基于產業價值鏈整合的養老地產商業模式研究

王 穎

（蘇州大學 社會學院，江蘇 蘇州 215006）

如今，社會開始日趨重視老年人的生活，養老產業有著更加迫切的需求.但是調查發現，國內養老地產還存在著一系列的問題，如定位不夠明確、商業模式沒有較強的持續性以及開發模式比較落后等，那么就需要創新養老地產商業模式.

1 國內養老地產試點現狀、特征和挑戰

一是國內養老地產試點模式分析：如今我們通常可以將養老地產發展模式劃分為三種類型，分別是政府主導社會福利型、市場化開發型以及政府和開發商合作開發型，這些模式形成的社會背景是不同的，并且有不同的特點.近些年來，我國出現了很多的試點項目，但是只有較少的是規模化和連鎖化發展.如親和源老年公寓，采用的是會員制經營模式，有著比較完善的配套設施，如餐飲、醫院、養老院、高爾夫球場等.

二是國內養老地產試點項目共性與難點：在共性方面，通常在市郊交通便利處構建養老地產試點項目；大部分項目配套設施都比較齊全，這樣老年人的活動和娛樂需求就得到了滿足，同時，醫療中心以及社區醫院也是具備的；通常將出租和出售結合的運營方式給應用了過來，在出租方面，應用的是會員制模式，入會費有著不同的等級，基礎價為3000元，最高可以達到100萬元.另外，還對年齡和身體狀況等因素有著嚴格限制，出租期限也是固定的.

在難點方面，首先是在政策支持方面，在建設養老地產項目的過程中，對于稅收優惠是必須要爭取的，國內規定的是非營利性機構能夠獲得養老型住宅的稅收優惠，因此，需要積極的聯系主管部門，以便對稅收優惠進行獲取；另外一個方面，獲取土地及優惠貸款也存在著較大的難度，對于老年公寓的投資人員來講，低價優惠、低息貸款等都是無法獲取的，需要自己去籌措自我發展經費，沒有較高的發展能力.

其次是開發運營，在養老地產項目開發中，需要較大的前期投入，各種配套設施都需要齊全和先進的，而本類設施往往需要較高的成本造價，那么前期項目投入成本就比較的高；還有著較大的后期運營開支，在老年公寓經營過程中，需要將多個方面的優秀人才給引入進來，這樣入住的老人生活方可以獲得較高的生活質量，前期投入的設備在運行過程中，都需要進行維護和保養，這些方面的開支也是不容忽視的.

然后是經營風險，其中，投資回收期長和支付風險是養老項目面臨的主要經營風險，無法預售老年公寓，那么建筑資金就無法有效籌措，資金投入規模較大，并且需要持續較長時間，因此，相較于普通房地產開發項目來講，有著較高的資金回收期.

2 基于產業鏈視角的養老地產商業模式創新路徑

一是養老地產產業價值鏈關鍵環節：有專家指出，企業要想在競爭中獲得優勢，就需要考慮顧客價值創造和企業價值實現之間的關系，不能對價值簡單的增加，而是需要重塑價值.因此，要想創新養老地產商業模式，我們就需要借助于產業價值鏈，將各個關鍵環節的成功關鍵因素給提煉出來，以便從關鍵環節著手，對養老地產商業模式進行重塑.養老地產這種產品創新了養老和地產，開發商就需要對立體的開發經營方式進行拓展，這種復合地產項目，不僅僅需要靠銷售住宅產品來獲得利潤，還需要對配套服務進行完善，以便對增值效應進行獲取.要想對產業鏈進行高效整合，就需要用做產業來替代以往的做產品，對關鍵環節的核心競爭力進行培養.

二是基于產業鏈視角養老地產商業模式創新路徑：創新商業模式，從實質上來講，就需要企業再設計模式，那么就需要將新的需求給發掘出來，對新的消費群體進行創造，獲得新的盈利點.商業模式創新，需要緊密的聯系企業戰略規劃，將超額價值創造給客戶，以便促使市場核心競爭力得到提高，要有效整合企業內部各個層面及價值鏈，進而順利實現企業的戰略目標.在創新養老地產商業模式時，需要結合客戶需求，將老年人的消費和生活特征給納入考慮范圍，對戰略目標科學確定，對基礎配套設施進行健全和完善，將綜合性高端住宅給提供出來，通過細化服務，來創造價值.具體來講，包括這些方面的內容：

首先是籌資融資模式的轉型，上文已經提到，養老地產的發展會直接受到融資問題的制約影響，那么就需要用PE、信托多樣化來替代過去的銀行信貸.銀行的土地及開發貸款、預收款等是我國房地產的主要開發資金來源，開發商只有較低的自由資金比例.在如今的形勢下，養老地產有著較大的投資規模和較長的回報周期，并且有著較長的產業鏈和豐富的環節，可以深度結合保險資金、信托資金以及銀行資金等.對于養老地產開發企業來講，可以采用著名國際地產基金以及房托基金等新的融資模式.這種基金具有較高的風險和利潤，借助于管理增值，對利潤進行獲取.

