修建性詳細規(guī)劃在房地產(chǎn)項目運營管理中的運用

萬終盛

(重慶渝富資產(chǎn)經(jīng)營管理集團有限公司，重慶 401121)

修建性詳細規(guī)劃是指利用城市總體的規(guī)劃，分區(qū)規(guī)劃或者控制性詳細規(guī)劃作為標(biāo)準(zhǔn)，制定用來指導(dǎo)各項建筑工程設(shè)計和施工管理規(guī)劃設(shè)計的一種。房地產(chǎn)項目的管理屬于工程項目管理，是其中一個分類，是房地產(chǎn)項目管理利用工程項目管理中的方法，觀點，對房地產(chǎn)項目的建設(shè)使用進行全方位的一個監(jiān)控監(jiān)管，實現(xiàn)生產(chǎn)要素分配優(yōu)化，為客戶提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。它是一門綜合管理學(xué)科，也是具有很大發(fā)展?jié)摿Φ男滦蛯W(xué)科。房地產(chǎn)項目根據(jù)管理者不同，又可分為:建設(shè)項目管理(業(yè)主單位)、設(shè)計項目管理(設(shè)計單位)、工程咨詢項目管理(咨詢監(jiān)理單位)、施工項目管理(施工單位)和后期物業(yè)管理(物業(yè)公司)。國家的發(fā)展離不開這些經(jīng)濟的建設(shè)，特別是在房地產(chǎn)涉及的商業(yè)區(qū)建設(shè)，住宅區(qū)建設(shè)，其他類型項目的建設(shè)尤為重要的顯現(xiàn)了修建性詳細規(guī)劃在房地產(chǎn)項目運營當(dāng)中起著重要指導(dǎo)性和把握全局的重要性。

國家的城市規(guī)劃離不開根據(jù)實際情況對其進行合理的城市建筑、道路、綠地空間、景觀設(shè)計布局，指揮城市整體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃來指導(dǎo)建筑設(shè)計和施工中的各種設(shè)計規(guī)劃。根據(jù)建設(shè)部《城市規(guī)劃編制辦法》修建性詳細規(guī)劃應(yīng)當(dāng)包括建設(shè)條件分析，綜合技術(shù)經(jīng)濟論證，建筑、道路、綠化等布局和規(guī)劃設(shè)計，住房、醫(yī)院、學(xué)校和幼兒園等建筑的采光分析布局總體規(guī)劃，根據(jù)交通影響分析，提出交通組織設(shè)計，市政工程管線規(guī)劃和綜合管線，豎向規(guī)劃，估計數(shù)量，拆遷總成本分析的投資回報。這是房地產(chǎn)項目運營當(dāng)中最具有指導(dǎo)性的整體框架，是房地產(chǎn)在修建性詳細規(guī)劃當(dāng)中必須遵循的理論與設(shè)計方案的具體要求，在這個基礎(chǔ)上，修建性詳細規(guī)劃在房地產(chǎn)項目運營管理的運用更為高效和清晰。房地產(chǎn)項目運營管理的目標(biāo)體系是爭取項目成功實施的總目標(biāo)，要獲得項目運營當(dāng)中的成功，需要詳細了解自身和修建性詳細規(guī)劃當(dāng)中的作用產(chǎn)生積極的運用。在房地產(chǎn)項目的運作和管理中進行適當(dāng)?shù)膽?zhàn)略具體研究，制定正確的，科學(xué)的，實事求是的，可執(zhí)行的項目基線。項目管理需要使用的技術(shù)方案是科學(xué)，經(jīng)濟的設(shè)計，在設(shè)計過程中遵循先進技術(shù)并結(jié)合經(jīng)濟合理性的要求，遵循資源可持續(xù)利用的要求，并堅持將項目的經(jīng)濟和發(fā)展經(jīng)營與管理人的需求相結(jié)合，改善人們的生活環(huán)境，確保項目實施的要求和明確目標(biāo)的安全性和效率。這需要建立項目的運營管理團隊，為建設(shè)有計劃上層系統(tǒng)而復(fù)雜的工程解決方案，通過具體的建筑物結(jié)合實際情況的戰(zhàn)略目標(biāo)詳細規(guī)劃總體要求，才可以使得在運營管理當(dāng)中運用的更為具體和達到實踐需求。

