把握，其中不僅包含企業(yè)人員對風險現(xiàn)象的態(tài)度和理解，也包含了企業(yè)人員對風險理論的認知和把握。當前，一部分企業(yè)稅務(wù)籌劃風險意識不強，使得籌劃過程中可能存在的風險未能被有效識別，在這種情況下，企業(yè)缺乏對風險的有效控制。由于風險具有不確定性和未知性，若企業(yè)不能及時識別并控制風險，則會給企業(yè)的后續(xù)發(fā)展帶來不可估量的損失。因此，高效的提升企業(yè)風險意識，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的又一挑戰(zhàn)。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃方法

（一）前期準備階段的稅務(wù)籌劃方法

按照我國土地增值稅暫行條例規(guī)定，企業(yè)財務(wù)費用中的利息支出，若有條件提供相應(yīng)的金融機構(gòu)證明且可以根據(jù)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)計算分攤的，能據(jù)實扣除。然而，最高限額規(guī)定不能超出根據(jù)商業(yè)銀行同期貸款利率算出的金額；對于其他房地產(chǎn)開發(fā)費用而言，根據(jù)地價款與房地產(chǎn)開發(fā)成本總和的5%以內(nèi)計算扣除。若企業(yè)無法滿足以上條件，則按照稅法規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)費用應(yīng)按照地價款和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額總和的10%以內(nèi)計算扣除。

無論采取哪種方式來扣除利息費用，企業(yè)都需要結(jié)合自身實際狀況選擇籌劃方案。若企業(yè)在開發(fā)過程中舉借了大量的資金，自身利息費用很多，則應(yīng)該采用據(jù)實扣除的方式，并盡可能提供金融機構(gòu)的貸款證明。從節(jié)稅的角度來看，負債融資存在抵稅價值，與權(quán)益融資相比成本更低，隨著企業(yè)負債融資比重上升，利息的抵稅價值也會逐漸明顯。但需要注意的是，負債融資比重的上升是有限度的，因此，如何選擇負債融資與權(quán)益融資，如何決定負債融資及權(quán)益融資的比例等問題，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃必須斟酌的關(guān)鍵性問題，企業(yè)應(yīng)根據(jù)實際情況選擇合適的融資方式，從而有效協(xié)調(diào)節(jié)稅收益與財務(wù)風險成本之間的關(guān)系。

（二）企業(yè)銷售階段的稅務(wù)籌劃方法

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售階段的稅務(wù)籌劃可以分為三個方面，即銷售價格的稅務(wù)籌劃、分散銷售收入的稅務(wù)籌劃、選擇促銷方法的稅務(wù)籌劃。

銷售價格的稅務(wù)籌劃方面，從直接節(jié)稅的角度來看，銷售價格的制定會影響營業(yè)稅與土地增值稅的應(yīng)納稅額，銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅適用率為5%，土地增值稅最低一級稅率為30%，因此，企業(yè)在銷售價格籌劃方面應(yīng)圍繞土地增值稅開展。由于增值稅是直接關(guān)系到土地增值稅應(yīng)繳稅額，在此基礎(chǔ)上，銷售價格的上漲會使得增值稅額有所上漲，稅務(wù)支出也會相應(yīng)增加，而企業(yè)凈利潤卻未必會增加，在這種情況下，企業(yè)可以通過稅收臨界點的方法進行稅務(wù)籌劃。

分散銷售收入的稅務(wù)籌劃方面，若企業(yè)在與客戶簽訂購房合同時可以稍作變通，在不影響整體銷售收入的情況下，把銷售收入分散，可以在一定程度上降低轉(zhuǎn)讓收入，進而能夠在企業(yè)凈利潤不變的情況下，盡可能的降低土地增值稅應(yīng)繳稅額。一般情況下，企業(yè)可以通過設(shè)立專業(yè)公司的方式分解應(yīng)稅收入。

選擇促銷方法的稅務(wù)籌劃方面，企業(yè)采用不同的促銷方式不僅可以擴大銷路，還有可能改變企業(yè)的各項稅負，例如企業(yè)通過現(xiàn)金折扣的促銷方式，在會計上以減除折扣金額后的實際銷售額作為收入，在稅法上若價款與折扣額在同一張發(fā)票上注明，則與會計處理相同。由此看來，促銷方式若能恰當使用，便能增加企業(yè)銷售收入。

（三）企業(yè)保有階段的稅務(wù)籌劃方法

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有的閑置房地產(chǎn)投資方式可以分為兩類，即閑置房地產(chǎn)對外出租賺取租金收入和入股聯(lián)營取得利潤。這兩種不同的房地產(chǎn)投資方式所涉及的稅種和企業(yè)承擔的稅收負擔亦不同。因此，企業(yè)應(yīng)當根據(jù)具體情況進行稅務(wù)籌劃，并選擇最優(yōu)方案。

若企業(yè)通過租賃方式將自身持有的閑置房地產(chǎn)全部對外出租，假設(shè)所得租金為N元/年，單從租賃業(yè)務(wù)來看，企業(yè)所涉及的稅種和應(yīng)納稅額包括：營業(yè)稅，以租金收入為計稅依據(jù)，適用稅率為5%，營業(yè)稅為0.5%N；城建稅與教育費附加，應(yīng)繳納的稅額為0.5%N；房產(chǎn)稅，以租金收入為計稅依據(jù)，適用率為12%，房產(chǎn)稅為12%N；印花稅，按租賃金額1‰，印花稅為1‰N；企業(yè)所得稅，應(yīng)納稅額20.6%N。由此得出，租賃方式下企業(yè)總稅負為上述所有稅種之和，即37.7%N。

若企業(yè)采用入股聯(lián)營的方式進行投資，假設(shè)所得利潤為R，房屋原價為E，占用的土地面積為B，企業(yè)所涉稅種包括：房產(chǎn)稅，適用率為1.2%，若按照30%扣除，房產(chǎn)稅為0.84%E；城鎮(zhèn)土地使用稅，如企業(yè)位于中等城市，適用稅額為1.2-24元/m2，假定取5元/m2，則城鎮(zhèn)土地使用稅為5B；企業(yè)所得稅，應(yīng)納稅額為25%R。由此得出，入股聯(lián)營下企業(yè)總稅負為0.84%E+5B+25%R。

上述兩種稅務(wù)籌劃方式，企業(yè)在選擇時應(yīng)該以投資方式承擔的稅負大小來考慮，由于租賃方式相對于入股聯(lián)營來說收入更固定，并且在出租之前便能確定總體收入，入股聯(lián)營存在的風險則要大許多，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要根據(jù)企業(yè)自身發(fā)展情況決定最終的籌劃方案。

四、結(jié)束語

綜上所述，在國家宏觀調(diào)控政策下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)亟需解決的問題就是盡可能地降低成本、提高效益，而稅務(wù)籌劃無疑是一個節(jié)稅的好辦法。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行稅務(wù)籌劃對企業(yè)的發(fā)展具有極其重要的意義，當前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃面臨許多挑戰(zhàn)，主要表現(xiàn)在稅務(wù)籌劃方案缺乏靈活性、稅務(wù)籌劃方案缺乏整體的協(xié)調(diào)性、企業(yè)風險意識有待提高等方面。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃需要在前期準備階段、銷售階段和保有階段采用不同的籌劃方法，才能確保稅務(wù)籌劃的科學性與靈活性。

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（作者單位：北京中冶京誠置業(yè)有限公司）