我國房地產價格泡沫治理機制研究

□文/王丹丹

（鄭州大學西亞斯國際學院河南·新鄭）

我國房地產價格泡沫治理機制研究

□文/王丹丹

（鄭州大學西亞斯國際學院河南·新鄭）

［提要］本文對房地產價格泡沫形成機理進行分析，并就如何抑制房地產價格泡沫、建立有效治理機制提出對策建議。

投資視角；房地產價格泡沫；治理機制

收錄日期：2015年7月2日

一、引言

隨著國民經濟的迅猛發(fā)展、城市居民人口的不斷增加、城市外圈的擴大、大量資金和市場資源的涌入等原因，房地產市場進入了快速繁榮階段。2014年2月，全國100個城市新建住宅平均價格為10，960元/平方米，環(huán)比上月上漲0.54%，是2012年6月以來連續(xù)第21個月環(huán)比上漲。商品房價格的持續(xù)走高極易出現房地產市場泡沫。房地產泡沫是指由于其市場供應已經遠遠大于市場需求，房地產價格高速上漲，但是由于某些投機行為的存在與“羊群效應”的顯示，使房地產市場呈現出虛假繁榮的景象。泡沫終有幻滅的一天，當真實需求無法支撐市場時，就會導致房價大跌。因此，研究我國房地產價格泡沫的形成機理并對其進行治理，對保障國家金融體系和國民經濟的健康發(fā)展具有重要的意義。

二、我國房地產價格泡沫形成機理

（一）供求失衡。房地產市場同其他產品市場相同，價格會受市場中買家與賣家數量的影響產生上下波動。在不同的時間、不同的背景下，房地產的交易價格會有所差異，當房地產被買入時與被賣出時存在價格差，就會使房地產價格投機成為可能。很多投資者看中了房地產價格投機，就通過低價買入、高價賣出的差價機制獲得經濟收益。對于普通的房地產投資來說，他們對房地產判斷的準確率不高，由于“羊群效應”的存在，很多投資者盲目的跟隨，投入了房地產的“搶購大軍”之中，一時造成房地產市場供不應求的“假象”，打破了市場“真實”供求關系的平衡，致使房地產價格泡沫出現。

（二）房地產價格增長率高于信貸利率。商品上漲意味著大量的買家都將要購買，或者已經購買了商品，購買行為離不開資金的支持。大量房地產商品的銷售無法脫離銀行等金融機構的資金，在我國不僅是購房者會從銀行借貸，房地產開發(fā)商也會利用銀行融資，房地產施工企業(yè)也主要依靠銀行融資。房地產價格高速上漲，價格增長率超過了信貸利率，投資者就會利用價格增長所獲得的經濟收益在償付銀行信貸之后還能有較大的剩余。因此，這使大量的投資者趨之若鶩，紛紛借貸建房、借貸購房，并且有意哄抬房地產價格。

（三）預期高檔房地產商品價格飆升吸引投資行為。很多房地產投資者對高檔房地產商品過于偏好單純地認為稀缺性、高檔性會使自己的投資達到高額的投資回報，所以房地產投資者會購入多套高檔房地產商品，其購入的目的完全是為了投資。而在這種心理的驅使下，很多高檔房地產實際上集中于投資者的手中，并沒有在剛性需求者手中。大量的高檔房產閑置待售，而從開發(fā)商那里的銷售來看，卻是一片大好，這樣就更不便于房地產泡沫價格的控制。

三、我國房地產價格泡沫治理策略

從上述房地產泡沫形成機制分析可以看出，國民經濟發(fā)展使我國民眾手中積攢了大量的剩余資金，導致強烈的投資需求出現，而房地產商品價格的持續(xù)上漲，讓很多人看到了投資新途徑，于是產生了大量的房地產投機行為。房地產長時期內“只漲不落”的現象使大量的資金涌入到房地產投資之中，使房地產價格嚴重高于實際，偏離實際房價過多。

（一）改革住房保障制度，調節(jié)供給結構。通過借鑒西方發(fā)達國家及日本的經驗可知，加大住房保障制度改革、加強保障房的供應是為低收入群體提供住房保障的有效途徑。首先，政府作為房地產市場的重要參與主體與主要調控主體，應該從保障低收入群體的生存權利入手改善房地產價格泡沫。住房制度改革應依據兩大原則：一是促進經濟的持續(xù)發(fā)展；二是維護社會的公平與和諧。在進行住房保障制度改革過程中，首先要確定經濟適用房和廉租房的保障對象。其次，應該嚴格執(zhí)行住房保障制度，保證國家扶持政策的落實。最后，應該推行租售并舉的措施，使保障性住房循環(huán)起來。

