假設開發法在土地評估中的運用與分析

劉方源

(石河子大學 商學院,新疆 石河子 831300)

假設開發法在土地評估中的運用與分析

劉方源

(石河子大學 商學院,新疆 石河子 831300)

在眾多房地產開發的評估方法中，假設開發法是最為方便并且常見的一種.本文通過分析了假設開發法在土地評估中的運用，簡單介紹了在資產評估中假設開發法應注意的問題.

假設開發法；地價實例分析；資產評估

1 假設開發法概論

成本法是資產評估中常用的方法，假設開發法實質上是成本法的一種倒推.所謂成本法是指按照被評估資產的重置成本扣減其各項損耗值，比如實體損耗、經濟損耗、功能損耗之后來確定被評估資產價值的一種方法，而假設開發法則是通過預測估計出開發完成后的價格減去一系列成本費用，倒擠出土地價格的方法[1]15-16.

假設開發法方法一般用于將要開發的土地.

1.1 假設開發法的適應范圍

1)主要是生地、毛地、二手房產和正在實施的工程等；

2)經過開發后的房地，比如建筑物(含土地)等；

3)經過開發以后的建筑物的經營方式，例如向外賣出、出租或者自己經營等.

1.2 計算公式

P——表示地價； A——經過開發后，預期房地產的價值；

B——開發成本，一般包括建筑費用和專業費用； C——開發商投資利息；

D——在當地正常水平下，開發商應獲得的利潤； E——從開發開始需要的各種稅收費用.

土地價格=預期樓價-成本-利息-利潤-銷售稅費-稅費.

2 假設開發法的操作步驟

首先了解被評估建筑物、土地的概況，從而確定最佳利用方式，是用于出租、出售或者其他；其次，預計估測出建筑物、土地可以帶來的收益，確定房地產價值[2]26.

1)用于準備賣出的房產，我們可以采用市場法估算出被評估房地產預期出租帶來的收益，主要是扣除閑置、運營費用后的租金.

2)用于出租的房地產，如寫字樓等我們可以采用收益法，將可以獲得的純收益進行折現，從而得到建筑物、土地的總體價值.

3 假設開發法估算過程

3.1 計算建造安裝成本

一般情況下，建造安裝成本要依據被評估資產當地的建筑公司的平均水平來確定.可以通過比較法計算，或者根據當前同類型房地產造價，假如建材的價格變化比較大，應另外考慮建材價格變化對于建造安裝成本的影響[3]7-9.

3.2 計算管理費用

管理費用通常情況下有兩種方法進行估算，一是直接依據建造成本乘以一定的比例，二是可以依據房地產價值乘以一定的比例.確定該比例主要取決于當地的平均水平，若開發商控制成本能力不同于當地平均水平，還應根據開發商控制能力確定.

管理費用=開發成本×正常管理費率.

3.3 計算銷售費用

計算銷售費用一般用房地產價值乘以一定比例，比例一般依據當地銷售費用的平均水平進行確定，還應參照代理公司收費標準或者樓盤檔次.

3.4 計算稅費

稅費的計算主要依據稅收規定政策，從獲取土地開始，直至出售為止，在此期間內發生的稅收費用，另外也要依據同類房地產項目支付的稅收費用進行計算，通常情況下比例確定依據房地產的開發價值.

3.5 計算利息

眾所周知，在投資房地產中，一個尤為顯著的特點就是投資量大，占用的時間長，所以計算利息特別關鍵.開發過程中，地價、建造安裝成本、營運費用、銷售費用、營運收入等貨幣資金的投入以及回收均在此期間內發生，所以貨幣資金的時間價值運動貫穿于房地產開發項目的始終.

投資利息=(待開發房地產價格+開發成本+管理費用)×正常利息率.

