如何看待上海房?jī)r(jià)高低

目前，全國(guó)大多數(shù)城市還為房?jī)r(jià)疲軟、成交低迷而擔(dān)憂。10月9日，上海韓正書記卻指出，目前上海房?jī)r(jià)已經(jīng)很高，如果不堅(jiān)持調(diào)控，將影響上海經(jīng)濟(jì)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展，也會(huì)削弱城市的競(jìng)爭(zhēng)力。他還指出，當(dāng)前上海樓市的問(wèn)題主要在于供地不合理，一是商辦供應(yīng)過(guò)多、二是中小套型供應(yīng)過(guò)少，要抓緊研究制定約束性措施，土地供應(yīng)量不變，結(jié)構(gòu)必須調(diào)整。韓書記此語(yǔ)一出，全國(guó)一片嘩然。不少人覺(jué)得真是飽漢不知餓漢饑，很多城市都恨不得和上海換個(gè)位置。并且，從評(píng)議來(lái)看，也沒(méi)有多少人認(rèn)為上海房?jī)r(jià)已經(jīng)高到影響城市競(jìng)爭(zhēng)力了。

結(jié)合現(xiàn)在的實(shí)際情況，韓書記說(shuō)的確有道理。他指出了當(dāng)前上海房?jī)r(jià)高的一個(gè)重要原因，就是因?yàn)樽罱鼛啄曜≌玫毓?yīng)較少，而商辦土地供應(yīng)比例相對(duì)較高。試想一下，在現(xiàn)有市場(chǎng)情況下，如果增加一倍以上的住宅供應(yīng)，房?jī)r(jià)一定會(huì)比現(xiàn)在更加平穩(wěn)。這也引發(fā)了業(yè)內(nèi)的一個(gè)重要思考，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)，政府應(yīng)不應(yīng)該調(diào)節(jié)，有沒(méi)有能力調(diào)節(jié)？房?jī)r(jià)是聽(tīng)書記的，還是聽(tīng)市場(chǎng)的？對(duì)此我有這樣幾個(gè)觀點(diǎn)：

第一，在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，政府“有形之手”影響力確實(shí)巨大。

若按韓書記建議，在前幾年上海即削減商辦土地、提高住宅土地供應(yīng)，甚至提高中心城區(qū)住宅容積率的話，上海的房?jī)r(jià)應(yīng)該不會(huì)出現(xiàn)今年以來(lái)的飆漲。另外，上海堅(jiān)持到今天的限購(gòu)，實(shí)際上也是抑制房?jī)r(jià)上升的重要手段。此外，還有各種政策能夠打壓房?jī)r(jià)，比如營(yíng)業(yè)稅免征仍然堅(jiān)持滿五年，比如對(duì)二套房貸款給予歧視性政策，再比如增加房產(chǎn)稅的稅率。如果政府出臺(tái)這些政策，上海房?jī)r(jià)就能夠下一個(gè)臺(tái)階。由此可見(jiàn)，對(duì)于控制房?jī)r(jià)上升，政府確實(shí)有諸多辦法。

第二，政府難以替代市場(chǎng)滿足所有消費(fèi)者的所有需求，找到房?jī)r(jià)的最佳平衡點(diǎn)。

但判斷房?jī)r(jià)的高低不是一個(gè)簡(jiǎn)單的工作。從城市發(fā)展角度來(lái)看，房?jī)r(jià)高低的優(yōu)劣勢(shì)其實(shí)是一體兩面的：過(guò)高的房?jī)r(jià)固然會(huì)增加城市生活成本，導(dǎo)致人口導(dǎo)入能力下降，影響城市競(jìng)爭(zhēng)力；但反而言之，所有競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)的國(guó)際一線城市都是高房?jī)r(jià)高生活成本，而且目前上海相對(duì)較高的房?jī)r(jià)，也對(duì)控制人口規(guī)模起到了積極的作用，有助于促進(jìn)城市內(nèi)部的良性競(jìng)爭(zhēng)。因此房?jī)r(jià)高低與否既不是書記一個(gè)人說(shuō)了算，也不是消費(fèi)者說(shuō)了算，最終還是市場(chǎng)說(shuō)了算。

第三，應(yīng)慎重對(duì)待過(guò)度打壓房?jī)r(jià)的連鎖反應(yīng)。

另外，把房?jī)r(jià)打下來(lái)的負(fù)面作用也不得不防。買漲不買跌是市場(chǎng)共識(shí)，打壓房?jī)r(jià)也有可能造成市場(chǎng)成交的大幅下降，最終造成房地產(chǎn)投資的迅速下滑，并對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)乃至整體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生巨大影響，出現(xiàn)這些情況同樣會(huì)影響城市的競(jìng)爭(zhēng)力！對(duì)這些房?jī)r(jià)下降可能出現(xiàn)的狀況必須事先評(píng)估，萬(wàn)一出現(xiàn)上述情況可不是鬧著玩的。

我其實(shí)并不反對(duì)書記控制房?jī)r(jià)，也覺(jué)得書記提出增加住宅土地供應(yīng)的建議非常及時(shí)和到位，但我們還是應(yīng)該更加客觀的判斷當(dāng)前上海房?jī)r(jià)的高和低。過(guò)去上海中心城區(qū)房?jī)r(jià)達(dá)到萬(wàn)元的時(shí)候，大家也都覺(jué)得好高，但今天看來(lái)那已經(jīng)是再也回不去的低點(diǎn)。房?jī)r(jià)最終調(diào)控到什么程度，不應(yīng)由政府來(lái)判斷，也不應(yīng)由某個(gè)人或某些人說(shuō)高和低，而是應(yīng)該由市場(chǎng)來(lái)決定。高不一定是壞事，低也不一定是好事！