（二）加強土地宏觀調控，抑制投機行為。在近10年內，炒房團、炒樓團都通過房地產投資獲得了巨大的經濟收益，使我國房地產價格泡沫出現，尤其是在一些大城市，泡沫程度超出預期。對于房地產投資行為，國家應該通過宏觀政策調控來加以控制，合理的運用土地宏觀調控制度抑制投機行為。首先，應該控制土地供應量。對于土地的供應既不可過度供應，也應避免過緊供應，應該嚴格按照商業(yè)性用地的要求來保持正常供應；其次，應該堅決打擊與整治土地交易出現的違規(guī)及不規(guī)范行為。通過法律法規(guī)和相關的管理制度來抑制土地的頻繁轉讓，保證土地被合理使用；再次，需要進一步健全土地信息系統。建立全國土地信息系統，對全國的建筑用地進行統一規(guī)劃，避免由于信息不對稱對建筑用地不合理而出現的行為。

（三）加大金融業(yè)監(jiān)控力度，預防融資風險。從日本與東南亞金融危機中可以看出，房地產價格如果在短時間內迅速上漲，達到頂峰之后就會突然下跌，從而導致房地產價格泡沫破滅，如果將大量的資金投資于房地產中，就會導致資金被套牢，金融體系的正常運轉就會受到威脅。作為房地產開發(fā)、建設與銷售的重要融資渠道，銀行應該加強信貸業(yè)務的管理，提升信貸資產的質量，嚴格審核每一筆信貸業(yè)務，杜絕虛假按揭的出現。同時積極拓展房地產產業(yè)發(fā)展的其他融資渠道，使房地產融資呈出多元化，鼓勵優(yōu)秀的房地產企業(yè)上市融資人，吸引國外投資給我國房地產產業(yè)注入新的力量。

（四）改革房地產稅收制度，完善相關制度。運用稅收制度可以促進房地產產業(yè)健康發(fā)展，降低房地產價格泡沫程度。稅收制度需要以發(fā)揮杠桿調解作用為目標，從以下幾個方面入手：第一，完善房地產稅收制度，征收空置土地稅，可以大幅度增加土地轉手成本，對土地轉讓有一定的抑制作用；第二，差別稅制度管理。對于不同性質的住房采用不同的稅收制度。對于普通住房，可以通過實行優(yōu)惠政策降低稅率，讓惠于百姓。對于高檔房地產商品應該征收較高的稅費，這樣就會適當的減少“炒房”行為的出現；第三，加大對不合理收費的清理力度。在進行稅制改革過程中，一些上漲的稅費會通過交易被轉移到消費者身上，這樣就會與稅制改革的初衷不符。因此，應該清除不合理的稅收，真正達到讓利于消費者使房地產產業(yè)可以持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展。

（五）完善市場監(jiān)督機制，引導資本合理流動。房地產利潤空間一直較大，吸引了大量資金涌入到房地產行業(yè)中，這不僅表現于很多其他行業(yè)的企業(yè)看到房地產繁榮紛紛籌措資金進軍房地產，而一些普通居民也看到了房地產投資的豐厚回報，也使出渾身解數加入到“炒房”隊伍之中。社會資本短時期內涌入到一個產業(yè)中可以促進這個產業(yè)的迅速發(fā)展；但是另一方面如果這個產業(yè)出現泡沫經濟，一旦坍塌就極易引發(fā)金融危機。因此，應該完善資本市場的監(jiān)督機制，有序、合理、科學的引導資本沿著正確的軌跡流動，增強房地產企業(yè)獲取資金能力的同時，培養(yǎng)房地產企業(yè)具有較強的風險抵抗力。

四、結語

我國房地產產業(yè)自2002以后進入了高速發(fā)展期，至今已經有近13個年頭，雖然在13年的時間里，受亞洲金融危機和美國次貸金融危機的影響，房地產價格出現了兩次比較大的波動，但是總體來說還是持續(xù)上漲的，在一線大型城市房地產泡沫已逐步凸顯。當前，由于房地產商品需求市場萎縮，房地產產業(yè)發(fā)展變得緩慢、冷靜，房地產價格也開始趨于合理。然而，真正促使房地產產業(yè)健康穩(wěn)定的發(fā)展，還需要政府、企業(yè)以及每個參者共同的努力才能實現。

主要參考文獻：

［1］李夢玄.我國房地產市場泡沫的測度及成因分析——基于行為金融理論的視角［J］.宏觀經濟研究，2013.9.

［2］范新英.房地產價格泡沫測度及區(qū)域差異性研究——以中國35個大中城市為例.經濟問題［J］.經濟研究，2013.11.

［3］李平.對我國房地產泡沫的測度研究［J］.統計與決策，2012.24.

F293.32

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