國際大都市地鐵商業開發對鄭州市地鐵商業發展的經驗與啟示

張 夢

（鄭州大學 管理學院，河南 鄭州 450001）

1 引言

隨著我國城市化的水平越來越高，各個城市的各個領域都會有較大的發展，這就需要更多的資源來吸納更多的人口，在這個過程中，都必然選擇城市的軌道交通來作為解決的方法，這也對城市的發展起了積極的推動作用.眾所周知，地鐵的運營可以改變了居民出行方式，提升了城市經濟水平，并對地鐵沿線的房地產等產生積極的影響作用.同時地鐵商業是隨著城市化的進程出現的一種新的商業形態，這同時也對城市經濟的發展有著重要的推動，所以，一些國際化的大都市都往往非常重視地鐵帶來的地下商業的發展，如：蒙特利爾，倫敦，東京，香港等，這些城市都有著很成功的地下商業空間開發的經驗.鄭州市地鐵一號線地鐵已于2013年年底運營，二號線已經開始建設，三到六號線也已經開始規劃中.本文借助于對國際大都市的地鐵對地下商業空間的開發分析并結合鄭州市一號線地下商業空間的利用現狀，探討對未來鄭州地下商業規劃的建議.

2 當下我國地鐵鐵商業發展的優勢

當前，我國國內已經先后有北京、香港、天津、上海、廣州等22個開通了地鐵，這對于解決城市交通擁堵問題產生了極大的作用.地鐵不僅改變了人們的出行方式，同時也促進了城市了空間結構的發展，從而促進了商業變革.

關于地鐵商業的，王慶先定義為：因為交通的通達帶來的人流集散變為商業的客流，逐漸將地鐵的站點和商業發展聯系起來，從而逐漸的結合在一起.地鐵商業分為地上和地下兩個部分，本文主要是對地下商業空間的開發來進行研究.

2.1 城市化進程中地鐵商業的發展

地鐵商業可以實現交通和商業的雙贏，這在國際大都市的地鐵發展中表現的尤為明顯.最為成功的是香港的地鐵公司，不僅提供列車服務，同時也對地鐵沿線上的住宅和商用物業進行開發，并提供相應的設施和服務，將交通與其他社區設施融為一體.還有一個是東京的地鐵步行街，在建設之處，并未設立商業設備，剛開始只是商販在通道兩側的攤位，然后逐漸發展為地下的商業街，從而滿足了地鐵客量的龐大需求，最終實現了地下商業和地上商業的完美融合.另外，國外的地鐵商業發展也說明，一個發達的地鐵網絡對城市的發展產生不可估量的效應，同時也大大促進了城市的擴張和發展.

地鐵商業的發展與城市化進程與城市的發展之間的聯系非常的密切，我們可以這樣說，地鐵商業是地鐵與商業的聯姻.地鐵商業的產生，主要有兩種情況：（1）先商業，后地鐵.地鐵產生后發展商業，使得商業更加鞏固和壯大.如：廣州的京路商圈，建成地鐵之后，為該商業圈帶來了極大的活力，還有我們的二七商業圈和火車站商業圈，都是有著濃厚的商業積累，地鐵的開通豐富已有的商圈，促進了商業的繁榮，這些都是地鐵促進商業發展的重要證明.（2）先有地鐵，后有商業.先建成地鐵，隨后形成了新的商業圈，如廣州的中華廣場商業圈和天河商業圈，都是先有了地鐵，然后形成的.當一個城市選擇開始興建地鐵時，先發展的使具有濃厚商業底蘊的商業圈，然后經過一段的時間，相關的體系建成之后，才會產生新的商業，同時隨著地鐵來進行擴張.所以，在最初的設計時，就要將地鐵的商業中心放在各個城市的節點中.當地鐵逐漸完善時，地鐵口要向城市的發展方向與人流聚集的區域推進，帶領高消費能力的地區的商業發展，服務于城市整體經濟發展與空間布局.

2.2 地鐵商業的優勢

2.2.1 地鐵與其區域內商業空間形成良性循環

如果是政府全資來興建地鐵，會陷入到成本大，回收期長、虧本的運營中的境地.資金的問題只靠政府的投入和運營的收入是不能解決的，這就會讓人們想辦法來使地鐵與其區域內商業空間之間形成一個良性的循環，通過地鐵所帶來的龐大人流，來形成一定的價值.這就使得我們想辦法把這種人流經過一定的方式將其轉化為客流，產生一定的價值.而地鐵商業就剛好能形成這樣的效應.

2.2.2 地鐵商業能夠疏導人流

地鐵是一個客流量龐大的運輸系統.地下交通四通八達，可以將地上的人流最多的幾個商圈連起來，如：火車站、商場等.香港的面積非常的小，但交通卻非常的方便，人們可以通過地鐵從各個商業圈中穿梭.這不僅可以化解地面的交通，起到的分流的效果，也可以短暫的吸引部分的客流來進行購物和餐飲，也有效的緩解了地鐵的運營壓力.

