樓市吹新風市場回暖

“3·30”新政影響之下’房地產市場呈現明顯回暖的趨勢。

5月13日，國家統計局發布前四個月全國房地產開發和銷售情況，1～4月，商品房銷售面積26，385萬平方米，同比下降4.8%，降幅比1-3月收窄4.4個百分點。其中，住宅銷售面積下降5.O%，辦公樓銷售面積下降13.6%，商業營業用房銷售面積增長5.2%。商品房銷售額17，739億元，下降3.1%，降幅比1-3月收窄6.2個百分點。

上海易居房地產研究院近日發布的報告顯示，該院監測的30個典型城市4月新建商品住宅成交面積為1，657萬平方米，環比增長15.1%，同比增長30.8%。這其中，一線城市表現最為迅猛，4個一線城市新建商品住宅成交面積為341萬平方米，環比增長36.4%，同比增長59.2%。

新政“組合拳”發力

3月30日，國家相關部委出臺政策，將二套房首付比例下限下調至四成，公積金貸款購買首套房首付最低降至二成，將普通住房營業稅免征期由五年改為二年。本輪一攬子“新政”逐步落地和諧“共振”，利好樓市，為樓市注入一針強心劑。

來自中國指數研究院的數據顯示，4月監測主要城市累計成交面積環比上月增長11.37%，近七成城市環比增長，同比去年4月增長21.81%。其中，杭州漲幅最大，達79.4%，西安、寧波也有超過50%的增幅。大多二線城市在新政的刺激下’已經開始顯露出回暖跡象。中指院數據顯示，4月全國100個城市住宅均價環比微幅下跌O.01%，跌幅收窄o.14個百分點，十大城市住宅均價環比轉跌為漲，小幅上升0.12%。二線城市成交面積環比增長12%，同比亦增長14%。但三線代表城市成交面積較上月下降3.3%。同比則增長22%。

4月，地方政府繼續積極響應中央政策，各地住房公積金管理中心相繼出臺公積金調整新政，包括增加公積金貸款額度，降低首套房和二套房首付比例等一系列措施，支持住房剛需，且調整城市范圍不斷擴大。成都銳利數據品牌總監郭潔表示，從多年來的市場規律來看，房價的變化要滯后于成交量。“樓市上漲的邏輯是，成交量先變化，成交價格后變化。一般來看，成交量持續增長三至六個月后房價也會隨之上漲。”

央行年內兩次降準，進一步釋放流動資金，短期內寬松化政策將改善房地產行業的運行環境，提振市場信心。中國人民銀行近日宣布，自2015年5月11日起，下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率。這是近六個月來央行第三次宣布降息。

分析人士認為，從房地產的角度看，降息能夠直接降低按揭貸款成本，拉動購房者積極入市。而且近期房價處于一個止跌的態勢，降息會促使此前部分觀望的購房者改變入市策略，進而積極辦理按揭貸款和購房手續。這能夠帶來5月份市場成交量的繼續上升。同時，房價止跌反彈的動作會加速完成，即房價會步入新一輪上漲的通道。中成房業相關負責人分析，在這樣一輪降息政策下，一二線城市在5月份就會陸續進入房價上漲的通道中，部分三四線城市也將完成止跌的過程。房價上漲態勢會在二季度形成，那么下半年將強化市場看漲預期，進而加大漲價的幅度。

業內人士預計，進入5月以后，政策與資金層面會繼續帶來“驚喜”，4月30日召開的中央政治局會議指出了二季度經濟穩增長的八個方面，涉及降稅清費、重大基礎設施項目等投資、貨幣政策、擴大消費、房地產健康發展等。

值得注意的是，此次會議提出要“完善市場環境，盤活存量資產，建立房地產健康發展的長效機制”。

城市分化明顯

不過在一線城市和部分二線城市回暖的同時，三四線城市則并不樂觀，整體市場走勢出現了明顯的分化。中原地產首席市場分析師張大偉分析，由于在經濟發展、公共資源、產業布局、人口流入等方面的不均衡，一二線城市和三四線城市的房地產市場已經出現了截然不同的走勢，體現在政策刺激、成交、房價漲跌等方面的不均衡。

近期，匯付天下與西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心（下稱“CHFS”）共同發布今年第一季度小微企業主家庭購房意愿指數。數據顯示，全國范圍家庭的房產價值較2014年12月底略有下降，其中小微企業主家庭（下稱“小微家庭”）變化好于全國，房產價值略有增加。未來3個月，全國范圍家庭打算購房的比例為5.2%，其中小微家庭是購房的生力軍，打算購房比例為6.7%。

