淺談如何進一步規范農村交易市場

江蘇省寶應縣氾水鎮農村經濟管理服務中心 高克宏 華道林

在資本市場中產權交易屬于一項新穎的平臺，極大的推進了產權市場運營模式的創新性。因產權市場是一種公開公正公平的交易行為，所以在資本市場上起到了發現市場和發現價格的作用。通過對資產的資本化交易，使資產價值或收取的利益得到最大化則是農村資產資本化的本質涵義，而想要更好的實現農村資產資本化，最重要的就是要對農村產權流轉上的農村產權制度進行不斷的創新改革。實行農村產權交易市場，極大的推進了農村的資本收入，有效的保障了農民獲得土地流轉和增值收益，在很大程度上推進了農村資產資本化發展的速度。2014年8月22日，江蘇省揚州市農村產權交易現場推進會在寶應縣召開。揚州市委副秘書長、農工辦主任黃為民，各縣市（區）農工辦主任、分管主任參加，還觀摩了寶應縣氾水鎮農村產權交易信息發布和產權交易大廳，并現場查閱了已交易的資料。市領導對寶應縣設立交易機構、及時信息發布、規范交易運作等做法給予高度肯定。

一、有關產權交易的理論

（一）產權的具體概括

在財產所屬權的基礎上形成了產權，產權是社會經濟制度中非常基礎性的元素，很大程度上影響了市場的正常運作，為了更好的展示主體對客體在權利、責任以及義務并將其和經濟與社會的關系進行確定才提出了產權概念。站在從經濟學的角度出發研究產權，可以更準確的將收益或者受損的權利表達出來，是雙方的交易保持在均衡的狀態，因此可以看出產權是一項非常重要的社會工具。曾經有人把產權定義為一種抽象的社會關系，而不是物質或者事物，總的來講產權就是承擔了享受權益所需支付成本的自由或同意享受此產權的控制權。

（二）產權交易的內涵及形成條件

產權交易是在建設實物所有權及轉讓權基礎之上形成的，產權交易不僅可以將實物整體進行轉上，同時還能夠進行變賣。所以，產權交易實際上就是在市場經濟中存在的一項交易主體，將生產中的關鍵權利之間的聯系依據有償形式進行轉上的全部過程，總稱市場經營活動。

想要產權交易形成是需要特定的因素的，并不是隨便就可以形成的，產權交易必須具備價格機制為市場的基礎下進行的。傳統的經濟機制是可以不用執行產權交易的，因為只有依賴于政府才能夠進行經濟資源的流動，不是市場調節可以掌控的。想要產權能夠順利的形成和發展，必須市場基礎的經濟條件下市場經濟從低級向著高級發展的過程則是產權交易的本質涵義，目前，我國正針對產權交易制定相應的社會主義體制，從而證實了產權交易即將定型。

二、針對農村產權交易問題的研究背景

在自然資源中土地是十分重要的一項，直接牽連著一切的生產需求，我國目前的農村土地產權機制還存在很多不足之處，嚴重阻礙了成立中國特色社會主義，隨著改革開放的到來，計劃經濟逐漸轉變成市場經濟，產權交易作為市場中的一項要點也隨之得到了迅猛發展。

從2004年起，黨中央幾乎每年都會將以農村為主體的文件進行發布，這樣做可以更好的實現城鄉一體化，保證農民自身的收入不斷提升，從而推進了農村經濟的健康穩定發展。對三農政策實際執行時，明顯的展現出了農村產權市場建設的重要意義，這是一個將農村經濟推向高潮的重要途徑，極大程度的影響了農村經濟穩定發展。現階段，農村產權市場還沒有健全，因此要素市場也得不到良好完善的釋放，其根本因素是交易成本超出預想導致的。怎樣將市場經濟進行調節，政府目前解決農村產權交易行為的主要問題就是：將其本身所包含的缺點避開，積極優化資源配置。產權交易在市場經濟內部占有很重要位置，因農村產權交易掛牌而形成，所要交易的具體物質包含了：林業產權、農村房屋產權與土地承包經營權等幾方面。成都農村產權交易所是我國第一家綜合性的農村產權市場，隨著此交易市場的形成，其他地區的交易所也不斷的成立，在此以后，各個省市都對農村產權交易模式不斷的研發創新，期望在未來農村改革上做出力所能及幫助。

