對長沙市商品房空置率影響因素的分析與建議

鄧永輝，鄧永紅

（湖南財政經濟學院，湖南 長沙 410205）

空置率的統計基本上已經成了羅生門，有人說高，有人說低，有人說不知道，因為沒有數據，比如國家統計局就表示這很難統計.但新華社的評論就明確提到，2003年，有關部門表示要改進房屋空置率的統計方法，建立與國際接軌的空置率的統計體系，但是到現在為止還沒有，只是把空置率改成了待售面積.

據《人民日報》報道，杭州市中心的兩個大樓盤，當地居民找電力公司查這個樓的電表，結果有20%左右的電表不動，或者水表不動.這樣一算，可能空置率是20%.還有媒體晚上去數燈，計算“黑燈率”.這種笨辦法、土辦法肯定會遭到統計部門和開發商的嘲笑，因為確實是不專業、不理性.現在《華爾街日報》建議，中國在進行人口普查的時候，可以考慮把房子和人一起進行普查，然后看看整個的房屋市場到底有多少.

1 長沙商品房空置現狀

長沙樓盤空置率較之不少城市的“觸目驚心”尚屬正常范圍，但存在明顯的區域特征：交通和配套較好的社區，入住率良好，基本在80%以上，而河西、金星大道、省府南等近幾年才開發起來的地段，盡管不少已經交房一兩年，空置率卻極其高，夜晚僅可見零星的幾盞燈在黑幕下閃耀.

住房空置問題不能簡單地一概而論.據調查，當前住房空置大致有三種情況：一是“合理空置”，指新建樓盤為應對市場需求而保留的一定的庫存儲備；二是“轉移支付性空置”，為結婚、上學、養老等將來需求提前購買的房屋，在一段時間內處于無人居住狀況；三是“投資投機性空置”.

調查結果顯示，2014年長沙市新建商品住宅平均空置率為44.16%，其中待售率為7.00%，未收房率為10.01%，收房未入住率為27.15%.從各行政區看，望城區住宅空置率最高，為62.93%；雨花區住宅空置率最低，為32.51%[2].

從各因素對住宅空置率的影響來看，區位因素對住宅空置率的影響，基本滿足離中心城區越遠住宅空置率越高的規律；交房年限對住宅空置率的影響，基本滿足交房年限越長住宅空置率越低的規律；成交均價與住宅空置率之間的關系，實際是價格背后隱含的諸多因素綜合作用在住宅空置率上的結果；套均面積與住宅空置率整體呈現中小戶型空置率偏低，大戶型空置率高的特點；物業企業資質等級與住宅空置率之間不存在一一對應規律，主要是因為高級物業服務企業管理的小區規模均較大，其中不乏高品質住宅小區，偏高的銷售均價或租金有可能導致小區部分住宅暫時空置.

2 空置率高的影響因素

1、開發商的投機活動膨脹[3].房地產作為一個先導性產業，一定程度的超經濟發展是很正常的，但目前我國房地產卻出現了過熱的勢頭，其主要原因就是投機活動的介入.房地產本身的特點導致了房地產投機行為的產生.土地作為一種自然資源是不可再生的，隨著經濟的發展和人口的增長，可供開發的土地資源越來越少.經濟學的常識告訴我們，當某種商品存在市場短缺時，該市場就存在獲取暴利的基礎.正是由于日益上漲的投機活動，在很大程度上導致了空置商品住宅的存在.因為投機活動在哄抬房價后，并沒有成為最終的消費者，它不但沒有消化空置商品住宅量，而且待房價高到一定程度時投機者要“吐出”其投資性購買的住房，從而會導致更嚴重的商品住宅積壓.例如：近年來被媒體炒得沸沸揚揚的“溫州購房團”就是當今房地產投機的典型，這樣資金量龐大的投機團隊所到之處無不引起房價暴漲.加上某些媒體在投機活動中實際起到了中介作用（表面上看這些媒體標榜只是賺一些廣告費，但實際上他們在投機活動中得到了比廣告費更高的受益），房地產投機活動在全國蔓延，最明顯的事實就是“溫州購房團”涉足了全國很多城市的房地產投資.而當投機商從某城市撤資時，當地商品住宅的空置面積也跟著不斷上升.雖然現在國家有關部門和部分地方政府已制定了諸如“禁炒令”之類的法規限制投機炒房，金融部門也提高了向房地產行業提供信貸的門檻，但投機炒房到目前為止還未杜絕，在有些地方還很嚴重.

2、商品房價格瘋漲，超過消費者的承受能力，引致商品房市場有效需求不足.根據經濟學原理，當商品價格較低時，有較多的消費者愿意購買；而在價格較高時，只有較少的消費者愿意購買.同理，在商品房市場中，當房價很高或其增幅比消費者的收人增幅要大的多的時候，就會大大超過消費者的實際購買力，從而減少購房需求，導致商品房空置面積增加.以北京為例：2005年1月—9月，全市商品期房買賣平均價格為7372元/平方米，同比上漲了1460元俘方米，漲幅為24.7%.其中，商品住宅期房買賣價格為6758元／平方米，同比上漲了1177元坪方米，漲幅為21.1%.同期，全市商品房買賣成交21萬套，面積2604.6萬平方米，同比分別下降13.2%、8.7%.商品房價格上揚，但消費者的購買力并沒有以同樣的幅度和速度上揚.于是，過高的商品房價格和偏低的居民收入就抑制了城鎮居民對商品房的有效需求，從而造成大量商品房空置.

