2016年房地產調控定調

12月21日，中央經濟工作會議閉幕，并為2016年的房地產市場定下了“去庫存”的主基調。

會議中提出了六大去庫存舉措，包括要加快農民工市民化;允許農業轉移人口等非戶籍人口在就業地落戶，形成在就業地買房或長期租房的預期和需求;建立購租并舉的住房制度，把公租房擴大到非戶籍人口;鼓勵自然人和各類機構投資者買房，鼓勵發展以住房租賃為主營業務的專業化企業;鼓勵房企適當降低商品住房價格，促進房地產業兼并重組;以及取消過時的限制性措施。

這是房地產調控政策實施以來，首度在中央經濟工作會議中濃墨重彩闡述房地產。

《財經國家周刊》記者采訪的多位業內人士認為，會議提出的去庫存方式體現了行業管理思路的重大轉變，向市場釋放出積極的信號。不過，鼓勵農民買房和讓企業降低房價等舉措，需要很多配套改革，政策效果有待檢驗。

調控思路大轉變

北京師范大學管理學院教授董藩認為，本次會議的最大亮點是提出“鼓勵買房，發展租賃市場”的行業管理思路，這是一個徹底的轉變。

過去數年，中國一直把“多買房”看成投資，甚至投機活動，政策上一律是嚴厲打壓、至少是不支持的。但這次提出要發展住房租賃市場，鼓勵人和機構購買商品房，成為租賃市場的房源提供者，甚至鼓勵發展以住房租賃為主營業務的專業化企業。

這意味著，政府承認中國已經進入房地產的存量時代。而在剛性需求之外，政府也表示鼓勵發展改善性、投資性需求，這是中國政府管控房地產思路的重大轉變。

對于會議中提出的“要取消過時的限制性措施”，業界頗多期待。在房地產市場供不應求時代推出的限購限貸政策，在大多數城市已被取消，目前僅北上廣深四個一線城市和三亞仍實施限購政策。

亞太城市房地產研究院院長謝逸楓看來，這表明限購、限貸、限價和限售政策已沒有存在的必要，釋放出2016年一線城市取消限購的信號。不過，也有人士表示，諸如北京、上海等大城市，是以限購來控制人口規模，短期內不太可能取消限購政策。

董藩表示，目前一線城市想借限購限貸政策調控人口規模，根本不可能控制住人口增長，可能漸漸抑制了人口的過度聚集。而不允許買第二套、第三套及以上的規定，不管實施范圍大小，從目前市場管理和調控目的看，都是過時的限制性措施。

易居中國執行總裁丁祖昱則認為，取消過時的限制性措施，能取消的城市已經取消，不能取消的一線城市，提了也白提。如果一線城市真取消，只能是一線城市房價繼續攀升，對全國的去庫存并沒有多大幫助。

降房價真能實現嗎？

化解房地產庫存，具體政策在現實中的落地實施效果如何，業內看法不一。

特別是鼓勵開發商適度降價這一條，業內預計，并不會試圖用行政手段限制開發企業提高房價，而是用引導的方法讓開發企業對市場未來產生合理預期。

當然，并不是每一個城市的房地產都要降價，例如北京等一線供不應求的城市房價就不太可能下降。政府此舉的核心目的是避免開發企業誤判去庫存的形勢，避免土地市場競爭過于激烈。而在執行的具體政策措施上，仍然會是采取市場化手段。

另一個重要問題是，降低房價是否一定能帶來交易量上升？

答案是不一定。這反而可能加劇市場觀望情緒，使部分需求推遲入市。“鼓勵房企降房價、去庫存，猶如讓房企拿刀割自己的肉，不太現實。上市房企不會愚蠢到虧損賣房子，因為股東會反對;中小房企不敢降價，可能面臨公司破產。”

謝逸楓表示，更不用說一旦全面降房價，前期買房的業主與投資人恐又會上演砸售樓部等群體事件。

中國房地產業協會副會長胡志剛表示：“這個意義不大，政府只能點到為止。”在他看來，企業的開發成本是剛性的，地價那么高，土地出讓金已經讓政府收走了，讓房企降價，土地出讓金退不退給企業呢？

另外，勞動力成本、建安成本都在上漲，要想降價，只能讓企業在獲得一定適度利潤基礎上，將超額利潤的泡沫擠掉，但這也只是主觀想象。“關于降價政府不能過度干預。市場本身有自身的調節功能，降不降價企業會根據市場和自身情況來做。”胡志剛說。

去庫存還有何配套舉措？

謝逸楓建議說，要解決房地產庫存的這個大問題，應該設計一套系統化的解決方案。一是應該實施全方位的方案，將政府、銀行及國稅局三方都納入方案中來，最大程度地釋放出市場上的首次、改善和投資性購房需求。

可以施行的政策包括，一是房貸首付與利率下降，繼續降準、降息，實施買房財政補帖和房地產稅費減免等。""""" 二是要在供需兩端同時發力。在供應端，讓庫存過高的城市停止用地供應，調整產品結構。在需求端，可以將戶籍和二孩政策全面放開、停止城市大拆遷、收購商品房轉為保障房、實施棚戶改造貨幣化安置和農民工財政補帖買房等措施。

三是進行全套的住房制度改革，完善住房供應體系，打破城鄉二元制土地制度，建立政策性住房銀行，推進房貸資產證券化（MBS）、允許異地貸款和公積金房貸資產證券化等。

四是保障房制度改革。讓農民工和外來務工人員擁有居住證，全面納入保障房體系。

胡志剛則認為，消化庫存還應該鼓勵企業將產品做好。目前有大量房企是“僵尸”企業，不死不活，因此要實施兼并重組，將不合格的房企清理出市場。而優秀的地產商也要提高自身競爭力，迎接新一輪的房地產轉型升級，由單一的房地產開發銷售業務向多元化、品質化等等方向或升級、或轉型。

此外，必須注重產城融合，因為吸引農民工進城要有產業，應該根據城市特點來發展各項產業，以產業發展吸引人口回流。