修建性詳細規(guī)劃可以由有關(guān)單位依據(jù)控制性詳細規(guī)劃及建設(shè)主管部門提出的規(guī)劃條件，委托相關(guān)城市規(guī)劃編制單位進行收集基礎(chǔ)資料，還需要增加控制性詳細規(guī)劃地段的要求。這是在房地產(chǎn)項目運營管理當(dāng)中運用時明確其目標(biāo)要求，實施符合規(guī)定的建筑規(guī)格和高度，質(zhì)量的要求。運用是指導(dǎo)守則，是規(guī)劃建筑群建設(shè)的基礎(chǔ)性要求，收集的資料應(yīng)該為建筑施工，設(shè)計，規(guī)劃提供可參考資料。如工程地質(zhì)、水文地質(zhì)的資料，在這個基礎(chǔ)上才可以保障設(shè)計建筑群，規(guī)劃建筑群的地質(zhì)研究是否符合施工要求和飲水安全，這個資料要全面可靠，要完全符合相關(guān)規(guī)定，在管理運營當(dāng)中要確保房地產(chǎn)項目管理運營的基礎(chǔ)性保障措施，這是為后來施工建設(shè)提供安全土地使用，避免造成地基和建筑當(dāng)中出現(xiàn)的問題。這是在修建性詳細規(guī)劃當(dāng)中對于房地產(chǎn)項目運營管理的重要參考資料和運用的必要使用常識性資料。在各類建筑工程造價中，資料對于房地產(chǎn)運營管理具有重要的作用，是整體設(shè)計、施工、完成規(guī)劃建設(shè)的重要環(huán)節(jié)，建筑工程造價資料的收集是為了在項目運營管理當(dāng)中可以減少不必要的時間，這樣在購置相關(guān)建筑材料和信息中提供了較為方便和快捷的方式達到最佳的效果，為在這一領(lǐng)域的運用提供相關(guān)信息，為此實施條件和關(guān)鍵性的項目管理和運營提供參考資料。

在修建性詳細規(guī)劃中的規(guī)劃流程對房地產(chǎn)項目運營管理中的運用提供了指導(dǎo)性理論依據(jù)，成立項目組，在房地產(chǎn)運營管理運用中提高隊伍建設(shè)，為后續(xù)的建設(shè)提供了技術(shù)和人才的使用。收集必要規(guī)劃資料，這為房地產(chǎn)項目運營管理運用上提供了參考資料，為后續(xù)的工作安排提供了數(shù)據(jù)保障，有了相關(guān)數(shù)據(jù)的使用使得在房地產(chǎn)項目運營管理上加大了進度，在分析相關(guān)問題時提供了解決的重要條件保證。毋庸置疑的是效率得到提高，工作安排更為人性化，若是無此規(guī)劃資料就無法在項目運營管理上制定高效和清晰的工作流程。作為其中城市總體規(guī)劃的規(guī)劃信息，分區(qū)或控制性詳細規(guī)劃信息和園區(qū)發(fā)展規(guī)劃，對現(xiàn)有的規(guī)劃適當(dāng)?shù)囊?guī)范，要求現(xiàn)有的現(xiàn)場測量和調(diào)查，水，電，排污等水文地質(zhì)調(diào)查資料。根據(jù)園區(qū)各項規(guī)劃指標(biāo)確定的路網(wǎng)，排水和排污系統(tǒng)，確定了拆除重建項目，這在房地產(chǎn)項目經(jīng)營管理的規(guī)范計算是最重要的組成部分，房地產(chǎn)項目成功實施承建項目對于這些城市規(guī)劃當(dāng)中的重要的城市脈絡(luò)的設(shè)施需要在前提條件下確定要處理的重要過程，這個過程需要房地產(chǎn)商在運營管理上依據(jù)相關(guān)法規(guī)和文件合理有效的提供技術(shù)上的處理要求，也需要在此基礎(chǔ)上完成對于拆遷及改造項目，并議定賠償方案，關(guān)于這項是城市規(guī)劃和城市建設(shè)當(dāng)中需要解決的實際問題。在某些條件下造成的拆除后賠償事宜沒有完成好，造成房地產(chǎn)項目運營管理當(dāng)中的建設(shè)延誤，拆遷糾紛，這是突出問題，要突出解決。不能為了發(fā)展而不考慮人民的利益和保障，這是修建詳細規(guī)劃在房地產(chǎn)項目運營管理運用中的最低要求和建設(shè)保證，防止在運營管理上的失誤和決策失敗。