三、怎樣將農村產權交易行為規范

（一）完善機構，配備人員

寶應縣政府為了使農村產權交易行為得到良好的規范，成立了專屬農村產權交易監督管理委員會，同時還建設了寶應縣農村產權交易服務站，交易服務站配備了專職工作人員，對全縣農村各類產權流轉交易的信息發布、組織交易、產權鑒證、政策咨詢等服務負責。在此基礎上依托鎮農經服務中心掛牌成立農村產權交易服務站，屬縣農交所分支機構，負責農村產權交易信息的收集、報送、交易咨詢和單項評估價在10萬元以下的產權交易。同時建立了縣、鎮，村同時針對縣、鎮、村三級制定了信息隊伍，成立了一條專屬的服務網絡，將社會資本及農戶在進行產權交易最后的距離徹底的拉近，使機構銜接徹底得到實現，從而為推進產權交易工作的順利開展打下了穩固的基礎。

（二）出臺政策，明確要求

寶應縣政府為了加強農村產權交易的管理力度，專門制定了《寶應縣農村產權交易管理暫行辦法》，充分發揮法律的保護功能，另外還要對有關人員進行定期培訓工作，提升人們對農村產權交易的認識。通過上述文件的的發行，我們可以更深入的了解農村產權交易的具體法律流程，同時還清楚的認識到產權服務中心所要承擔的責任，文件內容中明確指出產權交易服務所管理范圍內的工作，是產權交易的準備工作，通常情況下是指產權交易之前的一些信息處理工作，而產權交易所的工作就是做好交易過程中的具體事情，兩者之間相互輔助。要想促進農村產權工作的快速發展，縣委的工作人員還制定了一些有關農村產權交易工作的考評制度，并依照可定義、可量化、可考核、可追究等要求，從農村產權交易前置審批、委托申請、信息發布、組織交易、成交簽約、交易鑒證等環節制定考核細則，采取由縣經管站平時查評、年終農工辦按考評辦法進行綜合績效評估。

（三）明確責任，增強管理

寶應縣紀委為了使產權交易的管理工作更加完善，將規范農村產權交易工作歸納到《農村黨風廉政建設八大核心事項監督規范》，按照“前置審批、委托申請、信息發布、組織交易、成交簽約、交易鑒證”的程序，對農村產權交易實施監督，并明確了責任單位，分別為：縣農工辦、鎮紀委、監察室和農村產權交易所（站）。而農村集體資產交易必須要經過農村產權交易所審核進行，并遵循實現規范運作、保證農民利益的目的出發，這樣可以更好的增強管理。只有保證交易進行系統化和規范化，才能夠保證農村經濟得到健康穩定的發展。此外，寶應縣農村產權交易所應定期對全縣的工作進行統計、總結、分析和匯報，并按照樹立典型、表揚先進的方法，督促激勵全縣農村產權交易行為可以規范化進展。

（四）公益運行，服務改革

寶應縣農村產權交易以為農服務為宗旨，堅持公益性，不以盈利為目的，為此寶應縣農村產權交易監督管理委員會特別頒布了《關于統一農村產權交易收費標準的通知》這一文件（寶農產委【2014】1號），對引導、規范和扶持農村產權交易市場，從分發揮其服務農村改革的發展起了重要作用。

（五）加強培訓，提高素質

我們縣政府挑選出了一些優秀員工定期對各個鄉鎮的信息管理人員進行培訓工作，主要是為了推動各個鄉鎮農村經濟的長遠發展，讓信息管理人員提升自身的綜合素質。產權交易的對象是針對的農民群眾，因此，農民群眾的自身素質在一定程度上也影響著產權交易是否能夠順利進行。工作人員為了提升農民群眾對農村產權交易的認識程度，專門制定了走訪方針，定期幫助農民群眾解決相關問題。