3.6 計算利潤

通常情況下，在房地產評估中，常見的利潤基數計算方式有以下兩種，第一是以房地產開發價值作為基數，再乘以一定的銷售利潤率；第二則是以地價、建造安裝成本、營運費用、銷售費用，專業費用等開發成本作為基數，再乘以開發商期望的成本利潤率.無論是銷售利潤率或者是成本利潤率一般都要依據當地房地產開發的平均水平以及開發商對利潤的期望來綜合確定.

開發利潤=(待開發房地產價格+開發成本+管理費用)×正常利潤率.

3.7 估算地價

估算地價是用計算出的房地產的開發價值減去其他費用(地價=房地產的預期價值-成本-管理費用-利息-銷售稅費-利潤-稅費)，從而計算出的地價.

4 應用舉例

例1 現已知有一待開發用地，開發商計劃開發建設為寫字樓，待開發土地面積 2 000 m2，建筑物的容積率為3，兩年建設期，建筑費用4 000 元/m2，專業費是建筑費的 10%，建筑費、專業費均勻投入.建成后立即出售，開發商預計售價為9 000 元/m2，(此處不考慮閑置)銷售費用是樓價的2.5% ，銷售稅費是樓價的6.5% ，已知銀行年貸款利率為 6% ，開發商期望的投資利潤率為 10% .求該宗地的單位地價、樓面地價.

解：首先根據題意確定計算方法.

根據題意，可依據剩余法進行估算.

土地價格=預期樓價-建筑費-專業費-利息-利潤-銷售稅費-稅費.

第二步，計算樓價.

預計樓價=2 000×3×9 000=54 000 000(元)

(此處：容積率=建筑物面積÷土地面積)

第三步，建筑費、專業費.

建筑費=4 000×2 000×3=24 000 000(元)

專業費=建筑費×10%=24 000 000×10%=2 400 000(元)

第四步，計算利息.

利息=地價×[(1+6%)2-1]+(24 000 000+2 400 000)×[(1+6%)-1]

=0．123 6×地價+1 584 000

(因為建筑費和專業費在建設期內是均勻投入的，計息期應該按照建設期的一半計算)

第五步，銷售費用、稅費的估算.

銷售費用=54 000 000×2.5%=1 350 000(元)

銷售稅費=54 000 000×6.5%=3 510 000(元)

第六步，利潤的估算.

利潤=(地價+建筑物+專業費)× 10%=(地價+26 400 000)×10%

第七步，計算土地價格.

土地價格=預期樓價-建筑費-專業費-銷售稅費-利潤-利息-銷售費用

=54 000 000-26 400 000-0.123 6×地價-1 584 000-3 510 000-0.1×地價-2 640 000-1 350 000

地價=18 516 000÷1.223 6=15 132 396.21(元)

最后，評估結果.

單位地價=15 132 396.21÷2 000=7 566.198 1(元/m2)

樓面地價=7 566.198 1÷3=2 522.066(元/m2)

(樓面地價=單位地價÷容積率)

本題直接給出了建筑物的售價，作為建筑物價值，而在現實中還有另一種建筑物用于出租，需根據收益進行折現計算出建筑物和土地合一的價值，讓我們分析下一道例題.

例2 已知有一待開發建設用地，于2005年5月19日取得土地使用權，土地面積10 000m2，土地出讓年限為40年，建筑的容積率為2，開發商計劃開發建設為寫字樓，共需要2年的建設期，并且已知建筑費為2 000元/m2，專業費按建筑費的l0%進行計算，建筑費、專業費在開發中均勻投入.通過對同類當地房地產市場調查了解到，類似房地產的月租金純收益為200 元/m2(已經扣除營運費用,例如維修費保險費等).閑置率15%，已知該類房地產的資本化率為l0%，銷售費用按照樓價的3.5%進行計算，銷售稅費按照樓價的7.5%計算，并且當地銀行年貸款利率為6%，開發商期望的投資利潤率l5%.評估基準日2007年5月20日.求該宗土地單位地價和樓面地價.