而最近的樓市新政組合拳出臺，也給中國家庭購房趨勢帶來新的變化。數據測算顯示，全面降低商貸及公積金貸款的首套房首付比例，能刺激386萬套住房需求。其中一線城市新增總需求1.74%，約44萬套；二線城市新增需求1.7%，約202萬套；三線城市新增需求1.4%，約140萬套。

其中使用公積金購買首套房的首付比例降至兩成時，將刺激146萬套住房需求。若分區域來看，一二線城市的住房需求明顯高于三四線城市。其中，一線城市可實現的住房需求上漲0.71個百分點，二線城市可實現的住房需求上漲0.76個百分點，三四線城市上漲0.38個百分點。據此推算，針對公積金購買首套房降低首付比例至兩成對一線城市住房需求刺激18萬套，二線城市約為90萬套，三四線城市約為38萬套住房需求。整體情況來看，降低首付比例對于—二線城市的作用更為明顯，三四線城市由于其自身購買力限制，降低首付比例的作用較弱。

4月，江蘇省會南京市新房認購7，500余套、成交超6，000套，環比3月分別上漲701和17%。“五一”小長假期間，當地新房認購量達1，183套，創下近八年新高，有樓盤銷售過億元。政策刺激、市場信心回升，在經濟發達的江蘇蘇州，居民購買力強，加之大量外來人口需求釋放，樓市同樣暖風吹拂。除南京、蘇州這兩個二線城市，江蘇其他11個省轄市可歸入三線城市。作為三線城市代表，新政落地前，無錫庫存商品房可售周期超過兩年。不過，在新增供應量減少、成交行情逐步走高、政策利好催化下，無錫樓市正步入去庫存通道。

二三線城市樓市回暖，而被視為“四五線”的縣級城市，情況又如何？江蘇昆山、宜興等地樓市成交火熱，而在江蘇中部、北部，因人口外溢明顯，經濟欠發達，部分縣級城市樓市依舊低迷，開發商還是苦嘆賣房難。“新政將促使房價穩定增長，但不會出現爆發性增長。房價最終由供求關系決定，受制于高庫存壓力，房價難現大幅反彈。”無錫房地產協會副會長沈洵說。

房價難以大幅上漲

2015年4月末，中指監測的主要城市庫存量環比上月增長1%。4月雖然去化速度繼續加快，但隨著市場回暖，開發商積極推盤，致使庫存再次承壓。

重點監測的城市中，僅五個城市庫存有所下降，其余城市均有所回升，其中深圳增幅最為顯著，為7.21%，天津次之，上漲5.18%；庫存下降的城市中，福州降幅最大，環比下降6.21%，其余庫存下降城市降幅均未超過3%。

中成房業相關分析人士指出，大部分城市住宅庫存量一直處于高位，市場仍然處于一個供大于求的失衡狀態。在這種情況下，房價只可能出現止跌或者跌幅減小的態勢，想要上漲仍然不具備基礎。

在多數二線城市，盡管新政對樓市的刺激效力開始顯現，但在庫存高企的市況下，如何去化依舊是開發商面臨的考驗。

中原地產首席市場分析師張大偉說，目前樓市庫存仍在不斷增長，這表明房地產市場還沒有全面企穩，因此去庫存仍將是目前和未來一段時間內樓市政策的主要著力點。因為只有庫存去掉了，房企拿地和投資的意愿才會增加，穩投資才有希望。

上海易居房地產研究院研究員嚴躍進表示，為了去庫存，一方面，政府鼓勵房企轉售為租，收購商品房作保障性住房，減少建設商品房。另一方面，通過對需求端包括剛性和改善型需求的盤活，積極消化庫存。

例如，吉林省住建廳提出，要加大回購普通商品房用于棚戶區改造安置住房和公共租賃住房的工作力度，通過棚戶區改造促進存量商品房的銷售，力爭貨幣化安置達到20%以上，消化2.6萬套60平方米以下存量商品房。

嚴躍進認為，在刺激需求端方面，現在地方政府在做的仍是出臺一些響應“3·30新政”的地方版本，包括二套房首付的降低、公積金貸款的政策等。未來中央是否還會進一步出臺一些政策，關鍵在于成交量是否會上去，“如果成交量上得慢，后續可能還有一些比較大的政策。”

不過，在嚴躍進看來，短期內去庫存只是一個方面，盤活存量資產還包括其他方面，如對樓市存量資產進行摸底，存量資產太多的地方，未來供地要嚴格控制。在土地方面，相應的存量資產也要盤活，比如重點城市的更新改造，工業用地轉為住宅用地等。

例如，5月1日開始實施的《上海市城市更新實施辦法》提出，在符合區域發展導向和國家規劃土地法規要求的前提下，允許用地性質的兼容與轉換，鼓勵公共性設施合理復合集約設置；在地區整體空間對建筑高度不敏感的地區，允許高度適度提高，緊湊建設，以高度換開放空間等。