美國房產(chǎn)的海外大買家

趙九生

中國人正在開出史上金額最大的支票。

根據(jù)全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)（NAR）的一份調(diào)查，在截至3月份的12個(gè)月內(nèi)，美國銷售給外國買家的922億美元住房中，來自中國的買家占了其中最大的份額。

總體上說，美國房產(chǎn)銷售給外國買家的住房銷售量攀升了35%。這些買房的人大致可以分為移民至美國的買家和出于投資目的買房的買家。

以成交量計(jì)算，加拿大人依然是美國住房的最大買家，不過他們產(chǎn)生的銷售額只有138億美元。根據(jù)NAR的數(shù)據(jù)顯示，中國帶來的銷售額價(jià)值為220億美元，一年前為128億美元，增幅達(dá)到了100億美元。

“雞蛋不能放在一個(gè)籃子里”，當(dāng)然，財(cái)產(chǎn)也不能都在一個(gè)地方。100萬元人民幣，我曾在美國菲尼克斯買了兩處別墅，每處面積都在300平方米以上。而在北京，這些錢大概只能買到60平方米的郊區(qū)房產(chǎn)。

有報(bào)道說，中國人購買房產(chǎn)總是分分鐘的事，一擲千金，出手闊氣，絲毫不需要考慮。但我并不這樣認(rèn)為，我接觸的中國買房人更加理性。

去美國買房的中國人多數(shù)為一次性付清，因?yàn)檫@樣通常能拿到點(diǎn)折扣。中國客人的需求明確，一旦房子合通，成交量是令人滿意的。如果購房者的目的在于為兒女留學(xué)置業(yè)，那么，學(xué)區(qū)房則更加受青睞。

洛杉磯東面的華人聚集地阿凱迪亞，房?jī)r(jià)這幾年基本沒跌，相反有些房子還略略漲了點(diǎn)。因?yàn)榘P迪業(yè)的高中特別好，在全美可排上前20名。現(xiàn)在這個(gè)高中里有70%是亞洲孩子，許多亞洲父母專門在這個(gè)區(qū)買房子，所以房?jī)r(jià)也附帶著漲了上去。當(dāng)然，買房后進(jìn)行出租，也是很好的生意。

但也有的人認(rèn)為，洛杉磯的升值空間有限，投資回報(bào)率不能達(dá)到他的預(yù)期。他會(huì)選擇放棄洛杉磯，將目光鎖定在距離洛杉磯車程6小時(shí)的菲尼克斯。

相比洛杉磯，菲尼克斯房產(chǎn)價(jià)格更加有優(yōu)勢(shì)。目前，菲尼克斯已經(jīng)成為繼波士頓之后，美國房產(chǎn)投資第二大受歡迎城市。

以前，中國買家傾向于在加利福尼亞州、華盛頓州和紐約州這些價(jià)格較高的市場(chǎng)買人房產(chǎn)，現(xiàn)在也會(huì)在佛羅里達(dá)州和亞利桑那州這些價(jià)格相對(duì)較低的市場(chǎng)置業(yè)。

值得一提的是，美國買房時(shí)產(chǎn)生的額外費(fèi)用不多，但是房子買下之后要付不少稅。比如地價(jià)稅，加州每年要繳房?jī)r(jià)1.25%的地價(jià)稅。而且地價(jià)稅是隨房產(chǎn)在市場(chǎng)上的估價(jià)變化而變化的，并不是僅僅根據(jù)交易價(jià)。

通常情況下，房子買后不自住的還要付委托管理費(fèi)，好的小區(qū)還要付社區(qū)費(fèi)（相當(dāng)于物業(yè)管理費(fèi)）。每年拿到的租金在去掉開銷后，還要付所得稅。如果要把房子賣掉的話，還要付一個(gè)資本利得稅，資本利得稅與賣房者身份有關(guān)。

一般來說，美國房子出租一年的收益率在6%到8%之間，好一點(diǎn)的可以達(dá)到10%。從收益率來說要比中國好不少，但是房?jī)r(jià)本身漲幅遠(yuǎn)不如中國。

雖然說，只要輸入房子具體地址，就會(huì)看到房子的一些基本情況，包括何時(shí)建造、面積大小、估價(jià)多少等。但是，房?jī)r(jià)高低與房屋質(zhì)量、家具設(shè)備等，具體數(shù)字還是要請(qǐng)專業(yè)評(píng)估師來做評(píng)估才比較準(zhǔn)確。

但中國買家的“精明”有時(shí)還會(huì)嚇跑售房者。比如說，砍價(jià)。有的中國買家會(huì)把起價(jià)叫得很低很低，低得讓人無法接受，這常常會(huì)把售房者嚇跑，以為他們?cè)趯ら_心。精明過頭而最終兩手空空時(shí)，中國買家才意識(shí)到要開一個(gè)雙贏的價(jià)錢才有可能完成買賣。

在美國買房，不是光有錢就成，有很多問題需要購房者考慮周全。比如，產(chǎn)權(quán)一定要很清楚，否則買來的可能就是一系列麻煩。另外，越貴的房子，后續(xù)工作越要做細(xì)，否則一旦出現(xiàn)問題，后果不堪設(shè)想。

因?yàn)槊绹畎嘿F的就是人力成本，所以中國人買房，很少會(huì)想到請(qǐng)?jiān)u估師、律師與買方經(jīng)紀(jì)人，甚至，對(duì)于房屋經(jīng)紀(jì)人也是不信任的。中國買家更喜歡直接找賣家談判。其實(shí)，中國買家的這種做法很可能會(huì)吃虧的，因?yàn)楹芏嗪罄m(xù)事項(xiàng)的辦理，賣家是不會(huì)告訴你的。