住房反向抵押養老的市場需求情況分析與對策建議

吳鳳麗

（1.安徽大學，安徽　合肥　230601；2.安徽工業經濟職業技術學院　財經學院，安徽　合肥　230051）

住房反向抵押養老的市場需求情況分析與對策建議

吳鳳麗1,2

（1.安徽大學，安徽合肥230601；2.安徽工業經濟職業技術學院財經學院，安徽合肥230051）

摘要：截止2014年9月，中國60歲以上老年人突破了2億.如何積極應對人口老齡化問題，加快發展養老服務業，滿足老年人不斷增長的養老服務需求，是政府面臨的一項緊迫任務.通過開展住房反向抵押養老試點積極探索補充養老保障方式，引導社會形成新的養老保障理念，增強養老保障體系的可持續性，可以在一定程度上提升老人的養老保障水平.但綜合目前的情況分析，住房反向抵押養老可能還只是一項小眾業務，無論是對老人還是對保險公司而言，積極性普遍不高，這就需要政府在多方面進行積極地引導、宣傳并予以大力地支持.本文著力于分析當前的住房反向抵押養老試點工作的市場需求情況，并提出了一些對策建議，希望這項試點工作真正能夠發揮出對養老保障路徑的拓展以及讓部分老人能夠安享晚年的重要作用.

關鍵詞：住房反向抵押養老；風險；對策建議

2013年9月13日，《國務院關于加快發展養老服務業的若干意見》出臺，擬開展老年人住房反向抵押養老保險試點工作.2014年6月23日，保監會出臺《關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》，提出了在北京、上海、廣州、武漢四個城市進行為期兩年的試點工作.2015年3月，安徽省政府也明確提出了將在養老保險方面，積極探索住房反向抵押養老保險方式，這意味著我國將有計劃地進行“以房養老”模式的研究和推廣.

住房反向抵押養老，是一種新型養老保險業務，擁有房屋完全產權的老人，將其房產抵押給保險公司，按照約定條件領取養老金直至身故，在此期間仍可繼續擁有房屋的占有、使用、收益和經抵押權人同意的處置權.當老人去世后，保險公司通過處置抵押房產，處置所得首先用于償付養老保險相關費用，剩余部分歸其法定繼承人.本質上，以房養老作為一種養老保險產品，是為了滿足不同的老年群體的特殊養老需求，是對社會養老保障體系的一種有益補充.

1住房反向抵押養老的市場需求情況分析

幾年前，“以房養老”曾在一些大城市的金融機構進行了嘗試，但均因效果不理想而擱淺.目前，雖然有幸福人壽、平安人壽等幾家保險企業正在進行相關保險產品的開發嘗試，但保險行業整體而言都處于觀望之中，參與熱情不高，這或多或少會對試點工作造成不小的現實考驗.

1.1小眾業務，短期內難以影響養老保障的大局

住房反向抵押養老保險在國外已經比較成熟，這與西方國家的金融制度的完善以及高額遺產稅的征收等密切相關，即使這樣，在美國、日本、荷蘭這些比較成熟的國家，住房反向抵押養老保險也只是小眾業務.所以從該業務在我國現階段的發展前景來看，它只能定位為一種補充性的小眾養老方式.

第一，由于中國的老人對房產的歸屬十分重視，寧愿將其作為遺產由其親屬繼承，因此短期內“以房養老”觀念難以形成.很多老人是傾其一生的積蓄才擁有了獨立的房產，他們更愿意與子女一起生活，并將房產留給子女.這種思想根深蒂固，讓大家接受新型的養老方式可能還需要一些時日.目前來看，以房養老可能更適合那些少數的擁有房產而沒有子女的獨居老人.

第二，根據保監會的《指導意見》要求，只有年滿60周歲且擁有獨立產權房屋的老人，才可以作為反向抵押養老保險的投保人，這會導致真正符合條件的人很少；另外，符合條件的老人主要集中在城市，相對而言，他們的經濟狀況尚好，對住房反向抵押的需求并不迫切，而保險公司等為了合理規避風險，必然在保險產品的設計上提高要求，最終可能會導致這項業務難以深入開展.

1.2風險難測，難以調動保險公司的廣泛興趣

1.2.1風險因素之一——房屋定價的合理性

不少保險業內人士并不看好反向抵押養老市場，主要考慮的因素是對中國房市價值的波動難以預測和評估，以及“70年建設用地使用權”到期后的續期等問題尚未準確界定.對于參與這項業務的保險公司來說，被抵押房產的價值無疑是反向抵押養老保險涉及的核心問題，而準確估價就是重中之重.對此問題，《指導意見》給出了解決辦法，保險公司可以通過聘請具有一級資質的房地產評估機構對其進行價值評估，產生的相關費用由消費者和保險公司共同負擔.房產資產如何精準估價？我國的房地產市場建成時間不長，市場周期波動大，對于房產價值的漲跌誰都無法進行準確的預期，更加難以實現對產品風險的合理規避與對沖.考慮到我國房屋建設的整體質量情況，房屋意外毀損滅失的風險也是保險公司需要考慮的.

