打通商品房和安置房轉換通道的對策思考

陳海英

（莆田市房屋征收辦公室　福建莆田　351100）

打通商品房和安置房轉換通道的對策思考

陳海英

（莆田市房屋征收辦公室福建莆田351100）

隨著社會經濟的不斷發展，城鄉一體化建設全面加快，傳統的房屋征收安置措施逐漸表現出與建設回遷時限、群眾住房需求或地方政府財政能力等方面不相適應的現象，打通商品房和安置房轉換通道，實現住房安置模式的轉變，有利于加快改變棚戶區（危舊房）改造建設，有利于房地產市場平穩健康發展，有利于打破傳統二元化的城鎮化發展現狀。國家和省出臺了關于轉變住房安置模式的若干指導性實施意見，在實際的實施過程中，引導打通商品房和安置房轉換應在依法依規的前提下，從可行和效率方面思考如何有效推進棚改住房安置措施。本文闡述商品房轉為安置房的背景及重要意義，分析其轉化過程中面臨的問題，重點探討如何推進商品房和安置房轉換的對策思路和可行措施，為我國城鄉一體化建設及經濟社會的發展提供一些參考。

商品房；安置房；轉化；對策

在中國城鎮化不斷發展的背景之下，大量的城市建設用地要靠房屋征收來完成，加快推進對房屋征收居民進行合理安置成為政府工作重點，在傳統大量安置房建設和使用的過程中，政府指導和控制安置房的建設和使用，由于地方經濟建設水平不一而足，安置房建設在回遷時限、住宅品質、戶型結構等方面逐漸不能滿足群眾的需求，但是房地產市場的剛性需求是長期的，穩定的，它能積極帶動相關產業和具體產品的供給[1]。在安置房建設滯后和房地產市場飽和發展的情況下，政府創新地提出，轉變住房安置措施模式，打通商品房轉為安置房的通道，一方面有利于解決安置房建設和使用中存在的大量問題，一方面有利于房地產市場平穩健康發展，推動社會經濟建設發展。

1　商品房轉為安置房的背景及意義

1.1商品房轉為安置房的背景

近年來，國家大力推進城鎮化建設，據統計，“十二五”規劃期間我國計劃建設城鎮保障性住房和棚戶區改造住房3600萬套（戶），2014年底全國棚戶區改造戶數涉及約470萬戶，加快城鎮建設發展和棚戶區改造安置必然成為城鎮發展過程中并行的重大舉措。隨著我國城鎮化發展不斷深入，越來越大規模的保障性安居工程決定了棚戶區改造的安置房源不僅僅限定在政府直接出資主持建設的，也可以通過有效的貨幣化機制組織棚戶區的居民進行有效的回遷[2]。在這樣的情況下，政府可以指導應接受保障的家庭到房地產市場上去購買，政府通過資金的補貼來實現基本的保障。更重要的是政府可以在市場情況允許的背景下，可以購買市場上的商品房來進行安置，合理對房地產市場進行調控，從而將商品房有效轉化為安置房。

1.2商品房轉為安置房的重要意義

在目前的城市商品房供應過剩的情況下，將商品房轉為政府需要的安置房用于安置拆遷的居民，使其日常生活能夠正常進行。這樣的轉換方式能使企業、政府以及老百姓等多方面獲得更大的效益，實現不同程度的共贏。

在城市棚戶區改造的過程中，政府基于市場發展的變化，出臺一系列政策，要求在一定的棚戶區改造項目中要充分發揮其市場的作用，將安置房的建設同普通的商品房建設進行比較，創造性的提出將商品房轉為安置房，推動棚戶區改造的發展進程，具有非常重要的意義。

（1）政府將商品房轉化為安置房能有效縮短棚戶區改造的過渡期。在城鎮化建設的過程中，棚戶區的改造是其發展的重要內容，從拆遷再到搬入需要兩三年的時間進行，而將市場上的商品房轉為安置房可以大大縮短棚戶區改造的過期，其發展的速度加快。

（2）政府通過相關政策的指導，將商品房轉化為安置房可以為棚戶區改造中的安置戶提供更多選擇的機會。在過去的棚戶區改造過程中，一般對群眾都是采用就地安置的方法進行管理的。而新階段政府回購商品房，將其有效轉化為安置房，這些商品房可以為安置戶提供更多的選擇機會，促使群眾生活水平的提高。

（3）將商品房轉化為安置房是在棚戶區改造的過程中逐漸發展來的。它能避免在棚戶區改造過程中出現復雜的矛盾。政府回購商品房，將其轉化為安置房，進行一次性的分配安置，有效安撫群眾的情緒，避免在安置的過程中出現補貼上的問題，導致多種矛盾的形成。

（4）將商品房轉化為安置房能減少貧困人員的不斷出現。政府指導進行安置的商品房同就地安置相比，能使不同的群眾分散在貧富差距不大的區域內，可以有效防止出現貧困人員聚集的現象。

在不同的棚戶區改造中，我們要積極響應國家的政策號召，在房地產市場飽和的情況下，在棚戶區建設努力發展的背景下，將商品房轉化為安置房，具有上述重要的意義。

2　商品房在轉為安置房的過程中存在的問題

現階段我國部分城市的棚戶區改造已經在政府的指導下將商品房轉化為安置房，進行大面積的棚戶區改造。在商品房轉為安置房的過程中取得了一些成績，但也存在一些較為突出的問題。

2.1無法落實商品房的房源，安置房存在極大的不確定性

在國家積極推進將商品房轉化為安置房的計劃后，對建設專門的安置性住房的決定逐漸減少。政府通過購買市場上的商品房，將其作為安置房分配給棚戶區改造的用戶，積極解決群眾的住房問題，也推動了房地產業的發展。

