房地產開發企業經營管理中存在的問題和創新思考

陜西省銅川市錦恒房地產開發有限責任公司 薛燕燕

房地產開發行業要想獲得更好的發展前景，就要加強經營管理，尤其是項目管理。近年來，項目管理逐漸成為了企業保證產品質量、取得經濟效益的主要手段，很多房地產企業都加大了對項目管理的研究力度，把項目管理作為一種高效的管理模式，逐漸應用到企業開發的實踐中。從目前來看，房地產開發企業項目管理還存在很多問題，正阻礙房地產事業的發展，因此，尋找有效的解決對策勢在必行。

一、房地產開發企業項目管理中存在的問題

（一）項目方案方面存在問題

項目方案的確定對房地產企業日后的發展起決定的作用。一般來說，房地產開發商對項目方案的確定比較重視，但在這一過程中總是不按照相應的規章制度進行，導致這方面的工作做得不足，主要體現在以下幾個方面：第一，沒有深入市場進行調研。很多房地產開發企業在得到項目后，想要快速獲得經濟效益，在沒有進行市場調查的情況下，就盲目確定了開發的方案，只考慮什么賺錢，就開發什么樣的產品，過分的效仿別人，所以導致開發的產品沒有特色，缺少吸引力。第二，因為缺少市場調查這一過程，所以導致決策層在方案的決策階段會出現失誤，從而增加企業的風險。第三，沒有樹立品牌意識。房地產開發企業過分的追求經濟利益，在方案確定的過程中，只考慮怎樣才能從這個項目中賺到更多的錢，而沒有重視產品的品牌意識和形象，而一個企業要想可持續發展，就要樹立品牌意識，否則企業將無法生存。第四，項目開發投資估算報告缺乏，這一過程如果不嚴謹，會導致項目在施工過程中無法有效的控制投資成本，從而會出現投資成本大于計劃成本的現象，造成嚴重的經濟損失。

（二）施工設計方面存在問題

很多房地產開發企業在圖紙設計階段做的工作很少，甚至沒有，開發商認為圖紙設計不是他們的事情，只要交給專業的設計單位就可以，所以只注重施工階段的成本控制和質量控制，忽略設計階段的成本和質量控制。一些企業為了盡快的得到圖紙進行項目施工，在一切事情都不明了的情況下，要求設計單位進行設計工作，這樣就會導致設計的圖紙在功能和使用方面存在問題，如果在施工的過程中發現問題，就要進行變更，這不僅增加了投資的成本，還影響了工期。企業對設計單位圖紙設計的過程缺乏監督和管理，使得圖紙在投資控制方面不明確，企業無法有效的進行成本控制。

（三）合同管理方面問題

目前，還有很多房地產開發企業缺乏法制觀念，導致在合同管理方面存在問題。企業在合同簽訂的過程中，大多是經過雙方友好協商簽訂的，但如果合同的內容不完善，雙方對合同條款的理解存有歧義，協商不成就會產生糾紛。很多企業合同管理存在的問題有以下幾點：第一，開發項目合同簽訂的過程十分簡單，不符合標準合同的要求，合同的內容不全面、不嚴謹，存在漏洞，往往會因一字之差給企業帶來經濟損失。第二，合作雙方都不嚴格遵守合同的內容予以執行，存在隨意更改合同的現象，這樣就會導致工程索賠、工期延長、成本增加的情況發生。第三，在發生糾紛時，往往采取一些不恰當的手段進行解決，而不用法律武器來維護自身的權益。

二、房地產開發企業提高項目管理的措施

（一）深入市場進行調研

房地產開發企業要重視項目的市場定位，根據市場的需求研究項目產品。首先，企業要了解國家和地區的政策和法規，明確政府對房地產企業的政策取向，如果政府對這一行業持支持的態度，就會在各方面給予幫助，這樣企業就會減小投資的風險，所以企業要清楚了解開發的項目是否是政府支持的，切忌違反政策。其次，企業要根據自身的發展情況和特點，積極深入市場進行調查，明確該項目的消費群眾，掌握消費群眾的生活水平、居住環境、設施需求等情況，從而研究出滿足人們需求的產品。最后，開發商要了解周圍樓盤的基本情況，如：設計、價格、銷售面積、開發商的實力等，掌握競爭對手的情況，做到知己知彼，提高企業的競爭力。

（二）重視品牌建設

房地產企業的競爭越來越激烈，企業要想在激烈的市場競爭中生存和發展，就要重視品牌建設，樹立品牌意識。企業要在為市場提供優等的產品和優良服務的情況下，進行科學的策劃宣傳活動。可以利用媒體廣告進行宣傳，要保證廣告的真實性，不要自我吹噓。房地產企業品牌建設和形象的樹立要經過長期的積累，例如：萬科地產、綠地地產等，它們都是經過了多年的經驗積累才獲得知名度的。

（三）加強項目合同管理

合同是房地產企業順利開展的關鍵，首先，房地產企業要做好基礎工作，其中包括：明確國家的政策、行業的發展情況、項目所需要的材料、設備和投資等。其次，在合同制定的過程中要走相應的法律程序，保證合同的完整性和合法性，這樣可以在發生糾紛時，做到有法可依。最后，在施工的過程中，要嚴格按照合同的內容進行，避免隨意修改合同的現象出現，保證工程的質量和進度。

三、結束語

總而言之，房地產企業在激烈的市場競爭中要想站穩腳跟，就要不斷提高項目管理的水平，完善管理程序，創新經營管理理念，深入市場調查，樹立品牌建設意識，只有這樣才能提高企業的競爭能力，獲得知名度，從而為企業帶來更大的經濟效益。

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