國內住宅地產行業隨著人口結構老齡化到達了一個長期的供需拐點之后，開始了去庫存，北上廣深四個特大城市動輒7萬元以上的樓面價已經令當地只能容納得下少數資金與開發銷售實力極強的房地產商。大多數中小房地產商仍必須在其他城市尋求結構性機會。

2015年11月21日“水晶球”頒獎典禮活動中，多位房地產企業的人士接受了《證券市場周刊》記者的采訪，根據各自公司業務所在地的情況拼湊出了二三線城市房地產開發銷售的實景圖。

盡管大周期不樂觀，但“一地一市場”的特殊性又意味著在一些小周期當中仍然存在機會。在去庫存的過程中，土地市場是需要密切關注的先行指標。選擇在什么樣的城市繼續開發則要求企業深入研究當地的人口與產業結構，不能籠統以“線級”劃分。

同時值得注意的是，曾經被認為是最安全的“剛需盤”，在房地產企業看來已經不那么具有吸引力，但改善型住宅或將成為下一個增長點。對于住宅地產企業的轉型，受訪人士認為可以根據住戶為依托謹慎地發展一些服務類項目，但不會放棄房地產主業。

大周期見頂 小周期見底

國泰君安房地產分析師卜文凱對本刊記者表示，在房地產行業整體的長周期見頂之后，將不會再有消費的爆發式增長，開發投資也會維持在低位。國泰君安團隊是2015年賣方分析師“水晶球獎”房地產行業第一名。

開發商的新業務已經顯著向一線城市與少數核心二線城市集中，但據國泰君安統計，這些地區的房地產開發與投資只占到全國的40%。這就意味著，大部分房地產企業仍需要在其他中小城市繼續開展業務。與此同時，降低首付比例與放松公積金貸款的限制，均表明了中央政府希望去庫存能夠持續進行。如何規避風險、尋找結構性機會是開發商們的課題。

東北整體住宅去庫存壓力較大。過去開發商的庫存積累來自于滿足房產投資需求，且擁有兩套及以上住房的家庭比重不在少數。與此同時，房地產投資低迷導致了從2014年至2015年上半年土地市場買賣遇冷?！艾F在一些城市的老城區由于征地成本太高，財政在一級土地市場有時候是要倒貼錢的，因此政府也更傾向于開發新城區的土地，通過二級開發帶動就業與稅收。而且開發商拿地態度也十分謹慎?！睋皇煜み|寧房地產業情況的人士對本刊記者說。

“但從2015年下半年土地市場回暖的情況看，房地產開發投資可能已經接近底部區域，再有一年的調整就會出現回暖。” 該人士對未來表示審慎樂觀。實際上早在2014年以前，遼寧省就比較早地推動了去庫存，并有所成效。“主要采取開發商降價結合政府補貼的方式，收購商品房用作棚戶區改造安置房與保障房?！?/p>

藍光發展在2015年通過借殼上市?！肮镜姆康禺a業務主要在二線省會城市，前幾年以中小戶型房的‘剛需盤’為主，但是現在我們向改善型住宅轉型?！彼{光發展戰略研究總監杜丙國對本刊記者表示。

他指出，2015至2020年全國的房地產行業復合增長率（CAGR）將在1%-3%區間，現在是一個“成熟階段”，企業間競爭和并購將會加劇。全行業2015年預計8萬億元的銷售額，和2013年幾乎持平。但如萬科這樣的龍頭也才只有2000億元的銷售額，市場占有率只有4%，為并購留下了空間。

杜丙國亦指出，目前住宅市場存在很明顯的供給結構失衡。全國房地產庫存在270億平方米左右，在2020年60%城鎮化率的目標下，剛需住宅現在已經開始過剩，更不用說增量。但改善型住房開發依然存在投資機會，屆時總需求大約在100億平方米，而目前的庫存在50億平方米?！皬?015至2025年，改善型住宅市場將處在上升周期，期間會有10%以上的復合增長率，此后逐步見頂?！?/p>

區域分化不唯“線級”論

在主流觀念中，房地產市場往往按照一二三甚至更多的“線級”來分類。這對應于中國不同地區經濟發展水平不均衡、城市規模差異大，進而導致房地產市場存在明顯的區域差異。但這樣的劃分存在誤讀，即便是一線城市內部也有分化，二三線城市更不能簡單劃分。

