戴德梁行：2014年第四季度上海房地產報告

戴德梁行（DTZ）——國際房地產顧問“五大行”之一，近期發布了中國華東區2014年第四季度房地產報告，其中就上海房地產整體發展與走勢進行了詳細的分析，并對后續走勢進行展望。根據該報告，上海辦公樓市場在調查期內供需兩旺，租金連續上漲，但2015 年面臨下行壓力。

經濟概覽

2014年的前三個季度，上海經濟繼續保持增長。統計局數據顯示，去年1～3季度，上海的地區生產總值為16，607.08億元，比上年同期增長7.0%；規模以上工業總產值增長至23，927.05億元。人均可支配收入達35，769元，較2013年同期增長9.1%，高于全國平均水平，這也是國際品牌常常以上海作為入駐中國的起點的原因之一。房地產固定資產投資總額達2，175.50億元，較2013年同期上漲8.2%。

寫字樓市場

2014年第四季度，我們觀察到上海甲級寫字樓總體租金延續上季度的上升勢頭，環比上漲了0.9%，為每天每平方米8.67元。由于浦東地區寫字樓面積的緊缺，許多租戶決定向選擇更多的浦西搬遷。此外，郊區化辦公趨勢的延續，繼續推高郊區寫字樓平均租金。總體來說，不斷增加的需求以及合理的租戶搬遷，是推動全市整體寫字樓租金的主要因素。

第四季度，大約有180，000平方米甲級寫字樓新增供應進入華東市場，其中上海貢獻了全部的新增供應；需求方面，上海的寫字樓凈吸納量達到了2014年最高點。

具體來說，上海共有176，056平方米的新增供應入市，甲級寫字樓總存量達到6，681，309平方米（表一）。由于大量的新增供應入市，全市甲級寫字樓空置率環比上升了0.2個百分點，至9.02%。按區域來看，浦東仍然是全市空置率最低的區域，為4.4%，環比下降了0.4個百分點。而浦西地區空置率環比上升了0.5個百分點，達到11.45%（表一）。

受益于內資企業的旺盛需求，上海甲級寫字樓總體租金環比小幅上升0.9%，至每天每平方米8.67元（表一）。由于上海浦東陸家嘴地區的寫字樓面積有限，越來越多的高品質租戶選擇搬遷去浦西核心商圈，直接推高了浦西的平均租金。同時一些大型企業陸續向郊區搬遷的趨勢，使上海郊區寫字樓租金環比上升了3.6%，至每天每平米5.6元。此外，由于租賃面積的短缺，浦東地區租金繼續保持上升勢頭，預計這個趨勢會持續到2015年上海中心交付。但是，在2015～2016年新增供應高峰來臨之后，全市平均租金上漲將會遇到一定壓力。

預計2015年一季度將有近15萬平方米的新增供應入市（圖一）。盡管供應充足，由于近期市場活躍，短期內上海甲級寫字樓空置率仍將保持穩定。中長期來看，市場形勢仍然較為嚴峻。在新增供應高峰到來后，寫字樓市場的增長趨勢將有所減緩。

在投資市場，第四季度甲級寫字樓平均市場回報率小幅上升了0.05個百分點，達到5.96%。同期甲級寫字樓的資本價值環比下降了0.6%，至54，488元/平方米，反映出投資者對上海寫字樓市場仍然保持了較為謹慎的態度。

我們預計，2015年上海寫字樓市場的下行壓力仍然存在，租金增長范圍在-0.5%～1%之間。由于市場出現供需兩旺的現象，預計2015年第一季度總體空置率將維持在9%～12%的區間內。最后，我們預計市場回報率短期內將會繼續維持在5.8～6.0%的水平。

商鋪市場

上海的社會消費品零售總額在2014年前三季度達到6，394億元，年均增長速度8.5%，較2013年8.7%增速進一步下降。

去年第四季度，上海很多商場紛紛推出各類打折活動，人流量暴增；線上的雙11、雙12促銷活動，提升了線下實體店的營業額；核心商業區的外資奢侈品牌銷售額也有相應提升。

在沒有新增供應的情況下，該季度上海中心商圈平均租金環比上漲0.80%，至每天每平方米64.3元（表二和圖二）；出租率小幅上漲0.68個百分點至94.47%。主要受到淮海路、南京西路上各大品牌頻繁入駐的影響。