（六）規范操作，理性競價

寶應縣農村產權交易市場自正式掛牌成立以來，總體運營情況較好。農村資源發包特別是土地流轉進場交易后，溢價大大超出預期，這不但拓展了村集體經濟增收渠道，也給村民帶來了實實在在的租金收入。從交易情況來看，成交價格從800元/年·畝到最高的1230元/年·畝，越抬越高。總體看是好事，但值得注意的是，競標者為取得土地承包經營權，有盲目抬高租金的趨勢，甚至有的地塊交通不便、水電不配套、灌排功能不全，仍拍出1040元的租金（且惠農補貼歸發包方，6年承包期在合同簽訂時先繳3年承包金）。據了解，農地承包經營者每畝平均毛收入約2550元，扣除生產成本1350元，如承包金超過1000元/畝，那么凈利潤將不到200元/畝，實際一次性繳的幾年承包金利息再算入成本的話，承包經營已很微利。從種田比較收益分析，流轉發包標的顯然已經過高。若再考慮農資和人力成本不斷上漲，而國家出臺的糧食最低收購價增幅已不會太高，經營者的利潤空間勢必進一步受到壓縮，基本處于盈虧平衡點。因此，當承包者種植效益下滑或偶遇自然災害等不可預測因素時，將會出現虧損，就會影響合同是否能繼續履行，為合約雙方產生糾紛埋下隱患。為防患于未然，進一步保護農業新型經營主體的種糧積極性，寶應縣從保護好農業新型經營主體的種糧積極性和可持續經營出發，超前做好風險防控，在農地流轉發包工作中，采取三個防范措施，積極引導農民理性競標。一是承包經營者盡量以本縣（鎮）人為主，既提高當地農民收入水平，又防止承包者違約時跑路。二是縣鎮農村產權交易組織從維持發包方和受讓方雙方受益相適應的公平性出發，合理制定基價、指導抑制高價，引導受讓方算好成本、收益賬，理性競爭。標的原則上實行實物計價，良田以每年每畝315公斤上下粳稻為宜（惠農補貼雙方商定）。三是適度控制土地承包經營規模，家庭農場一般控制在300畝以內，合作社按成員數，平均每個成員經營面積也不超過300畝，以防“壘大戶”、培植新時期的“大地主”，影響集約經營。

四、規范農村產權交易的啟示

經過一段時間的產權交易完善之后，各個鄉鎮都收到了良好的效果，產權交易范圍逐漸廣泛，交易成功率也在不斷提升，基于此，我們總結了以下幾點認識：首先，想要使農村經濟得到長遠的發展，必須將農村產權交易市場不斷完善，保證產權交易行為的規范化。另外，還能夠使農村資源得到合理分配，可以促進城鄉統籌發展，推動城鄉經濟的共同發展。

其次，完善產權交易行為是農村經濟發展的根本，脫離了完善的產權交易規范的人們，就會難以保障自身的合法權利，無法為自己進行合法申訴，不利于農村資產的保護。因此，要想提升農村資產的合法利用率，提升農民的合法收入，就要完善產權交易行為。

最后，創建農村產權交易場所，完善集體產權交易，就能夠從根本上減少非法產權交易行為的出現，當然就能夠確保黨員的廉潔辦公，進而拉近黨員與農民群眾之間的距離。所以，完善農村產權交易，不僅能夠有效維護農民的自身利益，還能夠保障農村干部的廉潔辦公。

五、結束語

綜上所述，完善農村產權交易工作是有一定的目的性，在一定程度上能夠刺激農村市場經濟的發展，除此之外，還能夠從根本上提升農村群眾的自身收益，讓人們得到了切實的利益，當然會獲得農民群眾的大力支持。完善農村產權交易工作除了能夠提升農民的自身收益，還能夠引入一些先進的管理理念以及優質的人才，這是一項需要長時間堅持才能完成的工作，只有堅持不懈才能推動農村經濟的長遠發展，確保農民群眾的合法利益不受損害。

[1]鄭曙光.產權交易法[M].北京.檢察出版社,2005

[2]農村產權制度改革所面臨的法律問題[M].北京大學出版社,2009