其次是戰略與定位，要對顧客重新定義，相較于傳統的住宅地產和商業地產，養老地產存在著較大的差異，因為它的客戶群是老年人，包括了生產、流通和消費、服務等諸多環節，產業鏈較為完整.在創新養老地產商業模式時，需要將舒適的養老住宅提供出來，完善服務，促使老年人的需求得到滿足.特別是如今我國人口老齡化趨勢不斷加快，那么在老年人口的基礎上，養老地產還需要將中等年齡階層的顧客給納入考慮法內，以便與顧客需求更好的適應，對潛在的利潤進行獲取.

然后是價值主張，將特別的產品和服務給提供出來，其中，養老設施、老年房地產以及老年醫療等是養老地產產業鏈產品差異化的主要體現，在服務方面，體弱多病的老年人和健康的老年人分別需要的是醫療護理和養生娛樂，后者包括休閑度假、團體組織活動的參與等.在功能價值方面，我們需要對不同老人的個性化需求進行滿足，在居住設計方面，要將老人需求給充分納入考慮范圍，老人結合自身具體情況，合理選擇.在服務項目上，需要將多元化的服務菜單給提供出來，餐飲、醫療以及娛樂活動等都是重要方面，提供不同的價位.在管理方面，我們需要從年齡以及需要照顧的程度來進行劃分.在心理價值方面，高端客戶對心理體驗十分重視，那么要想吸引到高端客戶，就需要采取一系列的措施，對服務人員的綜合素質和技能水平進行提高，將居家服務方式理念融入到服務人員的培養過程中，結合具體情況，制定一系列的制度體系，對服務人員的儀態和行為等進行規范，通過提高服務質量，通過口碑宣傳，就可以促使企業的核心競爭力得到強化和提升.在經濟價值方面，因為本行業將高端養老服務作為主要定位，那么就將會員制方式作為主要的經營模式，一次性收取會員費，然后對相關費用逐期收取，這樣收益回報的穩定性就可以得到保證.

再次是盈利模式創新，要想創新養老地產盈利模式，就需要對一個多點盈利的體系進行設計，對當下盈利和未來盈利的點進行劃分.從長遠角度出發，對項目的產品規劃科學設計，對開發周期以及開發時間、產品內容等進行科學規劃，這樣方可以保證短期、中期、長期的現金流與利潤.通過科學定位客戶，獲取土地和政策優惠補貼等，來實現養老地產的盈利模式創新.

之后是客戶價值，對顧客支持體系進行創新，養老地產的主要目標客戶人群是老年人口，老年人有著多樣化的需求，那么不管是基礎設施、配套服務，還是旅游、娛樂休閑，都需要結合老年顧客的需求，對回應處理和支持體系進行構建，以便將更加舒適的住宅地產產品提供給老年顧客，全面及時地提供更加優質的服務，促使老年人的各類成本得到降低，養老地產將更多的額外價值提供給了老年客戶，那么老年人的轉換成本就得到了提高，顧客更加信賴和支持本養老地產.

最后是對價值網絡進行獨特構建，養老地產整個產業價值鏈的核心部分就是養老地產開發企業，通過構建其價值網絡，可以有效創新養老地產商業模式.如今環境競爭日趨激烈，在產業價值鏈中頻繁移動價值和利潤，并且房地產行業需要較大的資金規模，養老地產對基礎設施、醫療養生、娛樂休閑等有著更高的要求，很容易有斷裂壓縮問題出現于養老地產價值鏈中.因此，在價值鏈中，養老地產企業就需要對位置合理選擇，積極聯系價值鏈上游相關供應商、價值鏈下游相關分銷商等，形成一個網絡.

3 結語

綜上所述，在如今養老地產商業模式發展過程中，因為諸多因素的影響和制約，還存在著諸多的不足和瓶頸，對于養老地產商業模式的進一步發展，起到了限制作用.針對這種情況，就需要結合產業價值鏈整合角度，創新養老地產商業模式，有效整合社會資源；為了實現這個目的，政府就需要對養老地產開發相關保障措施進行完善，鼓勵一些大型房地產企業積極參與進來，推動我國養老地產行業獲得更好的發展.

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