房產稅征收模式探討

□文/張　源

（四川文理學院四川·達州）

房產稅征收模式探討

□文/張源

（四川文理學院四川·達州）

［提要］隨著我國房地產業的快速發展，住房需求和投資需求的加大，房價呈大幅上漲趨勢，現行房產稅政策對于調節房價、穩定市場的作用有限。本文從我國國情出發，遵循效率原則、公平原則和財政原則等基本原則，以“滬、渝模式”為基礎，進一步研究推進房產稅改革的稅收征收模式，建立和完善房產稅征收模式，以促進我國房地產市場持續、健康、有序地發展。

房產稅；征收模式；征收改革

收錄日期：2015年8月14日

房產稅，又稱房屋稅，是國家以房產作為課稅對象向產權所有人征收的一種財產稅。房產稅是通過稅收杠桿的作用，達到加強管理房地產市場的力度，提高房產使用效率、房屋使用率，控制固定資產投資規模和調整國家房產政策，合理調節房產所有人和經營人的收入，積累建設資金的目的。國外征收房產稅由來已久，部分國家對房產稅的征收已形成了一個十分簡單和明確的稅收體系，根據房產評估價值進行征收房產稅或財政稅。新中國成立后，國務院于1986年9月15日發布《中華人民共和國房產稅暫行條例》，明確從1986年10月1日起在全國范圍內全面征收房產稅。為解決當前房價快速上漲、投資投機性需求等問題，國家于2011年1月28日分別在重慶和上海兩市重啟房產稅改革試點，這是我國全面鋪開對個人擁有的自住房屋開征房產稅的開始。

一、我國房產稅征收模式試點

（一）“滬、渝模式”取得的成效。“滬、渝模式”的試點在一定程度上給過熱的房地產市場降溫。房產稅試點在重慶、上海兩地施行以來，重慶房產稅稅收收入達到70余萬元。上海稅務機關在此期間受理購房人申請房產稅認定18，960件，其中認定為應征稅的住房有2，306套，繳納20筆左右房產稅。對于此次試點效果，上海、重慶兩地數據顯示，上海2011年前4個月一手商品住宅成交量創下6年來的同期最低；重慶高端物業普遍遇冷，獨棟商品住宅的價格較1月初下跌8%左右。究其原因，兩地房產稅政策有效遏制了投機行為，的確起到了給過熱的房地產市場降溫的作用。

1、減輕中央財政壓力，增加地方財政收入。2011年重慶房產稅收入為1億元，上海個人房產稅收入官方沒有公布，但是估價不會超過3億元。這些數據對于重慶、上海兩地上千億元的財政收入來說微乎其微。因為重慶房產稅的征收主要針對存量和新增的獨棟別墅和部分新增的高檔住宅，上海針對的是本市居民新購且屬于家庭第二套以上及外地居民新購的住房，因此相對而言重慶、上海兩地的房產稅的應稅范圍還是比較狹窄的，并沒有包含房產的所有。如果重慶、上海兩市對所有存量的住宅進行征稅，而且隨著城市化進程的不斷發展，不動產統一登記制度的建立與完善，房產稅的稅收規模將有可能取代土地出讓收入，成為地方政府財政收入的重要來源。這樣不僅可以減輕中央財政壓力，也能夠均衡地區之間的財力差距，縮小地區貧富差距，實現地區間基本公共服務能力均等化。可見，房產稅改革對以出讓土地為財政主要收入來源的中國地方政府來說是一次調整稅收結構的好機會，既能減輕中央財政壓力，又能增加地方財政收入。

2、改善稅制結構，調節社會財富。房產稅是財產稅的一種。我國目前房地產業的稅收結構為：重流轉，輕保有。渝滬兩地開征房產稅以及不動產登記制度的出臺，是對保有環節進行征稅，這是對我國房地產稅制結構調整的嘗試。將為改善房地產稅制結構提供寶貴的經驗，并為今后的稅制改革奠定基礎。稅收不是簡單的財政問題，而是涉及利益再分配，關系到民生的大問題。隨著我國經濟的快速發展，個人財富的迅速增加，貧富差距成為影響我國社會穩定和諧的重要因素。近年來，投資房地產成為人們積累財富的重要渠道，同時也成為導致居民之間的貧富差距越來越大的原因。重慶、上海兩市通過對擁有多套住房和高級住宅的個人進行征收房產稅，有助于縮小貧富差距，調節社會財富的分配。同時，也能促進市場的公平競爭，社會的穩定和諧。

（二）“滬、渝模式”存在的問題

1、政策漏洞。重慶、上海兩地的試點改革方案在特殊背景下倉促出臺，立法程序存在爭議，征稅目標也不太清楚，試點地區的具體房產稅征收政策也不夠完善，使得一些居民可以采取一些措施來偷稅、漏稅。以重慶為例，重慶市房產稅征收是以每戶作為征收單位的，因此居民可以通過假離婚、子女獨立開戶等手段在法律上實現多戶而對房產稅進行規避，這可能導致政策失靈。同時，對一個擁有多套普通住宅重慶市本地居民，按照現有規定，也無法對其征收房產稅。而上海是對增量房進行征稅，如果上海市民原本擁有多套住房，但他并未新購進房屋，那么他是不用繳納房產稅的，這對那些“房叔”、“房姐”是沒有影響的，這對于有剛性需求的首套房購買者來說顯然不合理。此外，房產稅試點地區規定了房產稅征收的標準，卻沒有規定房產稅的用途，如果征收上來的房產稅不能取之于民，用之于民，就不能得到百姓的支持，這對房產稅政策在全國范圍的推廣是不利的。