第四季度，淮海路上的環貿IAPM商場吸引了眾多品牌：中國首家耐克女子體驗店開幕，普拉達（Prada）也開設了在上海的第四家新店，國際奢華茶葉品牌TWG Tea第二家分店進駐。南京西路上，周大福旗下Hearts on Fire店首次登陸，韓國最大餐飲服務公司CJ Foodville旗下途尚咖啡開設旗艦店。ZARA上海最大形象店也在此期間落戶南京東路。

工業市場

臨近去年年底，上海整體工業物業的平均租金環比上漲0.6%，同比上漲4.5%，至每月每平方米62.3元。同時，工業物業的總體空置率環比上漲0.2個百分點，同比保持不變為7.1%。

就物業類別而言，全市研發辦公樓的平均租金為每月每平方米113.2元，環比上漲1.2%，同比上漲6.6%。張江地區高品質的研發辦公樓新增供應推高了全市范圍的平均租金。由于第四季度吸納量和新增供應量保持相對平衡，全市研發辦公樓的總體空置率僅上升0.8個百分點，為11.3%。在物流板塊，第四季度優質倉庫的平均租金，環比仍然保持不變，穩定在每月每平方米39.9元，同比增長3.4%。考慮到來自松江的新增供應，上海優質物流設施的總體空置率環比上升0.4個百分點，至9.8%。

另外，上海制造業廠房的平均租金環比繼續保持不變，為每月每平方米33.8元；由于青浦廠房吸納速度加快，總體空置率環比下降0.3個百分點，至歷史最低點（表三、圖三和圖四）。

在物流地產投資市場，意大利物流地產開發商維龍近期成功地在莘莊工業區購買了一宗物流倉儲用地，總建筑面積達72，500 平方米。預計2015年電商和開發商之間的物流地產投資競賽將持續下去。

住宅市場

根據國家統計局數據，中國的不動產市場在10月繼續降溫，70個大中城市中有67個城市新房價格環比下跌，而9月時有69個城市。上海一手房價降幅為0.6%，二手住宅價格方面，與上月相比，70個大中城市中，52個城市均出現下降。

2014年前三季度，上海大眾住宅市場的平均交易價格稍有下滑。11月平均成交價為19，408元/平方米，同比下降0.87%。前三季度平均成交價18，168元/平方米，同比上升2.93%。

2014年10月至11月，中心區域高端非服務式公寓的交易量為184，900平方米，高端別墅的交易量為26，269平方米（表四）。

2014年第四季度，上海高端住宅市場新增供應迎來高峰。高端非服務式公寓供應達到154，417平方米。非服務式公寓交易價格環比下降0.2%，至68，695元/平方米。別墅交易價格環比上升0.4%，至55，709元/每平方米。

在租賃市場，第四季度高端住宅市場租金較為穩定。中心城區非服務式公寓的平均租金環比上升0.08%，至每月每平方米115.3元，而別墅的租金環比下降0.36%，至每月每平方米86.79元。高端服務式公寓的平均租金依舊保持在每月每平方米245.23元（表四和圖五、圖六）。

雖然第四季度上海大眾住宅市場交易價格稍有下跌，我們仍然看好未來一年的銷售量以及價格水平。

投資市場

2014年第四季度（截止到2014年12月10日），我們見證了總計36起大宗地產投資交易成交（單筆交易額大于1000萬美元）。其中土地買賣交易31宗，整售物業交易5宗。主要交易數量環比下降29%，同比下降64%（表五）。

第四季度大宗交易的總金額為543.9億元，環比上升77%，同比下降43%（表六）。

受到房貸利率下調和限購松綁等政策利好的影響，上海第四季度宅地交易市場回暖。因此一些開發商重拾信心，再次投入重金購地。

其中值得關注的是，楊浦區平涼街道的一宗宅地以41，000元/平方米的樓板價出讓給一家本土開發商。同時，在商業用地市場也有重磅成交，一家大腕級民間投資企業一舉拿下黃浦區小東門街道的兩塊混合用地，248.5億的總價超過2013年成交的徐家匯地王。

盡管第四季度整售物業總體市場比較平淡，仍然有幾宗非核心區域寫字樓和服務式公寓成交。買家主要來自投資公司、大型金融機構和互聯網企業。展望2015，伴隨著甲級寫字樓供應高峰的到來，我們預計整售物業市場將逐漸回暖。