針對相關(guān)規(guī)劃流程當(dāng)中無法避免的是確定活動中心與綠化位置，這是在房地產(chǎn)項目運營管理當(dāng)中最為突出的一點，無論是一線城市、二線城市還是發(fā)展較為緩慢的地級市都在考慮城市建筑群建設(shè)，提供一種綠化環(huán)境以減少城市工作當(dāng)中的疲勞和生硬的城市化生活，為大眾提供較為舒適的生活和工作環(huán)境，活動中心是人民可以享受物質(zhì)生活后的精神世界的需要，這是在城市規(guī)劃當(dāng)中需要進行人性化思考和決策的重要前提條件。繪制總平面和豎向設(shè)計，在房地產(chǎn)項目運營管理中是規(guī)劃中實施的重要環(huán)節(jié)，繪制總平面圖提供了二維三維效果圖的實際操作，為今后成型的建筑提供模擬模型，在用地豎向規(guī)劃圖時，應(yīng)確定地形地貌的利用，進行土方平衡，確定各控制點與建筑物的坐標(biāo)、高程和地面排水方向、坡度、掃土墻的形式、規(guī)劃地面形式、地面排水方式、截洪溝位置等。各基本原則經(jīng)濟指標(biāo)分析，編制文本說明，這些都需要在經(jīng)濟政策和社會發(fā)展經(jīng)濟情況下進行數(shù)據(jù)分析整理，形成一套可以參考的資料，為房地產(chǎn)項目運營管理中的運用提供數(shù)據(jù)支持。這是在眾多數(shù)據(jù)支持中較為重要的參考，而后進行編制文本的說明可以為房地產(chǎn)項目運營管理中采取的書面形式的表達，為后續(xù)相關(guān)工作提供了有利的全面概況。這是在眾多數(shù)據(jù)中提煉的文本，是修建性詳細規(guī)劃在此基礎(chǔ)上要完成的相關(guān)文本操作。

在最為重要的環(huán)節(jié)上需要針對修建性詳細規(guī)劃中所完成的上述流程進行組織相關(guān)專業(yè)人員的評審和評估，做到實事求是的審核標(biāo)準(zhǔn)，完成相關(guān)規(guī)劃要求和布局要求，對房地產(chǎn)行業(yè)中保持著清晰明朗的要求，使得在后續(xù)的房地產(chǎn)項目運營管理上提供了監(jiān)督和校正的作用，為今后的工作安排進行指導(dǎo)性討論和意見。通過相關(guān)規(guī)定后，符合要求要報規(guī)劃主管部門審批，這個過程意味著在房地產(chǎn)項目運營管理中進行到了實質(zhì)性的操作。

［1］明源地產(chǎn)研究院.房地產(chǎn)項目運營最佳實踐［M］.北京:中國建筑工業(yè)出版社，2011.

［2］郭松海.房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識［M］.北京:中國環(huán)境科學(xué)出版社，2005.

［3］第十屆全國人大常委會.中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法［S］.2008.