但是由于市場不確定性，政府的宏觀調控將商品房轉為安置房，但在實際的操作過程中，大部分商品房的房源是及其不穩定的，開發商基于利益的誘惑，在與政府的協商合作中很容易出現開空頭支票的現象，這樣的利益誘惑是商品房的房源無法有效落實[3]，因此，對棚戶區拆遷群眾承諾的安置也就無從談起。

2.2商品房招標存在暗箱操作的現象，其定價不穩定

在商品房轉為安置房之前，政府要積極籌備對商品房的招標和定價事宜。按照一定的流程順序一步一步將商品房轉化為安置房。

現階段，一些地方政府在商品房轉為安置房的過程中，不按照流程順序進行公開招標，定價，在操作上存在一定的灰色交易。盡管國家在眼里打擊腐敗，但是房地產業的工程招標依然灰色交易，用來作為安置房使用的商品房在政府的需求下，價格會出現不同程度的變化，其定價及其不穩定。

2.3缺乏鼓勵機制，得不到群眾的支持和理解，影響城鎮化建設進程

政府在安置棚戶區群眾的過程中，對商品房的需求，一方面是為了加快城鎮化的建設步伐，另一方面是為了促進房地產業的積極健康發展。然而在商品房市場，大量的房屋建筑最初并不是為棚戶區改造而建造的，采取商品房或貨幣化安置必然直接改變了房屋征收群眾的生產生活環境和一系列配套因素，在政府啟動調查摸底工作時，受制于根深蒂固的傳統觀念，加上缺乏激勵和優惠機制，群眾往往不愿意放棄自己的房屋而采取貨幣化安置，加劇了征遷矛盾，影響了城鎮化建設進程。

3　打通商品房轉化成安置房的方法及對策

分析商品房轉為安置房過程中存在的問題，尋求解決其問題的方法及對策，能推動城鎮化建設，促進房地也的發展。打通商品房轉為安置房的實施模式，可以從以下幾個思路入手：

3.1按照商品房轉為安置房的操作流程執行操作，避免灰色交易

政府對商品房的購買要遵守一定的原則，結合安置的具體需求，對市場上的房屋進行全面的了解和評估。從對房屋的招標、定價、購買方式等方面逐一制定細則展開工作[4]。政府在具體實施時應制定實施細則，細化規定公告、招標、評估、談判及簽訂合同等環節，嚴格做好相關信息公開，接受社會監督，杜絕不正當的手法參與招標、灰色交易等現象。

3.2嚴格執行評估程序，確保商品房符合住房安置需求

對商品房的評估應采取“背靠背”方式，統購單位根據談判和評估結果，結合房屋征收安置實際需求，建議按照價格就低、位置就近的原則，委托2家以上專業評估機構分別對擬統購商品房的數量、質量、戶型比例及單價進行綜合評估，所形成的評估報告應提交專家委員會論證，在簽訂合同前應嚴格履行公示和聽證程序。

3.3與房地產開發商簽訂房源保證協議，保證商品房的房源

政府對安置房的調整和控制是促進安置工作順利進行的重要手段。由于市場利益不斷變化，政府在于房地產商合作將商品房轉為安置房的過程中，為了保障房源的穩定，政府和開發商之間要簽訂有效的協議，并在約定的時限內報送當地房屋交易機構備案，防止開發商一房多賣。

3.4積極采取激勵措施，推動被征收人選擇貨幣化安置

地方政府應結合自身財力，根據實際情況制定，制定相關激勵制度。①被征收人的房屋是由于政府城鎮化建設征收導致滅失，筆者認為對安置房按二套房認定有失公平，對選擇取貨幣補償購買商品房的，建議按首套房予以認定并享受相應政策；②嚴格界定鼓勵措施適用范圍，如在規定時限內簽約及購買商品房的，在貨幣補償的基礎上給予一定數量的貨幣獎勵，具體實施建議從住房公攤補償、物業維修基金減免及特殊困難補助等方面入手實施；③從被征收人的戶籍落戶、子女就學、勞動就業及社會保障等方面出臺相關激勵制度，減輕離地進城農村居民負擔。

3.5搭建被征收人選購商品房服務平臺，滿足多層次住房安置需求

鼓勵信譽良好的房地產企業、中介機構進入服務平臺發布相關房源信息，進行項目對接。按照自愿原則，地方政府組織采取貨幣化安置的被征收群眾向開發商購買商品房，所進入平臺的房地產或中介機構與服務平臺簽訂承諾給予一定優惠的“團購價”協議。筆者認為地方政府除了要制定入圍規則外，應充分發揮監管職能，嚴格審查入圍機構的條件和相關房源信息的準確性和可靠性，對后續結果進行跟蹤督促。

4　結語

在城鎮化深入發展的背景之下，政府對房地產市場的調整和對棚戶區改造的過程中將兩者集合在一起，出臺相應的政策措施將商品房轉為安置房，明確其轉化的重要意義，分析騎在轉化過程中存在的問題，積極尋求其解決方法和措施，能有效推動城鎮化建設的進程，促進房地產業的發展。

[1]潘明.如何處置"村轉居"后村集體資產[J].黨政論壇，2010（8）：51～53.

[2]孔秋涼.安置房與商品房“同質化”的實踐——江陰市普惠苑九期拆遷安置小區簡介[J].城市建筑，2013（16）：292.

[3]聞之.商品房轉安置房利于消化存量房[J].時代金融（上旬），2015（3）：62～64.

[4]葛豐.地方政府統購商品房要過三道坎[J].中國經濟周刊，2015（6）：2.

[5]葉檀.回購商品房充當保障房看上去很美[J].理財，2015（3）：10.

F293.3

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1673-0038（2015）38-0225-02

2015-8-26