2、征收范圍不全面。“滬、渝模式”房產稅的征收偏重于高檔房、別墅或是多套房。但是作為生活城市而言，高檔住房、別墅在房地產結構中所占的比例不高，在整個房地產交易中居民住房才是整個重點。因此，“滬、渝模式”中人為的狹窄化了房產稅征稅范圍，造成稅基的變動范圍較小，不利于多層次、多級別房產稅征收體系的建立。征收范圍的狹窄導致房產稅的征收很難成為地方政府收入的主要來源。不同于身份信息的全國聯網，居民擁有房產確切數量政府不能很好地統計，這就會導致稅收的漏征。

3、配套體制缺乏。稅收的征收，除了有既定的范圍，還需計征的基礎。從“滬、渝模式”來看，房產稅試點征收中價格的評估機構、爭議的解決機制沒有做具體的要求，增大了房產稅征收困難。由于機制配套的缺失，問題出現不能得到有效及時的處理，導致納稅義務人拖繳稅款、政府不能及時收繳稅款的矛盾中。

二、房產稅征收模式改革建議

對于“滬、渝模式”兩地在試點過程中出現的一些問題我們應該認真分析和總結，同時要結合我國的國情制定出合適的房產稅稅收政策。所以，房產稅的開征將會分階段、分地區、分步驟的實施，并且需要完善諸多改革與配套措施。

（一）適當擴大征收范圍。經過了“滬、渝模式”的試點，無論是重慶模式或是上海模式，在面積的計算，價格的核定方面還是有不足之處。為了體現房產稅征收的公平性，在試點的基礎上還需增大房產稅征收的范圍，增大征收的計稅基礎。首先，對擴大試點范圍應該謹慎對待，如果范圍過大，對于購買住房具有剛性需求的普通居民是一種巨大的壓力；如果范圍過小，又起不到應有作用；其次，征稅標準的制定很重要，因為雖然目前主流的觀點是房產稅應針對投資投機型置業征收，不涉及自住需求，但難點在于如何確定是自住需求還是投資。并且制定這一標準必須要考慮地區間的差別，才能確保不會因征收房產稅而對房地產市場產生消極影響。

（二）加強部門間協調合作。房地產稅及時、足額入庫才能真正發揮房產稅的作用使之真正的取之于民，用之于民，但是僅僅依靠稅務部門、住建部門和國土資源部門是不行的，必須要和其他部門加強協調合作，比如加強與金融部門和公安部門等的聯系，建立信息共享機制，確保房產稅順利入庫。國家稅收的征管屬于稅務部門負責，而金融、公安等部門有義務給稅務部門提供相應的資料以解決在征收過程中面臨的一些問題。同時，要盡快開發計算機軟件，利用網絡在稅收征管中的作用，實現稅務部門和其他相關部門聯網，信息資源共享，加強協作和監督。現在的不動產登記信息系統需要實現大多數城市個人住房信息系統聯網，該系統的正常運轉也需要多個部門共同分享信息資源加強協調合作，這有利于了解個人住房信息，對稅收政策的制定有著重要的作用。按目前規劃，個人房產信息系統聯網將覆蓋所有的地級城市，并逐步向全國覆蓋。由此可以看出，部門之間的協調合作、信息流通是促進房產稅立法與推廣的重要保證。

（三）建立健全配套制度。稅收的征收需要有完整的稅率、稅基作為基礎。從“滬、渝模式”來看，房產稅的征收都是按照購房合同上所約定的價格或是購買當時的市場交易價格所完成的。在某種程度上來說合同價格與購買當時交易價格是不公平的。合同成立的基礎是當事人之間意思的表示一致；購買當時價格與現值之間是有時間價值差異的。房屋購買之后，房屋的價值會發生變化。因此，需要一個中間機構在特定的經濟交易環境下對所征稅對象的價值進行一個公平的價格評估，房產評估制度、評估機構的建立是房產稅征收的必要基礎。稅收的征收具有強制性，納稅義務人的征收過程中的一系列事項是具有抵抗的心理。因此，房產稅征收過程中，爭議解決條款的規定，爭議解決機構的建立與設置也是必需的。評估機構的設置、爭議解決機制的建立是房產稅征收的必要基礎。

十八大報告中提出要堅持促進社會和諧，把保障和改善社會民生作為改革的重點，而住房問題就是最重要的民生問題。由于現行個人住房房產稅征收所存在的弊端，面對不斷的房產投機投資造成的房價步步攀升，不能有效地將房價控制在合理范圍內，解決地方政府的土地財政。房產稅改革必將會對調節房價產生實質性的影響。雖然我國的房產稅改革與國外相比起步較晚，但是未來改革的路還很長，通過試點地區幾年的試點情況，房產稅將在其他城市乃至全國實行的趨勢略見明顯。對于房產稅新政策的規定，應該從滬渝試點中的經驗總結著手，同時吸收和借鑒國外模式，從我國的國情出發構建全國的調控性房產稅稅收政策，以促進我國房產業健康穩步地發展，保障國民的住房需求。■

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