1.2.2風險因素之二——老人長壽的可預期性

隨著醫療手段的進步和科學合理的營養，人類平均壽命不斷延長已是不爭的事實，這對保險公司來說，其風險承受能力要求更高.根據《指導意見》中的規定，保險公司在這項業務中要承擔老人長壽的風險，保險公司要確保投保老人的晚年生活無憂，必須定期向老人支付養老年金直至其身故.并且在老人過世后，房產處置所得資金在償還保險公司已經支付的養老保險年金后，剩余部分歸法定繼承人擁有；如果所得不足以支付保險公司已支付的相關費用，這份風險由保險公司承擔，不得再向投保老人的家屬追償.保險公司基于經營的謹慎性和營利性考慮，一般會低估房價，再經過年金折現，投保老人事實上可以得到的養老保險金是十分有限的，這也在很大程度上影響了老人選擇這種養老方式.

1.2.3風險因素之三——房地產相關法律制度有待完善

由保險公司開發的住房反向抵押養老保險業務，由于其仍然是一項新鮮事物，加上產品的設計開發難度較大，流程較復雜，涉及到的相關領域廣泛.不可否認的是，保險公司開展這項業務，如果不能在房地產稅收、政策等方面得到政府大力地支持，其面臨的風險很大，首當其沖的就是倍受大家關心的70年產權的法律規定.《物權法》等法律中明確規定的住宅占用范圍內的建設用地使用權為70年，期滿后，雖然法律規定會自動續期，但是，對于續期后土地使用權的使用費的支付標準和支付辦法未作規定；另外，國外的保險公司在處置反向抵押養老的房地產時產生的盈余所得，是可以享有稅收的優惠政策，以及最終的風險的分擔由政府兜底擔保，將保險公司的風險降到最低，而我國目前在這些方面的法律制度仍很欠缺，這也必將會影響保險公司的參與熱情.

2完善住房反向抵押養老的對策建議

這項業務雖然在短時間內市場規模不會太大，但從長遠來看，“以房養老”具有較好的發展前景和市場需求，這就需要我們的政府加強引導和宣傳，保險公司需要設計科學合理的產品類型來吸引老年人的興趣，社會各相關機構應該鼎力協作.

2.1政府應加大對住房反向抵押養老保險的政策支持

1980年代初，美國剛推出這一業務時，公眾也很排斥.美聯邦政府通過出臺了很多的優惠政策和保障措施，比如通過下調整體利率水平、進行貼息優惠，對承擔以房養老業務的機構的虧損進行“兜底”擔責，最終才使得美國的以房養老為社會公眾所廣泛接受.因此，我們現在進行以房養老相關試點工作時，政府依然要擔負起宣傳推廣的主要責任.更為重要的是，我國目前的社會養老保障體系尚不健全，各種社會評價都有，在這種情況下，如果不進行正確的引導、宣傳，容易被看成是政府在推卸養老責任，從而激起大家的抵觸情緒.這就需要政府對這項業務加大政策支持的力度，使其真正作為兼具市場性和公益性的一種補充養老方式而被大家接受.

2.1.1政府要大力宣傳和倡導以房養老方式

拓寬養老方式，建立多層次的養老保障制度，是有效應對人口老齡化問題，實現社會經濟健康發展的必然要求.住房反向抵押養老這一新型的養老方式，可以很大程度上緩解老人及其子女的經濟壓力，又可以適度地提高老人的養老質量，政府應加大輿論宣傳，使人們的思想觀念逐漸得到改變，隨著時間的推移，人們會逐漸突破傳統的倫理觀念并接受這一新型的養老方式.

2.1.2政府在相關領域應進行制度創新

為了進一步推進住房反向抵押養老業務，政府可以在保險、稅務、銀行、社區管理等領域進行制度創新，這樣會鼓勵老人積極地選擇這樣的養老方式，并激發保險公司開發相關保險產品的熱情，例如減免保險、金融機構等在開展住房反向抵押養老業務時獲得的房產增值收益等的稅收，這會大大提高機構從業的積極性.

2.1.3政府應建立健全相關法律制度

借助不動產統一登記的東風，政府應建立嚴格的住房反向抵押的登記和公示制度，以保障保險公司等債權人的合法權益；政府還應建立健全保險公司在進行住房反向抵押養老業務情況時的審查制度，并明確養老保險年金的發放程序和監督制度，對相關資金進行嚴格管理.