2.2.3 地鐵商業能夠幫助城市節點空間得到合理利用

地鐵建成之后，形成的地下空間是多層次的.這就給與我們充分的機會去利用出入口和通道這些有效的空間獲取收益.當然，我們首要考慮的還是地鐵的商業業態以及消費需求，怎樣為人民提供良好的服務，同時，我們也要想辦法來獲取利潤，降低成本.

3 國內外地鐵商業空間的開發分析

3.1 加拿大蒙特利爾地鐵商業

在蒙特利爾，步行街是非常系統，堪稱完美.不僅在規模上數一數二，在服務和環境上面也是屬于世界一流，且交通非常的便利.由于其地理位置較偏北，每年都大約有四五個的冬季，開發的地下商業可以幫助人民抵御惡劣天氣的影響，繼續從事商業活動.人們設置不用到地面上就可以進入大廈上班.該城市的地鐵有著許多自身的特點：第一，地鐵位置靠下，大約在3-5米，并且周圍被巖石所包圍.第二，基本每個商業街的地下二層，都有過道供人們活動.過道的面積達到了3萬平方米，將室內的公共廣場和大型商業中心連接起來.每天都大概有50萬人通過這些過道進入到60座大廈里，可以這樣說，蒙特利爾就是地鐵連成的城市，可以躲避寒冬和嘈雜，可以稱之為四季常青的蒙特利爾.

3.2 日本東京

東京地鐵的特色就是將地鐵站、停車場和商業進行融合，從而促進地面商業的發展.比較著名的就是其新宿地鐵站，具體的做法就是：將地下負一層建為商業設施，將地下負二層建成停車場，通過這樣將地下步行的系統和地上的商業設施進行連接.同時對配套設施進行有效的開發，逐漸將新宿變成了東京的核心交通樞紐和商業樞紐.

3.3 英國倫敦

英國倫敦的地鐵興建于1863年，距今有152年的歷史，是全世界最早的地鐵.倫敦地鐵的最大特點就是將市內大多數的旅游景點和購物中心都放在了地鐵站的附近.在地鐵規劃時就考慮到了主要旅游景點和購物中心的位置，使得地鐵建成后可以通過各個主要的旅游景點和商業購物中心.這樣在人流、商業地位、租金等方面，地鐵都發揮著商業主導的作用.

3.4 香港

毫無疑問，香港地鐵時運營最為成功的地鐵之一，也是能夠實現地鐵建設核地鐵商業共贏的地鐵之一.采取的主要方式是，政府控股，控制沿線一帶的地皮，當地鐵興建時，沿線的地皮價格上漲，地產不斷升值.最主要的特點就是：第一，商業空間只租不售.這樣開發商就有著完全的管理權，可以從全局出發，吸引優秀的商業入駐，促進商業的發展.第二，具有清晰的空間定位，對市場進行充分的分析，之后建立相應的物業.將主要的部分建成零售、餐飲、娛樂三大項.且分布也非常的合理，另外，采用評分的機制，讓客戶對商家進行打分，從而決定商家的去留，這樣就保證了商業的活力，使得開發商、商戶和市民同時收益.（3）購物環境的高舒適度.香港的設計也是超前的，具有全局性和前瞻性等.不僅在硬件上現代化，在軟件上也是非常的人性化.通道寬度和高度都給人以舒適感，給顧客視覺和精神上都有良好的感受，這也在無形中促使了顧客購物.

4 鄭州市一號線地下商業發展中存在的問題

如上圖所示，鄭州地鐵一號線主要有五個商業圈：分別是鄭州東站、燕莊站、人民路站、二七廣場站和醫學院站.這可以為乘客提供中西特色的餐飲和生活消費品，也有一些潮流新品，如自動售貨機和報刊書亭等.但是就實際的落實情況來看，并不樂觀，地鐵商業的發展并不成規模，存在諸多問題.

4.1 對地下空間的規劃設計開發不夠重視

鄭州市地鐵規劃時雖然號稱對地下商業的規劃斥資千億，但就地下商業站點的投入情況卻不盡如人意，在具有商業網點的站點僅有一些商品的自動販賣機，和簡單的消費商品販賣攤位.在沒有規劃進的站點中，沒有對未來商鋪發展的明顯規劃，缺乏未來地下商業發展的預留空間，規劃明顯缺少前瞻性和長遠性.相比較于對地上商業街的規劃和建設的投入，對地下商業空間的規劃開發較少，重視程度不夠.同時鄭州市一號線的地下商業開發在設計時不具有有針對性，舒適性也不夠，現有的商業開發產品有同質化的趨勢，商業空間設計生硬，不能滿足不同消費群體的多樣化消費需求，也難以使顧客達到如在地上購物消費的輕松舒適感.