3、超額利潤吸引，部分開發商“捂盤惜售”.由于房價的持續快速增長，許多開發商在房價持續走高時，暫停銷售手中樓盤，等到房價漲到更高時再出售，從而獲取超額利潤.這種人為的因素導致商品房的空置率居高不下，甚至節節攀升.

4、不同的地理位置和不同的品牌樓盤原因不盡相同.如河西大學城遠郊，以高檔住宅和別墅居多，定位為周末房，度假房，自然入住率不高.此外，也與長沙的城市布局有關：長沙是個典型的集中型分布城市，外延交通不發達，客觀上導致了四周區域空置率較高.

3 空置率對房地產市場的影響

毫無疑問，住宅空置率是反映住宅市場運行健康程度非常關鍵的一個指標[1]，具體而言，其至少有三大作用：

1、引導房地產業的健康發展和資金的合理投入.住宅空置率可幫助估測住宅市場供求關系，也能反映泡沫程度如何.一些開發商或投機客通過大肆囤房，人為抬高房價，造成市場虛假的需求信號，誤導消費者，也誤導機構投資者，造成資金過度流入房地產業，整體經濟結構也受到扭曲，但長期看供求關系終要恢復均衡，那時價格一旦逆轉，住宅市場后果不堪設想，甚至會危害到整體經濟的安全.為此，真實可信、細分到區域的空置率數據，對房地產資金投入方向有風向標作用，及時發布這方面數據，可以避免房地產資金投入到不該有的領域和區域，防范造成房地產市場出現危局.從這個角度來說，住宅空置率數據，是實現政府房地產精確調控的重要前提之一.

2、直接體現寶貴的住宅及相關資源有沒有被有效利用.房屋投資巨大，不合理閑置的房屋意味著巨額投資沒有及時產生應有的經濟效益，屬于嚴重的低效率投資.此外，空置的房屋還會加速折舊，造成雙重損耗.尤其房屋空置首先意味著土地閑置，而土地又是稀缺和不可再生的，特別在我國人多地少的國情下，這是應力圖避免的浪費.房屋空置還意味著，與房屋聯系在一起的公共資源，從水電煤到公交教育消防警力等，也都沒有達到規劃的利用效率.現在熱衷“造城”者眾，地方政府與開發商合作熱情很高，但近期媒體爆出天津、鄂爾多斯等地有巨大的無人居住的空城、死城，浪費驚人，觸目驚心.

3、從一個側面反映社會財富分配的公平程度.住宅資產已經成為我國居民家庭資產最主要的組成部分，尤其隨著城市經濟發展和房價快速上升，住宅資產增值速度加快，在居民總資產比重越來越大，且不均等程度迅速擴大,導致財產分布差距擴大已經大幅度超過了收入分布.在相當多普通家庭住房質量低下，住房條件長期沒有改善的時候，極少數人擁有大量房產，會通過“馬太效應”加大社會貧富差距.尤其這些房產如果還處于閑置狀態，更加會刺激普通老百姓的心理，造成更強烈的社會對立.

4 對高空置率的幾點建議

商品房高空置率已經是事實，且空置率的高低對整個經濟市場有著巨大的影響，所以，對于空置的商品房，提出以下幾點建議：

1、改善空置商品房比較集中地區的周邊環境及交通，生活配套設施，采取各種優惠政策吸引消費者購買；

2、可借鑒上海的做法，將部分空置住宅轉變為經濟適用房，給開發商一定的補償，以降低成本，同時給購房者一定的優惠措施，刺激消費，盤活資產,為今后的發展留有后勁[4]；

3、可進一步拓寬租賃和轉讓市場的消費方式，允許居民通過先租后買，房屋置換改善居住條件，對于公房上市有償轉讓，適當減免契稅、交易管理費，土地有償使用金等措施，為流通創造條件；

4、調整金融信貸方式，由原來主要向房地產商提供信貸，轉為向消費者提供信貸，完善個人購房抵押貸款；

5、進一步加強管理，依法治“市”,維護買賣雙方的合法權益和正常的經濟秩序,逐步減少直至消滅地下交易，促進二級市場健康發展，產生新的需求，并以此帶動一級市場的繁榮，消化部分積壓商品房.

6、建立合理的房地產價格體系內容.主要包括兩個部分房地產的比價體系及房地產的差價體系.前者指各種商品房價格的比例關系以及與國民經濟其他部門形成的價格比例關系.后者指房地產在一級市場及二級市場上形成的價差.具有同等功能的房產在不同地段上的價差.及由于供需關系的變化而形成的價差等.

大量房屋在空置是個事實，而糾纏數據到底是多少并沒有太大實際意義.長沙的空置房多在新區樓盤，一般都是由于超市、學校、醫院、交通等配套設施的不健全導致.因此，與其糾結于數據，不如落到實處，完善交通和市政配套，讓長沙中心以外區域的居住條件成熟起來.相信隨著軌道交通的建設以及政府的政策干預，長沙的商品房空置情況有望得到改善.

〔1〕俞明軒.房地產評估[M]．北京：中國人民大學出版社，2004.

〔2〕新國十條具體內容全文公布.中國政府網，（2010-04-20）.http://new s.hf.soufun.com/2010-04-20/3262642.htm．

〔3〕郭峰，任宏．我國商品房合理空置率確定的實證研究[J]．貴州大學學報(自然科學版)，2004(4).