2.1.4建立政府擔保房產價值基金

考慮到我國開展住房反向抵押養老尚處于起步階段，保險公司因為對高風險的擔憂而不愿參與其中，我國可以適度借鑒美國的經驗，通過建立政府擔保房產價值基金來緩解保險公司的風險壓力.美國聯邦政府在推行住房價值轉換抵押貸款計劃時，就為貸款到期時貸款本息超過房屋價值的借款人提供了擔保，從而消除了貸款機構的擔憂.可以通過向保險公司定期對老人發放的養老年金中收取一定的費用，政府再拿出一定的資金，共同組建保險基金，當貸款到期時，如若抵押的房產資不抵債時，差額就由保險基金來補償，當保險基金也不足以補償時由財政補貼，這樣可以將保險公司的風險降到最低.

2.2保險公司應加大與其他機構的合作

反向抵押養老保險是養老保障方式的創新，涉及老年人的切身利益，社會關注度較高；同時，作為一項新業務，其法律關系復雜，保險公司面臨著諸多風險.其中，最大的風險就是房產估值和保單定價，而這并不是保險公司擅長的專業領域.保險公司若要順利地開展這項工作，既要提高自身的業務水平，更需要多與其他房地產相關機構合作，從技術層面獲得更好的支持.例如保險公司可以考慮和房產中介機構合作，因為給房產估值是房產中介的專業領域，他們可以提供專業的評估；還可以考慮與社區和物業管理公司合作，在給老人提供無微不至的關心的同時對房產加強管理；可以與醫療保健機構合作，建立起良好的醫療救護機制.

2.3保險公司應創新以房養老相關衍生產品以對沖風險

開展保險版的以房養老的試點工作，保險公司應結合中央和地方各項養老政策，通過解放思想，大膽創新，在改善老年人養老待遇和服務等方面廣開思路，以期取得突破性的進展.

2.3.1保險公司應進行服務領域與服務內容的創新

在設計保險版的“以房養老”時，其資金來源是保險公司的自有資金，本質上住房反向抵押是一款終身年金保險產品.作為一個單獨的險種，它如能跟養老產品、護理產品一起配套開發，就能讓風險達到一定的中和.中國保監會發布關于開展以房養老試點的指導意見中規定：保險公司可以在相關服務領域拓展延伸，通過提供豐富的服務內容、多樣化的服務手段、新穎的服務方式，形成一條完善的反向抵押養老保險的服務鏈條，如可以針對不同需求的客戶嘗試推出個性化的養老服務產品.

2.3.2開發住房反向抵押保險相關的險種

可以嘗試設計“醫療服務不及時險”類：在保險期間內，被保險人因為未能獲得及時的醫療和救助導致疾病加重甚至身殘或者身故的，保險人依約定給付保險金.還可以設計“業余生活不豐富險”類：在保險期間內，因為養老保險管理方沒有提供相應的業余活動，導致老人業余生活匱乏，保險人要承擔相應的保險責任.通過這些險種的配套銷售，既可以降低保險公司的風險，又可以增強老人及其子女對住房反向抵押養老方式的認可.

2.3.3保險公司應完善養老服務體系建設，提高服務質量

為了更好地推行以房養老方式，現階段亟需解決的一個現實問題就是不斷增強的養老需求與養老相關產業發展滯后的矛盾.保險公司需要承擔的長壽風險，可以通過擴大養老增值服務和提供配套的養老醫療產品去緩解風險.當前社會養老普遍存在服務設施不完善的問題，花錢也未必能享受到優質的服務，因此我們要高度重視如何完善養老服務配套體系的建設，可以通過提高養老服務質量，讓“以房養老”群體能真正享受到這種養老方式為自己帶來的種種便利和舒適.

以房養老，重在養老，老人用一生的積蓄換取老年的幸福生活，沒有理由不倍加重視，所以我們在進行制度設計和試點工作的摸索中，一定要體現出以人為本，以養老為重的原則，面對不斷加劇的老齡化趨勢，為老人提供一種科學可行的、溫馨合理的養老方式，來減輕政府和社會養老的壓力，增強老人的幸福感，減輕子女的負擔，提高社會的穩定性，以房養老具有現實可行性.但就目前來講，“以房養老”仍處于摸索和試點階段，這一新型的養老方式還存在著一定的障礙，有待于我們的政府需要結合具體的國情，通過大量深入細致的工作，完善相關的規章制度，增強老人和保險公司推行以房養老的信心；也還需要社會上的各相關機構的協調與合作，共同為老人構建幸福安逸的晚年生活.

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中圖分類號：F241.34

文獻標識碼：A

文章編號：1673-260X（2015）07-0031-03