4.2 商業基礎建設配套不齊全，商業開發率低，商業價值沒有充分挖掘

鄭州市地鐵一號線已開通近一年，地鐵商業發展本應該很具有潛力，但地下商業開發仍未成規模，整體來看發展不系統.在桐柏路，火車站，二七廣場等人流量很大的站點，地下商業發展并不樂觀，僅有自動販賣機，商業開發率幾乎為零，地鐵地下商業本身所具有的巨大商業價值并未真正的發揮出來.

4.3 地下商業的定位不明確，缺乏政策的支持和鼓勵

地下商業是隨著地鐵圈的成熟，將商圈的發展潛力激發出來.但是，地下商業的開發比地上的更難，需要有準確的定位，同時也要做好規劃，相關的配套設施也要跟上，例如停車場等，這樣才能吸引人流.鄭州市總體來說發展的不均衡，中心過于擁擠，周邊發展不足，另外大眾也沒有地下的消費習慣.就一號線地鐵沿線的地下商業發展現狀來看，對地鐵商業的定位沒有明確的目標，產品定位不清，針對的消費群體也不明確.而且政府并未在政策和政府規劃中對地下商業的發展有鼓勵和支持的表現，這一系列的因素都使的一號線的地下商業開發命運多舛，前路坎坷.

5 未來鄭州市地鐵商業開發的經驗和啟示

5.1 加大地下商業開發的重視，科學編制地鐵沿線土地利用規劃和商業網點規劃

規劃是建立地鐵系統的第一步，這一步關系著整個地鐵工程的成敗.任何現代先進的地鐵系統在開發前都有著諸多的規劃方案.鄭州市地鐵的規劃布局，首先要充分利用土地，將站點、人口、布局等因素要考慮進去，最終目標是實現鄭州市的綜合發展.要明確土地的類型，以及商業區的功能，然后提出相應的安排，為未來地鐵商業的開發提供依據.

5.2 科學布局沿線商業網點規模，合理配置商業網點配套功能

國外大型地鐵的商業開發都結合了城市的功能區、站點和周邊設施等，將商業網點的數量、功能和規模科學合理的結合起來.鄭州市未來的地下商業開發也應該結合站點的規模，將各個城市的功能區的等級、人口和流量、周邊設施等，科學合理的配置起來.

5.3 政府需制定地鐵商業發展的指引與鼓勵政策

同時，國外在制定地鐵商業發展時，也非常注意對其商業進行指引，通過一定的鼓勵政策來引導商業的發展.鄭州市在制定地鐵商業發展戰略時，要給與一定的政策支持，鼓勵地鐵公司和商家的合作.可以適當提供一定的土地開發和稅收的優惠，充分利用土地周邊的土地升值，改善交通狀況，來擴展收入來源，增加收益.

5.4 地下、地上商業互補經營，形成餐飲、娛樂、購物一站式消費

在香港，地鐵與逐漸與商場融為一體，像著名的銅鑼灣地鐵站將幾大商場進行連接，青衣站也是將各個商業連接起來，上三層、下三層的將各個消費區的顧客聯系起來.即方便又使用，還充滿了靈活性，這樣就將地鐵和商鋪進行合力，實現消費集聚和共贏發展.鄭州市未來的地下商業空間開發可以通過互補經營，形成系統的商業模式.

5.5 在設計時要注重舒適性和針對性設計

地下商業的一個重要特點就它的封閉性，這有利也有弊.利是可以不受天氣的影響，繼續進行商業活動，弊是缺少陽光、空氣等.這個時候就要求我們在進行設計時要充分的考慮這些不利因素，以及應該怎樣進行消除.鄭州市未來的地鐵商業空間可以通過拓寬的通道和高頂棚，將自然風和自然光引進地下等方式增加其商業空間的舒適性.

鄭州市在未來考慮地鐵線地下商業空間時要更加住在針對性的設計，在這一點上可以充分的參考香港地鐵的成功經驗，通過深入分析各地鐵沿線的市場需求，周邊的環境，人們的消費心理和行為習慣，從而進行有針對性的設計.如可以調查地鐵客流的出行目的，針對不同的出行目的進而設計有針對性的商業空間的商品種類.

6 結論

城市地鐵商業空間的開發與城市經濟發展之間存在著密切的關系,地鐵商業對其及周邊的商業發展，在節省土地資源空間等方面都會產生深淵的影響.本文通過對國際大都市在這方面的成功經驗分析并結合對地鐵一號線現存的問題，對鄭州市未來的地鐵商業開發提供經驗和建議.以期為鄭州市未來的地鐵地下商業開發提供理論基礎.

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