日本怎樣做養老地產

日本是世界上最為典型的“老齡國家”，該國的養老產業發展得如火如荼，成為一個重要的經濟板塊，并且已經建立了一套完整的行業管理制度和準入標準。日本養老地產的開發和運營經驗，對于中國養老地產的未來發展頗具借鑒意義。

地產是基礎，養老服務是根本

在硬件上，日本的養老住宅設計可以用“精益求精”來形容。日本國土交通省住宅局和財團法人高齡者住宅財團編纂了一本《老年住宅設計手冊》，這本居住設計通則在該國得到廣泛的遵循，具有針對性強、適應老齡化社會的特點。

在軟件服務上，日本一方面強調服務的專業化，另一方面注重滿足老年人的精神追求。日本開設有專門的老年護理專業，護理人員持證上崗。在養老社區里，老年人可以參加各種學習、娛樂，甚至旅游、探險，也可以親手種植蔬菜、瓜果。

日本也開始推進“住宅適老化”。即建設一些帶服務設施的老年人住宅，里面包括一些醫療設施、老年活動設施、老人看護及餐飲設施等。

另外，日本政府推出了新的老年問題解決方向——不斷發展新的大型社區，這些大型社區并不是讓老人集中居住，而是能夠讓各種年齡層的人在一起居住，這有利于兩代人之間的互相照料和扶持。與以往大型社區不同的是，新社區中設置有更多的適合老年人的空間和設施，提供更多樣的、更適合老年人居住的住宅，并且讓更多年齡層的人同時住在一起。

日本的養老地產經驗告訴我們：“地產”是基礎，而“養老服務”才是根本。養老地產的特色應該是為老年人提供家政、餐飲、娛樂、休閑、社交、康復、醫療、介護等一條龍服務，而不是僅僅提供老年人居住的“地產”。

盈利模式多元化

目前，日本的養老地產主要包括贏利性和非贏利性兩種。非贏利性養老地產主要由政府、宗教機構或慈善團體投資建設。對于贏利性的高端養老地產，則大部分采用“一次性會費+月服務費”的模式。這種盈利模式的優點是，既可以解決地產公司前期一次性投入太大的問題，又可以兼顧日后養老服務持續提供的費用支出。日本一次性入住金為240-780萬人民幣。入住滿15年的不再退還入住金。此外，每月另收服務費1.5-3萬人民幣，還不包括醫療費、水電費、停車費等。當然，如此奢侈的養老地產也主要是面向小企業主、律師、公司高管等高收入人群。

為降低運營成本，日本很多養老地產投資機構都實行全國連鎖經營。比如，日本醫學館在日本全國有1，250所養老物業，基本上都位于市區，入住老人60%來自于項目5公里范圍內。而且，連鎖養老院不僅為常住的老人提供專業服務，也對周邊社區有認知障礙、行動不便等需要照顧的老人提供日托或短期入住服務，充分利用現有設施服務到更多老人的同時，其收入也可以有效彌補一定的費用支出。

資金來源多樣化

日本政府非常重視為養老機構建立扎實的政策保障機制與社會環境基礎。例如，除一次性入住費外，“幸朋苑”由老人自己提供的服務費只有10%左右，其余的都是從政府保險、養老金等渠道解決，這就為老人家庭減少了巨大的經濟負擔。需要介入陪護的老人，由定點醫院評定介護等級后，政府則會承擔90%的介護服務費用。

如此一來，通過政府的扶植、保險機構的投資、慈善捐款以及入住養老社區的老人通過養老金、“倒按揭”等方式繳納的費用，日本市場化后的養老城不但能夠持續提供社會服務，而且自身還可以實現盈利。

業內人士建議，中國或可以采取國家保障和私人投資相結合的模式。政府可以在政策上鼓勵和扶植私人和企業開發老年住宅，比如在土地使用、稅收等方面給予一定的優惠。以租換租，以舊換新，倒按揭，房屋置換、以房養老、分時度假等均為目前適宜中國養老地產發展的經營手段。