解：首先計算開發房地產的樓價

=200×12×10 000×2×85%×(P/A，10%，38)=396 784 080(元)

此處n=38是由于05年獲得土地出讓權限40年，土地評估日期為07年，出讓權限還剩下38年，開發商可以獲得未來38年收益.

此處樓價應根據未來能夠得到的純收益進行折現來估算房地合一的價值.

第二步，計算建筑費、專業費.

建筑費=2 000×20 000=40 000 000(元)

專業費用=建筑費用×0.1=40 000 000×0.1=4 000 000(元)

第三步，預期銷售費用.

銷售費用=396 784 080×0.035=13 887 442.8(元)

銷售稅費=396 784 080×0.075=29 758 806(元)

第四步，求取利潤.

利潤=(土地價格+建筑費用+專業費)×0.15

設地價為X

利潤=(X+建筑費用+專業費)×0.15=0.15X+6 600 000

第五步，投資開發期間所耗利息.

利息=X×[(1+0.06)2-1]+44 000 000×0.06=0.123 6X+2 640 000

最后，求取地價.

土地價格=預期樓價-建筑費-專業費-銷售費用-銷售稅費-利潤-利息.

X=396 784 080-44 000 000-13 887 442.8-29 758 806-0.123 6X-2 640 000-0.15X-6 600 000=299 897 831.2÷ 1.273 6=235 472 543．3(元)

則單位土地價為235 472 543.3÷10 000=23 547.254 33(元)

樓面地價=23 547.254 33(單位地價)÷ 2(容積率)=11 773.63(元)

(樓面地價=單位地價÷容積率).

5 結語

1)在利用假設開發法評估土地價值時，首先要確定最佳利用方式，評估對象應具有開發價值或者說具有一定的開發潛力，在建工程也屬于此列，在建工程也有專門的公式，實質上是假設開發法的變形，此處不再展開敘述.

2)資產評估方法有多種，運用到土地評估的主要有收益法、市場法、成本法.事實上，假設開發法在是收益法的一種變形，而在形式上是成本法的倒推.收益法和成本法都是資產評估的常見方法.市場法主要適用于公開活躍的市場，成本法適用于被評估資產持續使用，并且具備歷史資料.收益法要求有確定的預期收益和折現率或資本化率.

計算過程為地價=預期樓價-建筑費-專業費-利息-利潤-銷售稅費-銷售費用.

3)樓價可以用現金流量折現和傳統方法進行估算，二者不同之處在于現金流量折現法測算結果較為準確，但是方法復雜，傳統方法相對粗略，但是較為簡單.在難以運用現金流量進行折現時可以采用傳統的方法.

4)房地產開發具有鮮明的地域性，因此假設開發法作為資產評估的一種重要方法，也具有地域特色.假設開發法為加強城市土地價格管理、規范交易行為、促進土地合理利用、保護土地所有者和使用者的合法權益、推動我國房地產業的健康發展提供了依據.

[1] 賀鳳梅.房地產開發項目評估假設開發法的應用[J].財會學習, 2014(6).

[2] 孫 穎.租賃土地使用權評估的探討[J].當代經濟,2010(22).

[3] 李 彬.對劃撥土地使用權價格評估探討[J].商情,2010(21).

[責任編輯 迎客松]

The Hypothetical Development Method’s Analysis in Land Evaluation

LIU Fangyuan

(AuditprofessionintheCommercialCollege,ShiheziUniversity,shihezi831300,China)

In many real estate development evaluation methods, hypothetical development method is the most convenient and common one. In this paper, the author analyzes the application of the hypothetical development method in land evaluation, and briefly introduces the problems that should be paid attention to in the assessment of assets.

hypothetical development method; land premium case study; assets appraisal

2015-08-22

劉方源(1994- ),女，河南商丘人，新疆石河子大學商學院教師，主要從事地產價格審計研究。

1671-8127(2015)05-0087-04

F293.3

A