沈陽是典型的二線省會城市，但卻讓眾多大型房企栽了跟頭。公開數據顯示，2011年，沈陽土地出讓創下630億元的高值，一度躋身全國前十強，但此后逐年下滑，2015年上半年僅有32.1億元?！吧蜿枮榇淼臇|北老工業基地城鎮化起步早、發展水平高，周邊農村人口已經很少了，近幾年外出求學與打工者人口凈流出。另外，當地城市發展規劃是向四面發展，渾南、沈北、鐵西、沈撫新城都在擴大供地?！睋煜ぎ數胤康禺a市場的人士對本刊記者介紹稱。

榮盛發展是一家傳統的區域性住宅開發企業，一直以南京和廊坊為中心，在長三角和京津冀地區二三線城市經營，目前業務覆蓋十一個城市。榮盛發展副總經理陳金海對本刊記者稱，在廊坊和滄州，庫存周期只有三個月，甚至比一線城市還要低。盡管三線城市已經不被多數分析人士看好，但河北整體的房地產銷售情況反而比較樂觀。

除了北上廣深之外，全國大多數城市住房還是面向本地人口，因此城市的人口規模以及增長速度就很重要。而影響人口的因素則是產業。諸如廊坊、保定等京津冀周邊三線城市，由于承接了北京、天津的部分產業，地方政府不那么依賴土地出讓收入，因此在過去幾年當中土地供給有限?！氨砻孀》抗┣蟊澈笃鋵嵎从车氖钱a業發展?！标惤鸷Ｕf。

不同的城市群由于存在產業周期差異，對人口的吸附能力是不一樣的。2000年以來，長三角地區房地產市場整體健康，是因為上海和周邊出口導向制造業匹配度高，形成了以上海為中心向周邊輻射。“而環渤海城市群和京津冀城市群則是由于北京的產業吸附力太強，但卻不向周邊輻射，因此未來這兩個城市群的房地產市場發展一定要看核心城市產業外溢，并且帶動人口轉移的情況?！倍疟麌f。

有接近三千萬人口的重慶是另一個很有代表性的二線城市?！爸貞c是全國第一大房地產市場。從總量看，重慶是勞務輸出大省，意味著人口外流;但重慶區縣較多，我們估算人口的城鎮化率大約在45%，因此城區又是一個人口導入型的城市?！倍疟麌治鲋貞c稱。

但擁有如此巨大的人口基礎，重慶城區住房均價又何以不足一萬元呢？在杜丙國看來，重慶雖然山地多，但開發強度極高，整體容積率實際上不亞于上海甚至是香港。而且內陸人均收入增長限制了房價增長。

南京則顯示出比較明顯的從剛需向改善型需求遷移的特征?！?015年剛需盤與改善型樓盤銷售比例已經從前兩年的7：3上升至1：1?！辈肺膭P說，“相比之下，如武漢、合肥、成都等中西部省會城市，其通過學校、產業吸附人口、升級需求的能力就比像南京、杭州、廈門弱?！?/p>

國務院統計全國50萬人口以上的大中城市有278個。沒有任何一家開發商有能力覆蓋這樣的范圍?！耙虼宋磥砑幢闶鞘鞘?，我們也會重新審視各地的具體情況，選擇其中有人口流入和產業導入的城市。”杜丙國說。

謹慎轉型

杜丙國認為，定位和周轉率之間的矛盾是開發商向改善型需求轉型的一個難題。房地產企業以往在銷售剛需盤時通過提高周轉率的方式來保證資金鏈和利潤，而改善型住宅則可以容忍低一些的周轉率。但在對于主業轉向價格偏高的改善型住宅來說，周轉率存在下降壓力。

另外，過去剛需盤周轉快，很大程度上也是因為居民收入有較快的增長，購買力提升，京滬尤為明顯。未來居民收入能否維持高增長，將是個體地產企業要承擔的宏觀風險。

陳金海說，轉型不是新話題，但現在是要換一種方式轉型。早些年房地產企業轉型是在產業鏈縱向上往除了施工以外的上下游發展，從開發設計到物業酒店等環節，盡可能把利潤留在自己手里?，F在在住宅以外，企業更傾向于橫向發展，順應大城市向周邊疏散人口與產業的趨勢，進行“產城一體化”。

陳金海認為養老、旅游地產、資產管理等方面也是轉型的方向，但步伐不宜太激進?！拔覀儸F在還是以比較謹慎的態度在嘗試，以現有的住宅和業主為基礎，開展一些服務業的轉型，房地產相當于是獲取業主的一個接入口。不過也有一些地產公司轉型跨度比較大，將房地產業務全部剁掉，幾乎是整體進入了文化、醫藥或者體育產業。”

卜文凱進一步指出，房地產企業轉型不僅要業務模式，更關鍵是要能找到優質的資產順利整合，否則一旦整合失敗，同時又丟掉了主業，那么轉型將會面臨風險。