常州市城市綜合體建設(shè)現(xiàn)狀與思考

黃良正

摘要：近年來常州突然涌現(xiàn)的商業(yè)項(xiàng)目，都有一個(gè)共同的身份：城市綜合體。都有相似的特征：體量龐大、商業(yè)業(yè)態(tài)完善、影響范圍較廣、有極強(qiáng)的聚合能力。這一連串的名字，也勾勒出常州城市綜合體之戰(zhàn)烽煙四起的圖景。但是，在給市民帶來便利和欣喜的同時(shí)，市場(chǎng)對(duì)于這一超大體量的綜合體數(shù)量該如何消化？未來總體開發(fā)規(guī)模是否供過于求？筆者經(jīng)過調(diào)查論證與分析，對(duì)常州市城市綜合體的建設(shè)現(xiàn)狀與思考提出一定的見解。

關(guān)鍵詞：綜合體 ?建設(shè) ?現(xiàn)狀 ?思考

1 開發(fā)商的綜合體戰(zhàn)略

面對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)十多年高速發(fā)展后何去何從，不少開發(fā)商已經(jīng)并正在進(jìn)行著“沒有現(xiàn)成經(jīng)驗(yàn)”的突圍。其中，城市綜合體的開發(fā)，不約而同地成為越來越多開發(fā)商的新選擇。

城市綜合體“時(shí)髦”起來，主要有兩個(gè)原因：

一是住宅受調(diào)控影響，波動(dòng)性大，開發(fā)商尤其是上市房企為了報(bào)表好看，需要一些商業(yè)項(xiàng)目來對(duì)沖風(fēng)險(xiǎn)。

二是開發(fā)商打著做城市綜合體的旗號(hào)，為拿到更好的地塊，增加談判條件。

2 常州城市綜合體建設(shè)現(xiàn)狀

2.1 房企陸續(xù)拿地打造城市綜合體

2014年常州9月、10月的土地市場(chǎng)中，商業(yè)地產(chǎn)繼續(xù)發(fā)光發(fā)熱，招商、雨潤、路勁地產(chǎn)先后拿地，投資金額與地塊體量均驚人，目前已經(jīng)投入使用或者在建的城市綜合體項(xiàng)目將近三十個(gè)。

2.2 常州各區(qū)已建成綜合體初步統(tǒng)計(jì)

2014常州各區(qū)城市綜合體情況（表1、2）

2.3 常州城市綜合體建設(shè)理念

常州城市綜合體數(shù)量眾多不可怕，可怕的是城市綜合體開發(fā)商沒有創(chuàng)新的理念。目前，常州的綜合體主要面臨的是如何實(shí)現(xiàn)合作共贏。政府要引導(dǎo)投資人做差異化的綜合體，形成百花齊放的局面，避免同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。

3 常州城市綜合建設(shè)的思考

3.1關(guān)鍵的是注意地段和人口消費(fèi)結(jié)構(gòu)

城市綜合體對(duì)地段的要求很高，周邊的人口、消費(fèi)群體結(jié)構(gòu)這兩方面是最重要的。城市綜合體講的是消費(fèi)人群，對(duì)于地段的選擇是不一樣的，開發(fā)地段選擇的要求也不一樣。

3.2 市場(chǎng)條件判斷是否準(zhǔn)確

判斷分二部分，首先是對(duì)所在城市的市場(chǎng)條件進(jìn)行初步分析與判斷，這是宏觀層面的，也可以稱為初判斷。也就是不進(jìn)行針對(duì)項(xiàng)目微觀角度的分析，僅從所在地區(qū)的市場(chǎng)狀況及潛力入手判斷這座城市發(fā)展這一項(xiàng)目的可行性。

3.3 項(xiàng)目位置判斷是否合理

城市綜合體項(xiàng)目的位置選擇對(duì)于項(xiàng)目的成功是決定性的。并不是所有的地方都適合做商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，只有具備相應(yīng)條件的地塊才可以做。

這里要搞清楚兩個(gè)方面：

一是它在城市現(xiàn)狀中的地位。

二是它在城市發(fā)展規(guī)劃中的地位。

3.4 對(duì)地塊的再認(rèn)識(shí)是否足夠

這里包括：規(guī)劃指標(biāo)及稅費(fèi)等。有了第三條的結(jié)論再回過頭看相應(yīng)的規(guī)劃指標(biāo)等便會(huì)更有針對(duì)性。再認(rèn)識(shí)的過程中有二個(gè)指標(biāo)或標(biāo)準(zhǔn)需格外關(guān)注：

①建設(shè)規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)。

②土地價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。

3.5 項(xiàng)目定位細(xì)化是否到位

這時(shí)，進(jìn)行徹底、細(xì)致的目標(biāo)客戶分析會(huì)更加主動(dòng)，甚至做適當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)定位，產(chǎn)品形式以及特點(diǎn)的勾畫也會(huì)有的放矢。

3.6 規(guī)劃設(shè)計(jì)是否符合城市總體風(fēng)格

包括方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)等。其中，尤其以方案設(shè)計(jì)為重中之重：方案設(shè)計(jì)可以稱之為宏觀設(shè)計(jì)，將決定項(xiàng)目的外部布局、內(nèi)部功能、室內(nèi)空間的合理動(dòng)線布局等。

3.7 方案的整合是否系統(tǒng)化

在完成了上述項(xiàng)目設(shè)計(jì)、市場(chǎng)調(diào)整方案后，需要做一個(gè)財(cái)務(wù)分析，并進(jìn)而得出一個(gè)財(cái)務(wù)融資方案。如果方案存在問題，那么需要回到設(shè)計(jì)階段進(jìn)行相關(guān)調(diào)整。

3.8 資金需求方案是否能跟上要求

結(jié)合項(xiàng)目的財(cái)務(wù)核算進(jìn)一步細(xì)化項(xiàng)目的資金需求量及資金流量。該項(xiàng)工作需要首先對(duì)項(xiàng)目的工程資金量及現(xiàn)金流進(jìn)行宏觀的方案編制，再結(jié)合項(xiàng)目各項(xiàng)資金的需求，最終完成該項(xiàng)目的資金需求方案。

4 結(jié)語

盡管物業(yè)形態(tài)更加立體的綜合體項(xiàng)目具有天然的吸引力，但對(duì)于常州，這個(gè)約500萬人口的城市來說，是

否存在開發(fā)過熱的問題，我們的消費(fèi)力，能否支撐得起現(xiàn)

在“超速”開發(fā)的綜合體項(xiàng)目，應(yīng)該值得我們更多人去思考。

參考文獻(xiàn)：

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